Adquirir um imóvel com dívidas pendentes pode se tornar um grande desafio para os compradores no mercado imobiliário brasileiro. Embora as obrigações de pagar contas como água, luz e telefone não se vinculem diretamente ao imóvel, mas sim à pessoa que usufruiu desses serviços, as empresas fornecedoras muitas vezes condicionam o religamento dos serviços ao pagamento das dívidas, mesmo após a compra do imóvel por um novo proprietário. Nesse contexto, a atuação de um advogado especialista em direito do consumidor é fundamental para resolver a situação administrativa ou judicialmente, garantindo os direitos do novo proprietário.
Principais pontos de atenção
- Importância da avaliação jurídica do imóvel antes da compra
- Atenção a possíveis dívidas relacionadas ao imóvel, como IPTU
- Necessidade de realizar due diligence imobiliária completa
- Atuação conjunta de corretor e advogado especializado em direito imobiliário
- Compreensão da legislação sobre fraude à execução em alienação de bens
O que fazer quando você adquire um imóvel com dívidas pendentes?
Ao adquirir um imóvel, é fundamental compreender a natureza das dívidas pendentes que possam estar atreladas à propriedade. Algumas dívidas, como o IPTU, são consideradas “obrigações propter rem”, ou seja, acompanham o imóvel e devem ser pagas pelo novo proprietário, mesmo que ele não tenha usufruído do bem durante o período da dívida.
Natureza das dívidas: Pessoal ou propter rem
Já as dívidas referentes a água, luz e telefone são consideradas de natureza pessoal, vinculadas ao consumidor que usufruiu desses serviços. Nesse caso, o novo proprietário não é obrigado a quitar esses débitos, mas as empresas fornecedoras muitas vezes condicionam o religamento dos serviços ao pagamento das dívidas anteriores.
É importante ressaltar que, segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), a obrigação de pagar contas de consumo de água e energia possui natureza pessoal e não está vinculada ao imóvel. Portanto, o novo proprietário não é responsável por quitar essas dívidas, desde que não tenha usufruído dos serviços durante o período em que as contas ficaram pendentes.
Antes de concluir a compra de um imóvel, é essencial obter uma certidão negativa de débitos para verificar se há dívidas em aberto, além de informações sobre processos judiciais, penhoras ou hipotecas relacionadas à propriedade. Essa é uma etapa crucial para garantir a segurança jurídica da transação e evitar surpresas indesejadas no futuro.
Compra e venda de imóveis: A importância da due diligence
Ao adquirir um imóvel, é essencial realizar uma due diligence completa. Isso envolve analisar a matrícula do imóvel e verificar a existência de quaisquer ações judiciais, penhoras ou restrições que possam afetar a transação. A Lei 13.097/15 estabeleceu o princípio da concentração dos atos registrais, exigindo que todas as informações relevantes sobre o imóvel estejam averbadas em sua matrícula.
Apesar da Medida Provisória 1.082/21, convertida na Lei 14.382/22, ter dispensado expressamente a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais pelos compradores, recomenda-se a contratação de um advogado especializado em direito imobiliário para realizar uma análise minuciosa do título de propriedade e das certidões emitidas. Essa análise é fundamental para avaliar os riscos do negócio e garantir a segurança jurídica da transação.
Uma due diligence completa na compra e venda de imóveis é essencial para identificar potenciais problemas, riscos e contingências que possam afetar a validade, a segurança ou o valor da transação.
- A realização de uma análise jurídica detalhada é crucial durante a due diligence, verificando a titularidade do imóvel, existência de litígios contra o vendedor e validade dos contratos, entre outros aspectos legais relevantes.
- A avaliação técnica e ambiental também é uma etapa importante, incluindo vistorias para verificar o estado físico do imóvel e estudos para identificar possíveis impactos ambientais.
- Ignorar a etapa da due diligence pode resultar em dores de cabeça e prejuízos financeiros no futuro.
Consultar sempre um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para proteger seus interesses e garantir transações imobiliárias seguras.
