A rescisão de contrato de aluguel ou distrato de aluguel são nomes dados ao processo de encerramento de um contrato de locação antes do prazo previsto. Existem diferentes motivos que podem levar à rescisão antecipada, tanto por parte do locatário quanto do locador. É importante entender as regras e procedimentos legais para evitar problemas neste processo. Neste artigo, vamos explorar os principais aspectos da rescisão de contrato de locação comercial no Brasil.
Principais pontos de destaque
- A rescisão de contrato de aluguel pode ocorrer por diversas razões, como fim do prazo, descumprimento de cláusulas e outros motivos
- O locatário deve comunicar sua intenção de rescindir o contrato com antecedência mínima de 30 dias
- O atraso no pagamento do aluguel por 3 meses ou mais permite que o locador solicite a rescisão do contrato
- A rescisão antecipada por parte do locatário pode envolver o pagamento de uma multa rescisória
- É importante seguir as etapas corretas para garantir uma rescisão de contrato de aluguel adequada
Entendendo a rescisão de contrato de locação comercial
A rescisão de contrato de aluguel é o processo pelo qual as partes – locatário e locador – encerram o contrato de locação antes do prazo previsto originalmente. Isso pode acontecer por diversas razões, como necessidade do locador de usar o imóvel, descumprimento de cláusulas contratuais pelo locatário, ou mesmo por mútuo acordo entre as partes. É importante seguir as regras estabelecidas na Lei do Inquilinato para que a rescisão seja feita de forma correta.
Casos em que o locatário pode rescindir o contrato
O locatário pode rescindir o contrato de locação comercial antes do prazo em algumas situações específicas, como:
- Mudança de local de trabalho por determinação do empregador, com comprovação documental
- Falta de condições adequadas do imóvel, desde que notifique o locador com 30 dias de antecedência
- Mediante pagamento da multa rescisória prevista no contrato
“A rescisão antecipada do contrato de aluguel ocorre quando uma das partes deseja encerrar o contrato antes do prazo estipulado, devendo seguir as regras da Lei do Inquilinato para garantir os direitos das partes envolvidas.”
Segundo a Lei do Inquilinato, a rescisão de contrato de aluguel pode ocorrer por mútuo acordo, infrações legais ou contratuais, falta de pagamento, necessidade de reparos urgentes, uso próprio do locador, demolição e edificação licenciada, ou se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.
Direitos e deveres na rescisão de locação comercial
A rescisão de contrato de aluguel comercial pode acontecer tanto por iniciativa do locador quanto do locatário. O locador também possui o direito de rescindir o contrato de locação comercial antes do prazo, mas apenas em situações específicas previstas na Lei do Inquilinato, chamadas de “denúncia cheia”.
Rescisão de contrato de aluguel pelo locador
- Acordo mútuo entre as partes
- Descumprimento de cláusulas contratuais ou infrações legais pelo locatário
- Falta de pagamento do aluguel e encargos
- Necessidade de uso próprio, de cônjuge ou ascendente/descendente
- Realização de obras aprovadas pelo poder público
- Quando a vigência ininterrupta da locação ultrapassar 5 anos
Nesses casos, o locador deve seguir os procedimentos legais, como notificar previamente o locatário.
Rescisão por falta de pagamento
A rescisão de contrato por falta de pagamento é um dos motivos que permite ao locador solicitar a rescisão do contrato de locação comercial. Para isso, é necessário que o atraso no pagamento do aluguel e encargos seja de, no mínimo, 3 meses. Nesse caso, o locador deve enviar uma notificação extrajudicial ao locatário, concedendo um prazo mínimo de 15 dias para que ele regularize a situação. Caso o locatário não pague os valores em atraso no prazo estipulado, o locador pode ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento na Justiça.
Multa por rescisão antecipada
Quando o locatário decide rescindir o contrato de locação comercial antes do prazo previsto, ele normalmente terá que pagar uma multa rescisória. Essa multa geralmente corresponde ao valor de 3 aluguéis vigentes no momento da rescisão, dividido pelo prazo total do contrato e multiplicado pelo tempo restante. Por exemplo, se o aluguel é de R$2.000 e o contrato era de 12 meses, com a rescisão 3 meses antes do término, a multa seria de R$1.500 (6.000 / 12 x 3). Esse valor pode variar conforme o estipulado no contrato de locação.
