Os dados do Tribunal de Justiça de São Paulo mostram que no primeiro trimestre deste ano foram registradas 8.417 ações de despejo no Estado, um aumento de 79% em relação ao mesmo período de 2020. As principais motivações são a inadimplência do aluguel e a venda do imóvel pelo proprietário. O aumento da inadimplência coincide com o recorde de desemprego no Brasil, com o País atingindo a marca de 14,8 milhões de desempregados no primeiro trimestre de 2021. O aprofundamento da pandemia e o corte no auxílio oferecido pelo Governo Federal agravam a dificuldade financeira da população. No entanto, mesmo em tempos de pandemia, o proprietário pode acionar uma ação de despejo caso o inquilino descumpra o contrato de locação.
Principais pontos de aprendizado
- As ações de despejo por inadimplência de aluguel e venda do imóvel pelo proprietário aumentaram 79% no primeiro trimestre de 2021 no estado de São Paulo.
- O Brasil atingiu 14,8 milhões de desempregados no mesmo período, agravando a inadimplência nos contratos de locação.
- Mesmo na pandemia, o proprietário pode acionar o despejo se o inquilino descumprir o contrato de locação.
- É importante manter um diálogo prévio com o proprietário e buscar uma solução amigável para evitar o despejo judicial.
- Contar com um advogado especialista em direito imobiliário pode ajudar a garantir melhores resultados em uma ação de despejo.
O que é uma ação de despejo?
A ação de despejo é um processo judicial utilizado pelo proprietário de um imóvel para recuperar a posse do seu bem, quando o inquilino deixa de cumprir as obrigações estabelecidas no contrato de locação. Essa medida legal é adotada quando o locatário apresenta atraso no pagamento do aluguel, recusa-se a desocupar o imóvel após o término do contrato ou descumpre outras cláusulas contratuais.
Motivos que podem levar a uma ação de despejo
As principais razões que podem dar origem a uma ação de despejo são:
- Atraso no pagamento do aluguel – A inadimplência é um dos principais motivos que justificam uma ação judicial de despejo.
- Fim do contrato de locação – Quando o contrato de aluguel chega ao seu término e o locatário se recusa a desocupar o imóvel, o proprietário pode recorrer à Justiça.
- Descumprimento contratual – O desrespeito a cláusulas estabelecidas no contrato, como a utilização indevida do imóvel, pode ensejar uma ação de despejo.
- Sublocação não autorizada – A sublocação do imóvel sem a permissão do proprietário é um motivo comum para a ação de despejo.
- Necessidade de utilização do imóvel pelo proprietário – Casos em que o locador precisa reaver o imóvel para sua própria moradia ou de um familiar podem justificar uma ação de despejo.
- Morte do locatário – O falecimento do inquilino, sem a existência de um sucessor legítimo, também pode levar a uma ação de despejo.
Quando o inquilino deixa de cumprir suas obrigações contratuais, o proprietário pode recorrer à Justiça para obter a reintegração de posse do imóvel.
Ações de despejo por descumprimento de contrato
As ações de despejo por descumprimento de contrato podem ocorrer quando o locatário deixa de cumprir com suas obrigações contratuais, como o pagamento dos aluguéis e taxas. Nesses casos, o proprietário pode iniciar um processo judicial para a desocupação do imóvel e a resolução do contrato de locação.
No entanto, o inquilino não está completamente desassistido. Ele pode tentar negociar com o proprietário, efetuar o pagamento dos débitos pendentes e, em alguns casos, fazer um depósito judicial (caução) para permanecer no imóvel. Mesmo após a ordem de despejo, o locatário ainda tem a oportunidade de apresentar sua defesa e tentar reverter a decisão judicial.
Segundo dados estatísticos, a competência para ações de despejo por descumprimento de contrato é do Juizado Especial Cível, exceto se houver outros fundamentos legais. Nesses processos, os fiadores também são incluídos no polo passivo da ação. A jurisprudência mostra que, em alguns casos, recursos judiciais têm sido parcialmente providos devido a questões de legitimidade ativa.
O valor mensal pactuado no contrato de locação e o prazo estabelecido para desocupação do imóvel após a notificação do descumprimento contratual são fatores relevantes nessas ações. A notificação prévia ao inquilino também é um requisito importante, concedendo um período para que ele tome providências.
Em resumo, as ações de despejo por descumprimento de contrato envolvem uma série de aspectos legais e processuais que devem ser cuidadosamente analisados, tanto pelo proprietário quanto pelo locatário, para que a melhor solução seja alcançada.
“Mesmo com a ordem de despejo, o inquilino pode apresentar sua defesa e tentar reverter a decisão judicial.”
Como proceder ao receber uma ordem de despejo?
Ao receber uma ordem judicial de despejo, o inquilino deve ficar atento às suas opções legais. Primeiramente, ele pode tentar negociar diretamente com o proprietário, buscando um acordo para resolver a situação e permanecer no imóvel. Caso não seja possível um entendimento amigável, o locatário pode apresentar sua defesa no processo judicial, demonstrando os motivos que justificam sua permanência.
Opções para o locatário ao receber um mandado judicial
Além disso, se a ação de despejo for por falta de pagamento, o inquilino pode tentar purgar a mora, quitando os débitos pendentes e, ainda, efetuar um depósito judicial (caução) para continuar no imóvel. Essas medidas podem ajudar o inquilino a evitar a remoção compulsória.
