Os dados do Tribunal de Justiça de São Paulo mostram que no primeiro trimestre deste ano foram registradas 8.417 ações de despejo no Estado, um aumento de 79% em relação ao mesmo período de 2020. As principais motivações são a inadimplência do aluguel e a venda do imóvel pelo proprietário. O aumento da inadimplência coincide com o recorde de desemprego no Brasil, com o País atingindo a marca de 14,8 milhões de desempregados no primeiro trimestre de 2021. O aprofundamento da pandemia e o corte no auxílio oferecido pelo Governo Federal agravam a dificuldade financeira da população. No entanto, mesmo em tempos de pandemia, o proprietário pode acionar uma ação de despejo caso o inquilino descumpra o contrato de locação.
Principais pontos de aprendizado
- As ações de despejo por inadimplência de aluguel e venda do imóvel pelo proprietário aumentaram 79% no primeiro trimestre de 2021 no estado de São Paulo.
- O Brasil atingiu 14,8 milhões de desempregados no mesmo período, agravando a inadimplência nos contratos de locação.
- Mesmo na pandemia, o proprietário pode acionar o despejo se o inquilino descumprir o contrato de locação.
- É importante manter um diálogo prévio com o proprietário e buscar uma solução amigável para evitar o despejo judicial.
- Contar com um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar a garantir melhores resultados em uma ação de despejo.
O que é uma ação de despejo?
A ação de despejo é um processo judicial utilizado pelo proprietário de um imóvel para recuperar a posse do seu bem, quando o inquilino deixa de cumprir as obrigações estabelecidas no contrato de locação. Essa medida legal é adotada quando o locatário apresenta atraso no pagamento do aluguel, recusa-se a desocupar o imóvel após o término do contrato ou descumpre outras cláusulas contratuais.
Motivos que podem levar a uma ação de despejo
As principais razões que podem dar origem a uma ação de despejo são:
- Atraso no pagamento do aluguel – A inadimplência é um dos principais motivos que justificam uma ação judicial de despejo.
- Fim do contrato de locação – Quando o contrato de aluguel chega ao seu término e o locatário se recusa a desocupar o imóvel, o proprietário pode recorrer à Justiça.
- Descumprimento contratual – O desrespeito a cláusulas estabelecidas no contrato, como a utilização indevida do imóvel, pode ensejar uma ação de despejo.
- Sublocação não autorizada – A sublocação do imóvel sem a permissão do proprietário é um motivo comum para a ação de despejo.
- Necessidade de utilização do imóvel pelo proprietário – Casos em que o locador precisa reaver o imóvel para sua própria moradia ou de um familiar podem justificar uma ação de despejo.
- Morte do locatário – O falecimento do inquilino, sem a existência de um sucessor legítimo, também pode levar a uma ação de despejo.
Quando o inquilino deixa de cumprir suas obrigações contratuais, o proprietário pode recorrer à Justiça para obter a reintegração de posse do imóvel.
Ações de despejo por descumprimento de contrato
As ações de despejo por descumprimento de contrato podem ocorrer quando o locatário deixa de cumprir com suas obrigações contratuais, como o pagamento dos aluguéis e taxas. Nesses casos, o proprietário pode iniciar um processo judicial para a desocupação do imóvel e a resolução do contrato de locação.
No entanto, o inquilino não está completamente desassistido. Ele pode tentar negociar com o proprietário, efetuar o pagamento dos débitos pendentes e, em alguns casos, fazer um depósito judicial (caução) para permanecer no imóvel. Mesmo após a ordem de despejo, o locatário ainda tem a oportunidade de apresentar sua defesa e tentar reverter a decisão judicial.
Segundo dados estatísticos, a competência para ações de despejo por descumprimento de contrato é do Juizado Especial Cível, exceto se houver outros fundamentos legais. Nesses processos, os fiadores também são incluídos no polo passivo da ação. A jurisprudência mostra que, em alguns casos, recursos judiciais têm sido parcialmente providos devido a questões de legitimidade ativa.
