Ao fechar um contrato de locação comercial, é comum que o proprietário do imóvel solicite algum tipo de garantia locatícia para se proteger em caso de inadimplência do inquilino. Essa medida, prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), gera muitas dúvidas, especialmente para os locatários que buscam alugar imóveis comerciais como lojas, escritórios, galpões e salas comerciais.
A garantia locatícia tem a finalidade de amenizar os riscos e possíveis prejuízos que o locador pode enfrentar durante o período de locação. Embora seja possível firmar um contrato sem essa garantia, esse procedimento é considerado muito arriscado, pois não há salvaguardas para o proprietário em caso de inadimplência do inquilino.
Principais pontos de atenção
- As modalidades de garantia locatícia estão previstas na Lei 8.245/91.
- A garantia não pode ser cumulada, ou seja, é permitido apenas uma forma de garantia por contrato.
- A caução é a garantia mais comum, geralmente equivalente a 3 meses de aluguel.
- A fiança pessoal é outra opção frequente, envolvendo a responsabilidade de um terceiro.
- O seguro-fiança também é uma alternativa, porém mais dispendiosa para o inquilino.
O que é garantia locatícia?
A garantia locatícia é um mecanismo essencial em contratos de locação de imóveis, especialmente em locações comerciais. Essa garantia visa proteger o locador, ou proprietário do imóvel, contra eventuais danos ou inadimplência do locatário durante o período de vigência do contrato de locação.
Modalidades de garantia locatícia
Existem diferentes tipos de garantias em locação comercial previstos na lei, sendo as mais comuns:
- Caução (em dinheiro ou imóvel)
- Fiança
- Seguro fiança locatícia
- Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento
Finalidade da garantia locatícia
O principal objetivo da garantia locatícia é tentar minimizar os riscos e prejuízos que o locador pode sofrer durante a vigência do contrato de locação. Mesmo sendo possível fazer um contrato sem garantia, essa prática é muito arriscada para o proprietário do imóvel.
“A garantia locatícia é uma forma de assegurar o proprietário do imóvel contra eventuais danos ou inadimplência do locatário.”
Portanto, a garantia locatícia é um instrumento fundamental para locação de imóveis, proporcionando mais segurança e tranquilidade para o locador durante a vigência do contrato.
Garantias mais comuns em locação comercial
Ao celebrar um contrato de locação comercial, é comum que o proprietário exija a apresentação de garantias por parte do inquilino. As três principais modalidades de garantia locatícia são a caução, a fiança e o seguro fiança locatícia.
Caução
A caução pode ser oferecida em dinheiro ou através da hipoteca de um imóvel. Quando em dinheiro, o inquilino deposita o valor correspondente a três aluguéis na conta do proprietário. Já na caução com imóvel, o inquilino oferece um bem imóvel como garantia, que pode ser penhorado em caso de inadimplência.
Fiança
A fiança é uma das modalidades de garantia locatícia mais comuns. Nela, um terceiro (o fiador) assume a responsabilidade pelo pagamento do aluguel caso o inquilino não o faça. O fiador deve ter um imóvel quitado e comprovante de renda equivalente a três vezes o valor do aluguel.
Seguro fiança locatícia
O seguro fiança locatícia é outra opção muito utilizada. Nesse caso, o inquilino contrata uma apólice de seguro, e a seguradora assume o papel de locatário solidário, responsabilizando-se pelo pagamento do aluguel em caso de inadimplência. O custo anual desse seguro varia, em média, entre um e três aluguéis.
Essas são as principais garantias locatícias previstas na Lei do Inquilinato para contratos de locação comercial. É importante ressaltar que a exigência de mais de uma modalidade de garantia em um mesmo contrato é considerada uma contravenção penal.
“A Lei do Inquilinato prevê quatro formas de garantir o pagamento do aluguel em contratos de locação comercial: Caução, Fiança, Seguro Fiança e Cotas de Investimento.”
Locação comercial: Cessão fiduciária de quotas
Além das garantias mais comuns, como caução, fiança e seguro fiança locatícia, existe uma quarta alternativa popular em contratos de locação comercial: a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Nessa modalidade, o locatário ou um terceiro realiza um investimento e cede a propriedade das respectivas cotas ao locador, que pode transferi-las em caso de inadimplência, em um procedimento extrajudicial ágil.
A cessão fiduciária de quotas tem se tornado uma opção cada vez mais atraente no mercado de locações comerciais, principalmente em shopping centers. Essa alternativa oferece a vantagem de receber o débito sem a necessidade de recorrer ao Judiciário, evitando os altos custos de um processo judicial e agilizando a recuperação de créditos locatícios.
De acordo com a Lei de Locação 8.245/1991, as garantias permitidas em contratos de locação comercial são as mesmas que em locações residenciais, incluindo a cessão fiduciária de quotas como uma modalidade válida.
“A cessão fiduciária de cotas de fundo de investimento está se tornando uma opção mais atraente no mercado de locações em shopping centers.”
Em caso de atraso no pagamento do débito, o locador pode notificar o locatário e o cotista-cedente e, após 10 dias, transferir as cotas para o credor. As partes também podem celebrar acordos para levantar valores do fundo e pagar as dívidas locatícias, com prevista recomposição futura.
Portanto, a cessão fiduciária de quotas é uma alternativa interessante para o locador em contratos de locação comercial, pois permite o recebimento do débito de maneira rápida e eficiente, sem a necessidade de recorrer à Justiça.
Conclusão
Quando se trata de resolver problemas envolvendo contratos de locação comercial e garantia locatícia, é essencial recorrer a um advogado especialista em direito imobiliário. Esse profissional poderá analisar o contrato, identificar possíveis cláusulas abusivas e garantir que a garantia locatícia estabelecida cumpra todos os requisitos legais.
Com o apoio jurídico adequado, é possível assegurar a recuperação de crédito e a responsabilidade solidária das partes envolvidas. Dessa forma, tanto o locador quanto o locatário têm a garantia de que seus direitos serão preservados e que a melhor solução será encontrada para ambos.
Portanto, investir em um advogado especialista em direito imobiliário é fundamental para navegarem com segurança pelas complexidades dos contratos de locação comercial e garantirem a efetividade das garantias locatícias.
Links de Fontes
- https://endonegociosimobiliarios.com.br/6-tipos-de-garantias-para-um-contrato-de-locacao-de-imovel-no-brasil/
- https://martinetti.adv.br/quais-sao-as-garantias-em-um-contrato-de-locacao-imobiliaria/
- https://ibagy.com.br/blog/imovel-comercial/3-principais-direitos-do-inquilino-comercial/
- https://fuxeassociados.adv.br/garantia-locaticia-em-contrato-de-locacao-comercial/
- https://www.spimovel.com.br/blog/garantias-locaticias-conheca-todas-as-modalidades/2463/
- https://ibagy.com.br/blog/normas/os-5-prinicipais-tipos-de-garantias-para-alugar-um-imovel/
- https://delamora.com.br/4-formas-de-garantir-aluguel
- https://www.novotny.com.br/publicacoes/cessao-fiduciaria-de-cotas-um-novo-tempo-para-garantias-locaticias
- https://www.vlf.adv.br/noticia_aberta.php?id=1031
- https://www.totvs.com/blog/gestao-para-assinatura-de-documentos/documentos-necessarios-para-contrato-de-aluguel-comercial/
- https://www.silveiraimoveis.com/renovacao-de-contrato-de-aluguel-comercial
- https://www.diariodasleis.com.br/bdi/5174-locauuo-comercial-zoneamento-culpa-do-locador.html
