O desmembramento de terrenos é uma prática comum no mercado imobiliário brasileiro, permitindo que proprietários dividam uma grande propriedade em parcelas menores. Essa divisão pode atender a diversas necessidades, desde a venda de parte do imóvel até a adequação do terreno às normas urbanísticas vigentes. No entanto, o desmembramento de imóveis envolve uma série de etapas e requisitos legais que devem ser seguidos para garantir a regularidade e segurança do processo. Neste artigo, vamos explorar cada passo do desmembramento de terrenos, os documentos necessários, os custos envolvidos e como a legislação municipal influencia esse procedimento. Além disso, discutiremos as diferenças entre desmembramento e fracionamento, os impactos na valorização do imóvel e a importância de contar com consultoria especializada para evitar complicações.
Principais aprendizados
- O desmembramento de imóveis é regulamentado pela Lei nº 6.766/1979 e envolve a divisão de um único imóvel em dois ou mais imóveis.
- O processo de desmembramento deve seguir as regras estabelecidas pelo município e órgão competente de registro de imóveis.
- É necessário contratar um profissional certificado pelo CREA para realizar o levantamento do terreno e elaborar o plano e memorial descritivo para aprovação na Prefeitura.
- O desmembramento pode trazer benefícios como construções legalmente compatíveis, redução do IPTU, possibilidade de subdivisão para vendas e aluguéis, e geração de renda.
- A legislação municipal é fundamental no processo de desmembramento, estabelecendo requisitos como área mínima para os lotes, acesso à infraestrutura básica e proteção ambiental.
O que é desmembramento de imóvel?
O desmembramento de imóveis é um conceito do direito imobiliário que se refere à separação de uma área maior em áreas menores, sem alterar a destinação do imóvel. Ou seja, o imóvel continua sendo um só, mas com partes distintas e independentes. Esta prática é amparada pelo art. 2º, §2º da Lei nº 6.766/1979 e possibilita a subdivisão de glebas em lotes para construção.
Diferença entre desmembramento e fracionamento
Já o fracionamento é a divisão de um imóvel em partes menores, mas com alteração da destinação do imóvel. Por exemplo, se você dividir um terreno de 1000 m² em quatro partes de 250 m² cada, e construir uma casa em cada uma delas, você terá quatro imóveis diferentes, com destinações diferentes.
Quando é possível realizar o desmembramento?
O desmembramento de terreno não é um direito absoluto do proprietário, mas sim uma possibilidade condicionada à legislação e aos requisitos técnicos. Para que o desmembramento de imóvel seja possível, é preciso que o imóvel atenda a alguns critérios, como ter área suficiente para a divisão, respeitando os limites mínimos estabelecidos pela prefeitura, ter frente para uma via pública, ou acesso por meio de servidão de passagem, ter infraestrutura básica, e não estar localizado em área de preservação ambiental, de interesse histórico ou cultural, ou de risco geológico. Além disso, o desmembramento deve ser aprovado pela prefeitura e registrado no cartório de imóveis.
“O desmembramento de imóveis é amparado pelo art. 2º, §2º da Lei nº 6.766/1979 e possibilita a subdivisão de glebas em lotes para construção.”
Desmembramento de imóvel: Passo a passo
O processo de desmembramento de imóveis é fundamental para dividir uma propriedade em lotes menores, seja para venda ou desenvolvimento. Esse procedimento envolve etapas importantes, desde a preparação dos documentos necessários até o registro final no cartório.
Documentos necessários para desmembramento em área urbana
O desmembramento urbano requer a apresentação de diversos documentos que comprovem a regularidade do processo e a conformidade com as normas legais. Alguns dos principais documentos incluem:
- Matrícula do imóvel
- Projeto de desmembramento elaborado por profissional habilitado
- Levantamento topográfico
- Memorial descritivo
- Anuência dos confrontantes
- Comprovantes de pagamento de taxas
Esses documentos devem ser apresentados à prefeitura no início do processo e, posteriormente, ao cartório de imóveis para registro das novas matrículas.
Etapas do processo de desmembramento
O processo de desmembramento de imóveis envolve três principais etapas:
- Solicitação de autorização junto à prefeitura: Nesta primeira etapa, o proprietário deve apresentar documentos como a certidão de matrícula, a planta do imóvel e a ART de um profissional habilitado.
- Elaboração do projeto de desmembramento: Após a aprovação do projeto pela prefeitura, o proprietário deve registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis.
- Registro do desmembramento no Cartório de Registro de Imóveis: Nesta última etapa, o proprietário deve apresentar diversos documentos, como a aprovação do Corpo de Bombeiros e das concessionárias de serviços públicos.
O cumprimento das etapas e a apresentação de toda a documentação exigida são fundamentais para garantir o sucesso do processo de desmembramento de imóveis.
“O desmembramento de terreno é um procedimento chave para dividir uma propriedade em lotes menores para venda ou desenvolvimento.”
Conclusão
O desmembramento de imóveis se configura como uma prática cada vez mais comum no mercado imobiliário brasileiro. Essa alternativa permite que proprietários dividam uma grande propriedade em parcelas menores, atendendo a diversas necessidades, como a venda de parte do imóvel, a construção de novas unidades ou mesmo a regularização de propriedades.
No entanto, esse processo envolve uma série de etapas e requisitos legais que devem ser seguidos cuidadosamente para garantir a legalidade e a segurança jurídica da transação. Por isso, é essencial contar com a orientação de profissionais especializados, como advogados ou engenheiros, para conduzir o processo de desmembramento de imóvel de forma correta e evitar possíveis complicações futuras.
Ao optar pelo desmembramento, o proprietário pode desfrutar de diversas vantagens do desmembramento, como a valorização do imóvel, a possibilidade de construções na área desmembrada, a redução do IPTU e a legalização da venda do imóvel. No entanto, é essencial a importância de consultoria especializada para garantir que todo o processo seja realizado de acordo com as exigências legais vigentes em seu município.
Links de Fontes
- https://assessoriadr.com.br/desmembramento-de-imovel/
- https://advocaciareis.adv.br/blog/locacao-de-imoveis/desmembramento-de-imoveis/
- https://consultoriojuridico.com.br/2023/09/14/desmembramento-de-imovel-o-que-e-como-fazer-e-quanto-custa/
- https://ddadvogados.com.br/desmembramento-de-imovel-entenda-o-que-e-e-como-funciona/
- https://base.corimg.org/wp-content/uploads/sites/4/2021/08/DESMEMBRAMENTO-E-DESDOBRO.pdf
- https://exame.com/mercado-imobiliario/como-e-o-processo-de-desmembramento-de-terreno/
- https://www.sienge.com.br/blog/como-fazer-desmembramento-de-terrenos/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/desmembramento/
- https://www.ggsadv.com/quais-as-vantagens-do-desmembramento-de-imovel/
- https://www.agritopconsultoria.com.br/desmembramento-imovel-urbano