O valor mensal pactuado no contrato de locação e o prazo estabelecido para desocupação do imóvel após a notificação do descumprimento contratual são fatores relevantes nessas ações. A notificação prévia ao inquilino também é um requisito importante, concedendo um período para que ele tome providências.
Em resumo, as ações de despejo por descumprimento de contrato envolvem uma série de aspectos legais e processuais que devem ser cuidadosamente analisados, tanto pelo proprietário quanto pelo locatário, para que a melhor solução seja alcançada.
“Mesmo com a ordem de despejo, o inquilino pode apresentar sua defesa e tentar reverter a decisão judicial.”
Como proceder ao receber uma ordem de despejo?
Ao receber uma ordem judicial de despejo, o inquilino deve ficar atento às suas opções legais. Primeiramente, ele pode tentar negociar diretamente com o proprietário, buscando um acordo para resolver a situação e permanecer no imóvel. Caso não seja possível um entendimento amigável, o locatário pode apresentar sua defesa no processo judicial, demonstrando os motivos que justificam sua permanência.
Opções para o locatário ao receber um mandado judicial
Além disso, se a ação de despejo for por falta de pagamento, o inquilino pode tentar purgar a mora, quitando os débitos pendentes e, ainda, efetuar um depósito judicial (caução) para continuar no imóvel. Essas medidas podem ajudar o inquilino a evitar a remoção compulsória.
- Negociar diretamente com o proprietário
- Apresentar defesa no processo judicial
- Quitar débitos pendentes (purgar a mora)
- Efetuar depósito judicial (caução)
Portanto, ao receber uma ordem de despejo, o locatário deve agir rapidamente, buscando soluções que lhe permitam permanecer no imóvel, evitando assim a remoção compulsória.
Conclusão
As ações de despejo por descumprimento de contrato podem gerar grandes problemas para os inquilinos, especialmente em momentos de crise econômica. No entanto, o locatário não está desamparado e possui opções para se defender. A negociação direta com o proprietário, o pagamento dos débitos pendentes, a oferta de caução e a apresentação de uma defesa jurídica são algumas das alternativas disponíveis.
É importante que o inquilino não ignore a situação e busque assessoria especializada para orientá-lo da melhor forma de proceder, a fim de evitar a remoção compulsória de sua moradia. Dessa forma, o locatário pode utilizar os recursos legais e negociar uma solução que preserve seus direitos, mantendo-se no imóvel até o julgamento final da ação.
Em resumo, a defesa do locatário em ações de despejo, a negociação entre as partes, o pagamento de débitos e a importância de assessoria jurídica são fatores cruciais para lidar com essa situação delicada de maneira eficaz e preservar o direito à moradia.
Links de Fontes
- https://imoveis.estadao.com.br/aluguel/como-se-defender-em-uma-acao-de-despejo/
- https://vieirabraga.com.br/o-que-acontece-se-nao-cumprir-ordem-judicial-de-despejo/
- https://www.rosenbaum.adv.br/o-que-e-acao-de-despejo/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://www.arbitralis.com.br/blog/acao-de-despejo-passo-a-passo
- https://icassociados.com/acao-de-despejo-entenda-o-procedimento/
- https://modeloinicial.com.br/peticao/11121362/acao-despejo-descumprimento-clausula-contratual
- https://www.sedep.com.br/modelos-de-peticoes/acao-de-despejo-por-infracao-contratual-e-legal-art-23-da-lei-824591-cc-art-1192-do-cc/
- https://ddadvogados.com.br/acao-de-despejo/
- https://www.rosenbaum.adv.br/ordem-de-despejo-como-funciona/
- https://meutudo.com.br/blog/acao-ou-ordem-de-despejo/
- https://blog.conectaimobi.com.br/ordem-de-despejo/
- https://www.alude.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://advocaciareis.adv.br/blog/acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento/
