O desmembramento de imóveis rurais é um processo legal e regulamentado que envolve a divisão de uma propriedade rural em parcelas menores e independentes. Essa prática pode ser realizada por diversos motivos, como herança, venda, otimização do uso da terra ou mesmo para viabilizar investimentos diversificados em uma mesma propriedade. O processo de desmembramento envolve etapas importantes, como levantamento técnico, preparação de documentação, aprovação de órgãos competentes, pagamento de taxas e registro no cartório de imóveis. É um procedimento essencial para a gestão eficiente de propriedades rurais, permitindo que os proprietários alcancem seus objetivos de forma legal e segura.
Principais aprendizados
- O desmembramento de imóveis rurais é um processo regulamentado por lei, envolvendo diversas etapas e requisitos legais.
- Existem diferentes motivações para o desmembramento, como herança, venda, otimização do uso da terra e viabilização de investimentos.
- O processo de desmembramento inclui levantamento técnico, preparação de documentação, aprovação de órgãos competentes, pagamento de taxas e registro no cartório de imóveis.
- O desmembramento é essencial para a gestão eficiente de propriedades rurais, permitindo que os proprietários alcancem seus objetivos de forma legal e segura.
- É importante observar as limitações de medida e normas de zoneamento de cada município ao realizar o desmembramento de um imóvel rural.
Conceitos e definições
O desmembramento de imóveis rurais se refere à divisão legal de uma propriedade rural em partes menores e independentes. Esse processo pode ser realizado por diversos motivos, como herança, venda, aproveitamento de áreas específicas e para facilitar investimentos.
O que é o desmembramento de imóveis rurais?
O desmembramento permite que uma propriedade rural seja dividida em duas ou mais frações, conforme previsto na Lei nº 6.766/1979. Essa prática facilita a construção de um número maior de edificações, desde que a divisão seja aprovada pela Prefeitura local.
Desmembramento versus parcelamento e remembramento
É importante distinguir o desmembramento de outras práticas como o parcelamento e o remembramento. O desmembramento se refere à divisão de uma propriedade rural em partes menores, sem a intenção de abrir novas vias de acesso. O parcelamento, por sua vez, envolve a subdivisão da terra em lotes menores, requerendo adequação da infraestrutura viária. Já o remembramento é a fusão de dois ou mais terrenos contíguos em uma única propriedade maior, visando otimizar a utilização da terra.
“O processo de desmembramento é burocrático e varia conforme as normas específicas de cada município, sendo importante buscar orientação na Secretaria de Obras da Prefeitura local.”
Desmembramento de imóvel
O desmembramento de imóveis rurais é regulado por leis e normas específicas, como o Estatuto da Terra e a Lei 5.868/72. Uma das principais regras é a Fração Mínima de Parcelamento (FMP), que determina a menor área que um imóvel rural pode ser desmembrado, variando entre 2 e 5 hectares de acordo com a região. Existem, no entanto, algumas exceções à FMP, como desmembramentos para instalação de estabelecimentos comerciais ou industriais na zona rural. Todo o processo deve ser aprovado pelos órgãos competentes e devidamente registrado no cartório de imóveis.
Regras e requisitos legais
O desmembramento de imóveis rurais é regulado por leis e normas específicas, como o Estatuto da Terra e a Lei 5.868/72. Uma das principais regras é a Fração Mínima de Parcelamento (FMP), que determina a menor área que um imóvel rural pode ser desmembrado, variando entre 2 e 5 hectares de acordo com a região. Existem, no entanto, algumas exceções à FMP, como desmembramentos para instalação de estabelecimentos comerciais ou industriais na zona rural. Todo o processo deve ser aprovado pelos órgãos competentes e devidamente registrado no cartório de imóveis.
O processo de desmembramento passo a passo
O processo de desmembramento de imóveis rurais envolve as seguintes etapas:
- Reunião com o cliente para obter informações sobre o imóvel;
- Planejamento da ida a campo, incluindo a preparação de um checklist de equipamentos;
- Levantamento de dados no local, com o rastreamento do perímetro da propriedade;
- Tratamento dos dados e produção das peças técnicas, como memorial descritivo e plantas;
- Locação dos marcos nos novos vértices;
- Procedimento de registro do desmembramento junto ao cartório de imóveis.
