A questão da indenização por danos em imóveis comerciais é um tema relevante no campo da locação comercial, aluguel de imóveis comerciais, locação de lojas, locação de escritórios, locação de galpões, locação de salas comerciais, locação de pontos comerciais e locação de espaços comerciais. De acordo com a Lei 8.245/1991, o aluguel de imóveis para negócios e a locação comercial no Brasil garantem ao locatário o direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e lucros cessantes decorrentes da mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, caso a renovação do contrato não ocorra por proposta de terceiro em melhores condições ou se o locador não der o destino alegado ao imóvel no prazo de três meses.
No entanto, esse direito à indenização está condicionado ao preenchimento de determinados requisitos, como a celebração do contrato por escrito e com prazo determinado, além da exploração do mesmo ramo de atividade pelo locatário por, no mínimo, cinco anos. A jurisprudência tem entendido que, na ausência desses requisitos, não há direito à indenização, mesmo que o locatário tenha desenvolvido um ponto comercial no local. Nesse sentido, a Vieira Braga Advogados é uma referência no assessoramento jurídico em casos de locação comercial.
Principais pontos de atenção
- A Lei 8.245/1991 regula a locação não residencial e prevê indenização por prejuízos e lucros cessantes no caso de mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio.
- O direito à indenização pelo ponto comercial depende do cumprimento de requisitos, como contrato por escrito com prazo mínimo de cinco anos e exploração do mesmo ramo de atividade por três anos.
- A jurisprudência entende que a indenização não é devida se o locatário não exercer o direito de renovação conforme a lei ou se os requisitos legais não forem atendidos.
- É necessária a apresentação de documentação específica, como registro do ponto comercial e documentação fiscal e contábil, para comprovar a existência e localização do ponto comercial.
- Cláusulas contratuais que visem elidir os objetivos da lei do inquilinato são consideradas nulas.
Entendendo o ponto comercial
O fundo de comércio, também conhecido como aviamento ou estabelecimento, refere-se ao conjunto de ativos tangíveis e intangíveis que compõem uma atividade comercial. Isso inclui, por exemplo, a carteira de clientes formada, a marca, o nome comercial, as instalações, os móveis e utensílios, entre outros elementos que agregam valor da empresa.
Apesar de serem conceitos muitas vezes utilizados de forma intercambiável, o ponto comercial e o fundo de comércio não são exatamente a mesma coisa. O ponto comercial se refere ao local físico onde a atividade é exercida, enquanto o fundo de comércio abrange todo o conjunto de bens que fazem parte daquela atividade mercantil. Ou seja, o ponto comercial é apenas um dos componentes do fundo de comércio.
O que é o fundo de comércio?
O fundo de comércio é composto por diversos elementos que agregam valor a uma empresa, como:
- Clientela formada
- Marca e nome comercial
- Instalações e mobília
- Equipamentos e utensílios
- Aviamento (conjunto de bens)
Ponto comercial vs fundo de comércio
Enquanto o ponto comercial se refere apenas ao local físico onde a atividade é exercida, o fundo de comércio abrange todo o conjunto de bens tangíveis e intangíveis que compõem a empresa. Portanto, o ponto comercial é apenas um dos elementos que fazem parte do fundo de comércio.
“A transação de passar o ponto comercial envolve a transferência dos bens corpóreos do local, podendo incluir mobília, utensílios e equipamentos.”
Locação comercial e direito à indenização
Na locação comercial, o locatário pode ter direito à renovação do contrato desde que alguns requisitos sejam atendidos. De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), o contrato de locação deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado, com a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos sendo de, no mínimo, cinco anos. Além disso, o locatário deve estar explorando o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Requisitos para a renovação do contrato
Somente quando o locatário preenche esses requisitos, surge o direito à indenização pelo fundo de comércio, caso o locador decida não renovar o contrato. Vale ressaltar que cláusulas contratuais que visem proibir a prorrogação do contrato ou afastar o direito à renovação são consideradas nulas de pleno direito, conforme o artigo 45 da lei.
Cláusulas contratuais que proíbem indenização
No entanto, há discussão sobre a possibilidade de o locatário renunciar, de forma prévia e expressa, ao direito à indenização pelo fundo de comércio. Essa renúncia, apesar de controversa, pode ser válida, dependendo da análise do caso concreto.