- Negociar diretamente com o proprietário
- Apresentar defesa no processo judicial
- Quitar débitos pendentes (purgar a mora)
- Efetuar depósito judicial (caução)
Portanto, ao receber uma ordem de despejo, o locatário deve agir rapidamente, buscando soluções que lhe permitam permanecer no imóvel, evitando assim a remoção compulsória.
As pessoas também perguntam:
Como contestar uma ação de despejo?
Para contestar uma ação de despejo, é necessário apresentar uma defesa por meio de uma contestação formal, dentro do prazo estipulado pela lei. A defesa pode incluir argumentos como a irregularidade do contrato, pagamento das parcelas em atraso, ou problemas com o imóvel. É fundamental reunir documentos que comprovem as alegações, como recibos de pagamento ou comunicações com o locador. Além disso, um advogado especializado em direito imobiliário pode orientá-lo e representá-lo no processo para garantir que seus direitos sejam protegidos.
Como impedir uma ação de despejo?
Para impedir uma ação de despejo, o locatário pode tomar algumas medidas, como regularizar qualquer pendência financeira, como pagamento de aluguéis atrasados ou encargos. Além disso, se a ação for considerada indevida, é possível contestá-la judicialmente, apresentando defesas, como o cumprimento do contrato ou a ausência de motivos legais para o despejo. Outra possibilidade é tentar negociar com o locador, buscando um acordo amigável para evitar o processo. Consultar um advogado especializado pode ajudar a garantir uma estratégia eficaz para impedir o despejo.
Como provar que o despejo é para uso próprio?
Para provar que o despejo é para uso próprio, o locador deve apresentar evidências claras de que pretende utilizar o imóvel para fins pessoais, como moradia. Isso pode incluir documentos como a comprovação de que o locador não possui outro imóvel residencial, ou até mesmo a declaração formal de que o imóvel será utilizado para a própria residência ou de seus familiares. Também pode ser necessário demonstrar que a necessidade é legítima e urgente. A apresentação de testemunhas, como vizinhos ou pessoas próximas, pode fortalecer a argumentação. Um advogado especializado pode orientar o locador na coleta dessas provas e no devido processo legal.
Como se defender de um despejo?
Para se defender de um despejo, o inquilino deve analisar a ação e verificar se o motivo apresentado pelo locador é válido. Caso o despejo seja por inadimplência, o inquilino pode comprovar que efetuou o pagamento, que houve erro nos cálculos ou que já regularizou a situação. Se o despejo for por outra razão, como a necessidade de uso próprio, o inquilino pode contestar se houver indícios de que o locador não tenha realmente necessidade do imóvel. Além disso, é importante verificar se todos os requisitos legais para o despejo foram seguidos corretamente. A consulta a um advogado especializado pode ajudar na preparação de uma defesa robusta e na negociação de alternativas, como o pagamento de um valor parcelado ou a resolução amigável do caso.
Quem não pode ser despejado?
Não podem ser despejados aqueles que possuem garantia de estabilidade, como os inquilinos com contratos de longa duração, ou aqueles que se encontram em situações especiais previstas pela lei. Por exemplo, pessoas com mais de 60 anos, portadores de doenças graves ou deficiências, mulheres grávidas e os filhos menores de idade que dependem do imóvel. Além disso, inquilinos que estão em contratos de locação que garantem a continuidade do arrendamento por um período específico, e aqueles que contestam o motivo do despejo com base em ilegalidades no processo ou nas condições estabelecidas pelo contrato. A consulta a um advogado pode esclarecer o caso específico e garantir os direitos do inquilino.
Conclusão
As ações de despejo por descumprimento de contrato podem gerar grandes problemas para os inquilinos, especialmente em momentos de crise econômica. No entanto, o locatário não está desamparado e possui opções para se defender. A negociação direta com o proprietário, o pagamento dos débitos pendentes, a oferta de caução e a apresentação de uma defesa jurídica são algumas das alternativas disponíveis.
É importante que o inquilino não ignore a situação e busque assessoria especializada para orientá-lo da melhor forma de proceder, a fim de evitar a remoção compulsória de sua moradia. Dessa forma, o locatário pode utilizar os recursos legais e negociar uma solução que preserve seus direitos, mantendo-se no imóvel até o julgamento final da ação.
Em resumo, a defesa do locatário em ações de despejo, a negociação entre as partes, o pagamento de débitos e a importância de assessoria jurídica são fatores cruciais para lidar com essa situação delicada de maneira eficaz e preservar o direito à moradia.
Links de Fontes
- https://imoveis.estadao.com.br/aluguel/como-se-defender-em-uma-acao-de-despejo/
- https://vieirabraga.com.br/o-que-acontece-se-nao-cumprir-ordem-judicial-de-despejo/
- https://www.rosenbaum.adv.br/o-que-e-acao-de-despejo/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://www.arbitralis.com.br/blog/acao-de-despejo-passo-a-passo
- https://icassociados.com/acao-de-despejo-entenda-o-procedimento/
- https://modeloinicial.com.br/peticao/11121362/acao-despejo-descumprimento-clausula-contratual
- https://www.sedep.com.br/modelos-de-peticoes/acao-de-despejo-por-infracao-contratual-e-legal-art-23-da-lei-824591-cc-art-1192-do-cc/
- https://ddadvogados.com.br/acao-de-despejo/
- https://www.rosenbaum.adv.br/ordem-de-despejo-como-funciona/
- https://meutudo.com.br/blog/acao-ou-ordem-de-despejo/
- https://blog.conectaimobi.com.br/ordem-de-despejo/
- https://www.alude.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://advocaciareis.adv.br/blog/acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento/
