Não raramente, observa-se que a compra e venda de imóveis ocorre sem a presença e auxílio de um advogado. Consequentemente, pode acarretar em um negócio jurídico falho e prejudicial para ambas as partes. A análise prévia, por advogado, de toda a documentação, histórico do imóvel, se possui ou não matrícula nos cartórios de registro de imóveis, bem como, todas as questões atinentes à propriedade, eventuais débitos ou restrições judiciais, trazem segurança e tranquilidade na transação imobiliária.
O advogado tem a função de proteger os interesses do seu cliente, e na negociação imobiliária não é diferente, sendo imprescindível para evitar as possíveis consequências de uma transação imobiliária falha.
Principais aprendizados
- A presença de um advogado é fundamental na compra e venda de imóveis
- O advogado analisa a documentação e histórico do imóvel para garantir a segurança da transação
- Questões como débitos e restrições judiciais devem ser identificadas pelo advogado
- O advogado protege os interesses do cliente durante a negociação imobiliária
- Evitar transações imobiliárias sem a assessoria de um profissional capacitado
Compra e venda de imóveis sem matrícula no registro de imóveis
Aqueles imóveis conhecidos como “de posse”, ou seja, sem matrícula no registro de imóveis, não são considerados propriedade do comprador pela lei brasileira. Apenas aquele que tem seu nome na escritura pública da propriedade é o verdadeiro dono, de acordo com o Código Civil. Essa situação pode acarretar em multas, problemas em uma eventual venda, e até mesmo questões judiciais, como casos em que o herdeiro do proprietário anterior reivindica a propriedade.
Legislação sobre a transferência de propriedade
Para transferir a propriedade de um imóvel, é essencial ter uma escritura pública registrada em cartório de imóveis, demonstrando a legalidade da aquisição. A ausência de matrícula registrada pode indicar um imóvel “sem dono”, demandando o processo de usucapião para tornar-se proprietário.
Riscos de negociar imóveis sem escritura pública
Comprar um imóvel sem matrícula no registro de imóveis, ou seja, “imóvel sem escritura pública“, apesar de poder beneficiar o comprador pelo valor mais baixo, acarreta em diversos riscos. O comprador precisa estar ciente da real situação do imóvel e das consequências deste negócio, pois a inexistência da declaração de propriedade poderá resultar em multas, problemas em uma eventual venda, e até mesmo questões judiciais.
“A ausência de matrícula torna o processo de venda mais burocrático e complicado, afugentando compradores em potencial.”
- Apenas uma minoria dos compradores de imóveis concluem os processos de escritura e registro, indicando que a maioria fica apenas com o contrato de compra e venda.
- A falta de registro e regularização de imóveis pode resultar em desapropriação sem indenização, revelando a alta importância da legalização da propriedade.
- Proprietários de imóveis regularizados tendem a obter valorização no mercado, o que contribui para o aumento do seu patrimônio.
Contar com o auxílio de um advogado especializado é crucial para realizar os procedimentos de regularização imobiliária corretamente, evitando problemas legais futuros.
Débitos e restrições judiciais
A compra e venda de imóveis envolve uma série de cuidados quando se trata de certidões negativas, débitos do imóvel e restrições judiciais. Esses fatores podem ter implicações na compra e venda do bem, chegando até mesmo a anular o contrato ou impedir a transferência de propriedade.
Importância das certidões negativas
É muito comum que, na compra e venda de imóveis entre particulares sem a assessoria de um advogado, não sejam retiradas as certidões negativas necessárias. Essas certidões incluem ações trabalhistas, da justiça federal, cíveis, da fazenda estadual e municipal, e de ações em família. A falta dessas certidões pode resultar em restrições judiciais que impeçam a transação.
Penhoras e indisponibilidade de bens
Outro ponto crucial é a verificação de penhoras e indisponibilidade de bens que podem recair sobre o imóvel. Caso haja qualquer averbação de indisponibilidade na matrícula, o contrato de compra e venda não poderá ser registrado. Já a existência de penhora não impede a venda, mas deve ser expressamente mencionada na escritura pública.
Portanto, a verificação de eventuais restrições judiciais sobre o imóvel é essencial para garantir a segurança da transação imobiliária e evitar problemas futuros com débitos do imóvel ou certidões negativas na compra de imóveis.