“A locação comercial é um dos contratos mais importantes do mundo negocial, pois o ponto comercial é essencial para o sucesso de qualquer empresa.”
Jurisprudência sobre indenização por ponto comercial
A jurisprudência tem demonstrado um entendimento consistente sobre o direito à indenização pelo ponto comercial. Para fazer jus a essa indenização, é necessário que o locatário cumpra os requisitos legais previstos no artigo 51 da Lei do Inquilinato.
De acordo com a jurisprudência, esses requisitos incluem:
- Celebração do contrato de locação por escrito e com prazo determinado;
- Soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos de, no mínimo, cinco anos;
- Exploração do mesmo ramo de atividade pelo locatário pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Caso esses requisitos não sejam atendidos, os tribunais têm decidido que não há direito à indenização, mesmo que o locatário tenha desenvolvido um ponto comercial no local. Portanto, a jurisprudência tem se posicionado no sentido de que a indenização pelo fundo de comércio está condicionada ao preenchimento dos requisitos legais, não bastando apenas a existência de um ponto comercial consolidado.
“A indenização pelo fundo de comércio está condicionada ao preenchimento dos requisitos legais, não bastando apenas a existência de um ponto comercial consolidado.”
Essa visão dos tribunais visa garantir o equilíbrio entre os interesses do locador e do locatário, assegurando que a renovação do contrato e a indenização pelo ponto comercial ocorram de acordo com o entendimento dos tribunais sobre a jurisprudência aplicável.
Conclusão
Em conclusão, a solicitação de indenização por danos em imóvel comercial está intimamente relacionada à existência de um ponto comercial ou fundo de comércio desenvolvido pelo locatário durante o período de locação. No entanto, para que o locatário tenha direito à indenização pelo fundo de comércio, é necessário o cumprimento de determinados requisitos previstos na Lei do Inquilinato.
Esses requisitos incluem a celebração do contrato por escrito e com prazo determinado, a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos ser de, no mínimo, cinco anos, e o locatário estar explorando o mesmo ramo de atividade pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos. Caso esses requisitos não sejam atendidos, a jurisprudência entende que não há direito à indenização, mesmo que o locatário tenha desenvolvido um ponto comercial no local.
Portanto, é fundamental que tanto locatários quanto proprietários compreendam e respeitem as exigências legais para que o locatário possa reivindicar esse direito à indenização por ponto comercial. Uma locação comercial bem elaborada e alinhada com as normas jurídicas pode assegurar uma relação saudável e duradoura entre as partes envolvidas.
Links de Fontes
- https://godinhoadvogados.adv.br/o-fim-da-locacao-nao-residencial-e-o-direito-a-indenizacao-pelo-fundo-de-comercio-luvas/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/400329/indenizacao-pelo-ponto-em-locacoes-comerciais
- https://leopoldonascimento.adv.br/passar-o-ponto-comercial/
- https://borguezanadvocacia.com.br/noticias/como-funciona-a-protecao-do-ponto-comercial-de-contratos-de-locacao/
- https://piramides.com.br/blog/mercado-imobiliario/contrato-locacao-comercial-como-funciona/
- https://ibagy.com.br/blog/imovel-comercial/3-principais-direitos-do-inquilino-comercial/
- https://feldmann.adv.br/direito-de-indenizacao-pela-perda-do-ponto-comercial/
- https://cepein.femanet.com.br/BDigital/arqTccs/1211400363.pdf
- https://www.conjur.com.br/2022-set-25/stj-constroi-jurisprudencia-entre-comercio-direito-propriedade/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/informativos/2024/informativo-de-jurisprudencia-n-504/desocupacao-arbitraria-de-ponto-comercial-alugado-2013-retencao-de-instrumentos-de-trabalho-2013-violacao-a-dignidade-e-a-subsistencia-do-locador
- https://porta8.com.br/blog/lei-do-inquilinato/prazo-e-renovacao-contrato-locacao-comercial/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/384925/os-contratos-de-locacao-comercial-e-o-prazo-maximo-de-renovacao
- https://www.diariodasleis.com.br/bdi/13822-locacao-comercial
