De acordo com o Ministério do Desenvolvimento Regional, das 60 milhões de residências urbanas no Brasil, 30 milhões se encontram irregulares. Isto é, metade das residências no país têm algum tipo de informalidade, seja por invasão de loteamento, falta de aprovação e/ou registro, ou até mesmo por venda de forma diversa da prevista em lei. Neste cenário, a usucapião surge como uma importante alternativa para regularizar a situação desses imóveis.
Principais destaques:
- Existem oito tipos de usucapião no Brasil, cada um com requisitos específicos.
- O prazo varia de 2 a 15 anos, dependendo da modalidade de usucapião.
- Algumas modalidades exigem que o imóvel não ultrapasse 250m².
- A posse deve ser mansa e pacífica, sem interrupção.
- O Ministério Público deve intervir obrigatoriamente na ação de usucapião especial urbana.
O que é usucapião?
A palavra usucapião vem do latim usucapio, que significa “tomar ou adquirir pelo uso”. Assim, a usucapião permite que uma pessoa se torne proprietária de um bem, após usá-lo por certo período e desde que atenda a algumas condições específicas. Este direito foi incorporado à lei brasileira a partir do direito romano, que era regido pela conhecida Lei das Doze Tábuas. A essência da usucapião é a mesma: uma pessoa pode se tornar proprietária de um bem móvel ou imóvel que não esteja sendo utilizado corretamente pelo seu dono.
Conceito e origem da usucapião
O Código Civil brasileiro, em seus artigos, define a usucapião como um meio de aquisição da propriedade pela posse prolongada de um bem, respeitando a função social da propriedade. Essa previsão legal visa garantir que propriedades abandonadas ou subutilizadas sejam colocadas em uso, beneficiando a sociedade.
Requisitos básicos da usucapião
São três os principais requisitos da usucapião:
- Animus domini: a pessoa que possui o bem deve ter a atitude de proprietário, arcando com os custos, fazendo a manutenção e se apresentando como o dono.
- Inexistência de oposição: o proprietário original do bem não pode se opor ao direito e à posse do possuidor.
- Posse ininterrupta: a pessoa deve ter a posse exclusiva do bem, ocupando-o de forma contínua, sem interrupção e sem obtê-lo de forma violenta ou clandestina.
Esses requisitos essenciais devem ser comprovados para que a usucapião seja reconhecida e a propriedade adquirida.
“A usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição da propriedade de um bem pela posse prolongada e atendimento de outros requisitos legais.”
Usucapião extraordinária de bens imóveis
A usucapião extraordinária não depende de um justo título (a compra do terreno por um contrato de gaveta ou acordo entre pessoas, sem regularização e registro do imóvel) de propriedade e nem de boa-fé (a pessoa acha que é dona do local, mesmo não sendo, de acordo com registros dos órgãos competentes). Para que alguém possa entrar com o pedido, é necessário ter a posse do imóvel por 15 anos, de forma pacífica, sem interrupção e nem oposição de seu dono original. Esse prazo pode ser diminuído para 10 anos caso o imóvel seja sua moradia habitual, se tenha feito obras e serviços produtivos no local.
Usucapião ordinária de bens imóveis
A usucapião ordinária define os prazos para quem adquirir, via usucapião, um imóvel que a pessoa possui justo título e boa-fé. Para entrar com o pedido de usucapião ordinária, a pessoa precisa ter posse do imóvel por 10 anos continuadamente. O prazo pode ser reduzido para cinco anos caso o local seja a moradia habitual do possuidor ou se algum investimento social e econômico tenha sido feito do local.
Usucapião especial urbana
A usucapião especial urbana funciona de forma similar à usucapião especial rural. O possuidor precisa ter posse do imóvel durante cinco anos. Porém, aquele que deseja entrar com a ação de usucapião não pode ser proprietário de outro imóvel; deve utilizar o imóvel para sua moradia e o imóvel não pode passar de 250m².
Usucapião especial rural
Pode pedir a usucapião especial rural quem tem posse de um terreno rural, de no máximo 50 hectares, onde transforma esse bem em sua moradia e em local produtivo. A pessoa que entra com usucapião nessa situação não pode ser proprietária de nenhum imóvel rural ou urbano. Imediatamente, a pessoa poderá entrar com o pedido de usucapião se ter posse do imóvel durante cinco anos ininterruptos e sem oposição. A área precisa tornar-se produtiva para si ou para sua família.
“A usucapião constitui um modo originário de aquisição, não gerando transmissão de direito real e, portanto, não gerando impostos específicos.”
Conclusão
A usucapião é um importante instrumento jurídico que permite a regularização da propriedade de bens móveis e imóveis no Brasil. Seja através da usucapião ordinária, extraordinária ou em suas diferentes modalidades especiais, esse instituto garante a segurança jurídica e o direito à propriedade daqueles que ocupam um bem de maneira contínua e ininterrupta, respeitando os requisitos legais.
Os prazos e requisitos variam de acordo com o tipo de usucapião, mas em geral é necessário comprovar a posse de boa-fé, a inexistência de oposição e o atendimento aos critérios específicos de cada modalidade, como a área máxima do imóvel, a utilização para moradia própria ou atividade econômica, entre outros. O processo de usucapião extrajudicial simplifica e agiliza essa transferência de propriedade, quando comparado ao modelo judicial tradicional.
Essa ferramenta jurídica é essencial para garantir a função social da propriedade e regularizar situações de posse prolongada, beneficiando aqueles que não possuem o título formal de propriedade. A usucapião representa, portanto, uma solução importante para resolver problemas de regularização fundiária e garantir o acesso à moradia digna no Brasil.
Links de Fontes
- https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/usucapiao
- https://cbr.adv.br/post/usucapião-quanto-tempo-demora-para-poder-usucapir-um-imóvel/
- https://www.projuris.com.br/blog/usucapiao/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/379722/o-que-e-usucapiao-e-como-posso-requerer
- https://modeloinicial.com.br/artigos/tipos-usucapiao
- https://www.tjsp.jus.br/download/EPM/Publicacoes/ObrasJuridicas/cc35.pdf?d=636808166395003082
- https://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream/handle/id/524/r143-25.PDF?sequence=4&isAllowed=y
- https://4tabelionatodenotas.com.br/ata-notarial-de-usucapiao/
- https://jusdocs.com/fluxogramas/usucapiao-um-guia-completo-para-2023
- https://www.aurum.com.br/blog/usucapiao/