“A proatividade do credor é essencial para proteger seu interesse, exigindo a publicização na matrícula do imóvel de eventuais situações jurídicas.”
– João Pedro Lamana Paiva, registrador
Compra e venda de imóveis
O contrato de compra e venda de imóveis é um documento fundamental para garantir a segurança e tranquilidade nas transações imobiliárias. Este instrumento jurídico permite que as partes envolvidas – compradores e vendedores – declarem suas vontades e determinem obrigações mútuas. Um contrato bem elaborado, seguindo os ditames da lei e reunindo todas as especificidades do negócio, é essencial para evitar futuros prejuízos e desgastes.
Quando um contrato de compra e venda de imóvel é formalizado e registrado em cartório, ele se torna válido para qualquer tipo de negociação, seja envolvendo imóveis residenciais, comerciais ou rurais. Mais de 150 mil imóveis estão sob intermediação de administradoras de imóveis, demonstrando a relevância desse tipo de empresa no mercado imobiliário.
Uma das garantias comuns em contratos de compra e venda de imóveis parcelados é a alienação fiduciária, um tipo comum de garantia em financiamentos imobiliários. Atualmente, também existe a opção de contrato de compra e venda de imóvel em formato digital, com assinatura eletrônica, trazendo a comodidade de um processo online e garantindo validade jurídica.
Diversos documentos são necessários para a elaboração de um contrato de compra e venda de imóvel, destacando-se a importância da verificação da situação do vendedor com a justiça, a apresentação da matrícula atualizada do imóvel e a declaração de inexistência de débitos condominiais, entre outros. O registro do contrato de compra e venda é um instrumento necessário para a resolução de possíveis conflitos.
No entanto, a falta de elementos específicos no documento pode acarretar nulidades e abusividades, sendo imprescindível o apoio de um advogado especializado para evitar esses problemas e garantir a segurança das transações imobiliárias.
“Um contrato de compra e venda de imóvel, quando formalizado e registrado em cartório, é válido para qualquer tipo de negociação envolvendo imóveis residenciais, comerciais e rurais.”
Conclusão
A participação de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para garantir a legalidade e segurança de uma transação de compra e venda de imóveis. Esse profissional tem a função de proteger os interesses do seu cliente, analisando toda a documentação do imóvel, verificando débitos e restrições, e redigindo um contrato que contemple os direitos e obrigações das partes.
Os riscos de uma transação imobiliária sem a presença de um advogado são muito maiores do que o valor médio pago pela assessoria jurídica, podendo acarretar em prejuízos incalculáveis. Portanto, é imprescindível considerar a contratação de um advogado antes de se aventurar em uma compra ou venda de imóvel, garantindo a segurança jurídica em transações imobiliárias.
Diante do exposto, fica evidente a importância do advogado na compra de imóveis, pois sua atuação é fundamental para assegurar a legalidade e os interesses dos clientes, evitando possíveis problemas e riscos futuros.
Links de Fontes
- https://www.projuris.com.br/blog/advogado-compra-e-venda-de-imoveis/
- https://blog.dommusimoveis.com.br.3wbr.com.br/post/qual-e-o-papel-do-advogado-no-setor-imobiliario
- https://www.migalhas.com.br/depeso/383486/sem-registro-sem-propriedade
- https://mozeradvocacia.com.br/como-regularizar-imovel-sem-matricula/
- https://www.aasp.org.br/noticias/a-compra-do-imovel-e-a-situacao-juridica-do-vendedor/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/383083/e-seguro-comprar-imovel-se-o-vendedor-possui-dividas
- https://www.migalhas.com.br/depeso/371466/os-riscos-na-compra-e-venda-de-bens-imoveis
- https://www.quintoandar.com.br/guias/manual-imobiliario/contrato-compra-venda-imovel/
- https://www.absolutaimoveis.net/blog-imobiliario/conheca-todas-as-etapas-do-processo-de-compra-de-um-imovel
- https://silvanacarvalho.com.br/blog/juridico/compra-e-venda-de-imovel-antes-da-conclusao-do-inventario/
- https://lageportilhojardim.com.br/blog/contrato-de-compra-e-venda-de-imovel/