Locação comercial: Aspectos específicos
Na locação comercial, um aspecto importante a ser considerado é a proteção do ponto comercial e da atividade econômica exercida pelo locatário. Isso significa que o locador não pode rescindir o contrato simplesmente porque deseja, pois o locatário possui o direito de manter sua atividade no imóvel alugado.
Essa proteção visa garantir a continuidade da atividade empresarial, evitando que o locatário perca seus investimentos e sua clientela construída no local. Portanto, o locador só pode rescindir o contrato em situações específicas, como as citadas anteriormente, e deve observar os prazos e procedimentos legais.
Ponto comercial e atividade econômica
O ponto comercial e a atividade econômica do locatário são aspectos fundamentais na locação comercial. O locador não pode interromper o funcionamento do negócio do locatário sem motivos justificados, preservando os investimentos e a clientela construída no local.
Regras da Lei do Inquilinato para imóveis comerciais
- A locação comercial é regulamentada pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/1991), que estabelece regras específicas para este tipo de contrato, diferente da locação residencial.
- Alguns aspectos importantes dessa lei para imóveis comerciais incluem:
- Proteção do ponto comercial e da atividade econômica do locatário
- Possibilidade de rescisão pelo locador em situações específicas, como necessidade de uso próprio
- Prazo mínimo de locação de 5 anos, com possibilidade de renovação
- Possibilidade de sublocação, desde que autorizada pelo locador
- Obrigatoriedade de registro do contrato em cartório
“A locação comercial é regulamentada pela Lei do Inquilinato, que estabelece regras específicas para este tipo de contrato.”
Conclusão
A rescisão de contrato de locação comercial é um tema crucial para quem aluga um imóvel com fins empresariais. Compreender as regras e procedimentos legais que envolvem esse processo é fundamental, seja para o locatário ou para o locador. Neste artigo, exploramos os principais aspectos relacionados à rescisão de contratos de aluguel comercial, incluindo os casos em que o locatário pode rescindir o contrato, os direitos e deveres das partes envolvidas e particularidades da locação de imóveis para fins comerciais.
Entender a legislação, como a Lei do Inquilinato, e estar ciente das responsabilidades de cada parte no contrato de locação comercial são essenciais para evitar conflitos e garantir uma transição suave quando a rescisão se fizer necessária. Além disso, a digitalização e a assinatura eletrônica têm se mostrado ferramentas valiosas para agilizar e modernizar o processo, trazendo benefícios como segurança, sustentabilidade e eficiência na gestão documental.
Ao final, é importante lembrar que a rescisão de contrato de locação comercial envolve diversos aspectos legais e práticos, e a orientação de profissionais especializados pode ser fundamental para garantir os direitos de ambas as partes e evitar possíveis problemas. Com o conhecimento adequado e o devido cuidado, é possível navegar com segurança pelas nuances dessa importante transação imobiliária.
Links de Fontes
- https://www.jetimob.com/blog/rescisao-de-contrato-de-aluguel-antes-do-prazo-pelo-locador/
- https://www.direcional.com.br/blog/meu-apartamento/rescisao-de-contrato-de-aluguel/
- https://www.silveiraimoveis.com/rescisao-de-contrato-de-aluguel-pela-lei-do-inquilinato
- https://www.totvs.com/blog/gestao-para-assinatura-de-documentos/rescisao-de-contrato-de-aluguel/
- https://atiquemello.adv.br/contrato-locacao-ponto-comercial/
- https://ibagy.com.br/blog/imovel-comercial/3-principais-direitos-do-inquilino-comercial/
- https://www.docusign.com/pt-br/blog/rescisao-de-contrato-de-locacao
- https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245compilado.htm
- https://trilhante.com.br/curso/contrato-de-locacao/aula/contrato-de-locacao-conceito-especies-e-classificacao-2
- https://www.totvs.com/blog/gestao-para-assinatura-de-documentos/documentos-necessarios-para-contrato-de-aluguel-comercial/
- https://www.silveiraimoveis.com/renovacao-de-contrato-de-aluguel-comercial
- https://www.diariodasleis.com.br/bdi/5174-locauuo-comercial-zoneamento-culpa-do-locador.html
