Ao firmar um contrato de locação, é necessário que inquilino e proprietário estejam cientes de seus direitos e deveres, estabelecidos na Lei do Inquilinato. O reajuste do aluguel é um direito garantido ao proprietário, feito de acordo com índices do mercado imobiliário, como o IGP-M ou IPCA. Já a revisão contratual é uma forma de adequar o valor do aluguel ao preço de mercado, podendo ser feita por qualquer uma das partes, após 3 anos de vigência do contrato, através de uma ação revisional. A revisão visa reequilibrar as condições econômicas e financeiras entre locador e locatário, protegendo-os de cláusulas abusivas e contratos leoninos.
Principais pontos de aprendizado
- A revisão de contrato de aluguel é um direito garantido a inquilinos e proprietários após 3 anos de vigência do contrato.
- O reajuste do aluguel é feito de acordo com índices do mercado imobiliário, como o IGP-M e IPCA.
- A revisão contratual visa reequilibrar as condições econômicas e financeiras entre locador e locatário.
- É importante estar atento a cláusulas abusivas e contratos leoninos que podem ser revisados judicialmente.
- A Vieira Braga Advogados possui expertise na análise e revisão de contratos de locação.
O que é a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato (Lei Federal nº 8.245/1991) estabelece as regras para as locações de imóveis urbanos, tanto residenciais quanto comerciais. Essa lei desempenha um papel fundamental na proteção contra práticas abusivas em contratos de aluguel, garantindo direitos básicos do consumidor e promovendo o equilíbrio contratual.
Índices utilizados para reajuste do aluguel
Ao firmar um contrato de locação, é preciso definir um índice de referência para o reajuste do aluguel, sendo os mais comuns o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) e o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). O reajuste deve ocorrer apenas uma vez ao ano, na data de aniversário do contrato, incidindo sobre o valor do aluguel.
Exemplo de reajuste do aluguel pelo IGP-M
O IGP-M, calculado mensalmente pela Fundação Getúlio Vargas, é o índice mais utilizado para o reajuste do aluguel. O cálculo considera a variação acumulada nos últimos 12 meses, podendo resultar em um aumento ou diminuição do valor do aluguel. Por exemplo, se você alugou um imóvel por R$1.500,00 em abril de 2021, e a variação do IGP-M até março de 2022 foi de 14,77%, o novo valor do aluguel a partir de abril de 2022 será de R$1.721,55.
A Lei do Inquilinato desempenha um papel fundamental na proteção contra práticas abusivas em contratos de aluguel, garantindo direitos básicos do consumidor e promovendo o equilíbrio contratual.
Cláusulas abusivas e revisão de contratos
Quando se trata de contratos de locação, é essencial compreender os direitos básicos do consumidor e a possibilidade de revisão de cláusulas abusivas. Afinal, nem sempre os termos contratuais são justos e proporcionais, podendo afetar o equilíbrio contratual e gerar práticas abusivas.
A revisão de contratos é uma alternativa importante para proteger o consumidor contra cláusulas leoninas e garantir o direito a uma locação justa. Essa revisão pode ser solicitada tanto por inquilinos quanto por proprietários, a cada 3 anos, desde que seja comprovada a desproporção do valor do aluguel em relação ao mercado.
Além disso, em contratos de adesão, como os contratos bancários e de planos de saúde, é possível solicitar a nulidade de cláusulas abusivas que violem os direitos básicos do consumidor. Nesses casos, a revisão judicial pode ser fundamental para restabelecer o equilíbrio contratual.
Portanto, se você se depara com termos contratuais desproporcionais ou cláusulas que lhe pareçam abusivas, não hesite em buscar orientação com um advogado especializado, como os profissionais da Vieira Braga Advogados, para entender suas opções de revisão de contrato e proteção contra práticas abusivas.
Pedido de revisão judicial do aluguel
O pedido de revisão judicial do aluguel pode ser feito por qualquer uma das partes do contrato de locação, a cada três anos, com o objetivo de ajustar o valor pago ao preço de mercado. Esse desequilíbrio na relação contratual pode ser causado por fatores imprevisíveis, como a alta do IGPM e os impactos da pandemia da Covid-19, que afetaram significativamente a capacidade de pagamento dos inquilinos.
Desequilíbrio entre as partes no contrato de locação
Nesses casos, mesmo antes do período previsto em lei, é possível solicitar a revisão judicial do contrato, com base na teoria da imprevisibilidade prevista no Código Civil. Essa medida visa restabelecer o equilíbrio contratual e proteger os direitos básicos do consumidor contra práticas abusivas e termos contratuais desproporcionais.
Alta do IGPM e os efeitos do Covid
O IGPM (Índice Geral de Preços do Mercado), utilizado para o reajuste do aluguel, acumulou uma alta histórica de 35,75% entre junho de 2020 e junho de 2021, impactando significativamente o valor pago pelos inquilinos. Esse cenário, somado aos efeitos da pandemia da Covid-19, que reduziram os rendimentos de muitos locatários, gerou um desequilíbrio na relação contratual, tornando o valor do aluguel excessivamente oneroso. Diante disso, os tribunais têm se mostrado favoráveis à substituição do IGPM por índices que reflitam melhor a realidade atual, como o IPCA, que no mesmo período apresentou uma variação de 8,35%.
“Mesmo antes do período previsto em lei, é possível solicitar a revisão judicial do contrato, com base na teoria da imprevisibilidade prevista no Código Civil.”
Conclusão
A revisão de contratos de aluguel é um direito fundamental, assegurado tanto ao locador quanto ao locatário, com o objetivo de ajustar o valor do aluguel ao preço de mercado. Essa revisão pode ser feita de forma amigável entre as partes, ou através de uma ação revisional judicial, que pode ser proposta a cada 3 anos.
É importante que tanto o locador quanto o locatário estejam atentos aos seus direitos e obrigações previstos na Lei do Inquilinato, bem como aos índices utilizados para o reajuste, a fim de evitar desequilíbrios na relação contratual. Caso haja discrepância entre o valor pago e o valor de mercado, ou fatores imprevisíveis que alterem significativamente as condições do contrato, as partes podem recorrer à revisão judicial, contando com o apoio de profissionais especializados.
Assim, a revisão de contratos é uma importante ferramenta para garantir o equilíbrio contratual e a proteção contra práticas abusivas, sejam elas relacionadas a cláusulas contratuais desproporcionais, contratos de adesão ou contratos leoninos. Com o devido amparo jurídico, é possível alcançar a nulidade de cláusulas abusivas e a revisão de contratos bancários, de planos de saúde e outros, visando o respeito aos direitos básicos do consumidor.