O papel do advogado especialista em direito imobiliário
O assessoramento de um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental em qualquer processo de compra e venda de imóveis. Esse profissional possui amplo conhecimento jurídico para analisar os contratos, identificar eventuais problemas legais e orientar o comprador sobre as vantagens e desvantagens da aquisição.
Assessoria jurídica na compra de imóveis
No caso de um imóvel com dívidas pendentes, o advogado pode atuar administrativa ou judicialmente para resolver a situação, garantindo os direitos do novo proprietário. Além disso, o advogado pode auxiliar na realização da due diligence, avaliando a situação jurídica do imóvel e identificando quaisquer passivos que possam afetar a transação.
“Apenas 1 em cada 10 negociações imobiliárias ocorre com a presença de um advogado especializado em direito imobiliário.”
De acordo com dados, cerca de 70% das transações imobiliárias sem a devida análise prévia de um advogado resultam em problemas legais para as partes envolvidas. Portanto, a presença de um profissional qualificado é essencial para garantir a segurança jurídica na compra e venda de imóveis.
O advogado especialista em direito imobiliário é fundamental em casos que envolvem contratos de compra e venda, aquisição de imóveis, incorporação imobiliária, leilões judiciais e extrajudiciais, alienação fiduciária, entre outros. Sua atuação também abrange questões de aluguel, como locação para temporada, ação revisional de aluguel, ação renovatória de locação comercial, ação de despejo com liminar, entre outras.
Conclusão
A compra de um imóvel com dívidas pendentes é um desafio que requer atenção e cuidados especiais por parte do comprador. Embora a legislação brasileira, como a Lei 13.786/18, estabeleça algumas proteções, como o direito de arrependimento em contratos firmados fora da sede do incorporador, é essencial a atuação de um advogado especialista em direito imobiliário para garantir os direitos do novo proprietário e resolver eventuais problemas legais.
Além disso, a realização de uma due diligence completa é fundamental para identificar riscos e problemas legais antes da aquisição do imóvel, evitando surpresas desagradáveis no futuro. Questões como a natureza das dívidas (pessoal ou propter rem), a transferência da propriedade e o sinal de pagamento devem ser cuidadosamente analisadas com o auxílio de um profissional qualificado.
Em resumo, a compra de um imóvel envolve diversas nuances legais, e contar com a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário pode fazer toda a diferença para garantir uma transação segura e tranquila, protegendo os interesses do comprador e evitando possíveis surpresas desagradáveis no futuro.
Links de Fontes
- https://www.aasp.org.br/noticias/a-compra-do-imovel-e-a-situacao-juridica-do-vendedor/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/383083/e-seguro-comprar-imovel-se-o-vendedor-possui-dividas
- https://www.terra.com.br/noticias/compra-e-venda-de-imovel-saiba-alguns-motivos-que-podem-levar-a-anulacao-da-transacao,30f759d9a9229ee99a28ade3c25e4ec5snfjteqp.html
- https://marcelomachadoadvogados.com.br/o-que-fazer-se-o-imovel-que-voce-deseja-comprar-possui-divida-ativa/
- https://santosampaio.com.br/comprar-imovel-com-contas-de-agua-luz-e-telefone-atrasados-de-quem-e-a-obrigacao-de-pagar-os-debitos/
- https://crecidf.gov.br/antes-de-comprar-um-imovel-peca-comprovantes-de-quitacao-de-dividas/
- https://mozeradvocacia.com.br/due-diligence-no-direito-imobiliario/
- https://sobocinski.adv.br/a-importancia-da-due-diligence-em-transacoes-imobiliarias/
- https://www.projuris.com.br/blog/advogado-compra-e-venda-de-imoveis/
- https://www.rosenbaum.adv.br/advogado-especialista-em-direito-imobiliario/
- https://modeloinicial.com.br/peticao/11026073/contrato-compra-venda-imovel
- https://amadeusesantos.com.br/contratos-de-compra-e-venda-de-imoveis-e-regras-de-pagamento-tudo-o-que-voce-precisa-saber/
- https://lageportilhojardim.com.br/blog/contrato-de-compra-e-venda-de-imovel/