Esse processo requer o envolvimento de profissionais qualificados, como engenheiros civis e agrimensores, para garantir o cumprimento de todas as exigências legais e a correta divisão do imóvel.
“O desmembramento de imóveis rurais é um processo complexo, mas essencial para a divisão de propriedades e o desenvolvimento sustentável da zona rural.”
Casos especiais
No Brasil, a regra geral para o desmembramento de imóveis rurais é a observância da Fração Mínima de Parcelamento (FMP). No entanto, o Decreto nº 62.504/68 estabelece algumas exceções em que não é necessário seguir essa regra.
Alguns dos casos especiais em que o desmembramento pode ocorrer em áreas menores do que a FMP, desde que atendidos os requisitos legais, são:
- Desmembramentos decorrentes de desapropriação
- Desmembramentos destinados à instalação de estabelecimentos comerciais, industriais e de infraestrutura na zona rural
Nesses casos, não é necessário observar a FMP, pois o objetivo do desmembramento é atender a necessidades específicas, como a instalação de empreendimentos ou a desapropriação de terras.
“O desmembramento de imóveis rurais pode ocorrer em áreas menores do que a Fração Mínima de Parcelamento em casos especiais, desde que atendidos os requisitos legais.”
É importante ressaltar que, mesmo nessas exceções, o processo de desmembramento deve seguir as demais normas e regulamentos aplicáveis, como a obtenção das devidas aprovações e a realização dos registros necessários.
Portanto, embora a Fração Mínima de Parcelamento seja uma regra importante para a preservação da produtividade rural, existem situações específicas em que o desmembramento pode ser realizado de forma diferenciada, desde que em conformidade com a legislação vigente.
As pessoas também perguntam:
O que é preciso para desmembrar um imóvel rural?
Para desmembrar um imóvel rural, é necessário cumprir exigências legais como a obtenção de autorização do órgão ambiental, o atendimento às normas municipais e estaduais de uso do solo, além da apresentação de um projeto técnico de desmembramento aprovado por um engenheiro agrônomo ou técnico competente. Também é necessário respeitar o tamanho mínimo da área remanescente e garantir que o desmembramento não prejudique a exploração rural ou o cumprimento das exigências fiscais e ambientais.
Quando um terreno não pode ser desmembrado?
Um terreno não pode ser desmembrado quando não atende aos requisitos legais, como a preservação de áreas mínimas para uso agrícola, ambiental ou urbano. Além disso, não pode ser desmembrado se violar normas de zoneamento e uso do solo estabelecidas pelo município, se prejudicar a viabilidade econômica da propriedade ou se houver pendências fiscais ou ambientais. Em alguns casos, a área pode não ser desmembrada se comprometer o cumprimento de exigências legais ou a proteção de recursos naturais, como áreas de preservação permanente.
Qual a metragem mínima para desmembramento de imóvel rural?
A metragem mínima para o desmembramento de um imóvel rural varia conforme a legislação local, mas, em geral, deve atender aos requisitos de uso adequado do solo e à viabilidade econômica da propriedade. No Brasil, por exemplo, a área mínima de cada novo lote geralmente é definida pela legislação municipal ou estadual, e pode ser influenciada por fatores como a localização e a destinação da terra, além de normas ambientais. Em alguns casos, a metragem mínima pode ser de 20 hectares, mas isso pode variar.
Precisa de advogado para fazer desmembramento de terreno?
Embora não seja obrigatório contratar um advogado para o desmembramento de terreno, é altamente recomendado. O processo envolve diversas questões jurídicas e administrativas, como a obtenção de licenças, a elaboração de documentos legais e o cumprimento das normas ambientais e de uso do solo. Um advogado especializado pode ajudar a garantir que o procedimento seja feito corretamente, evitando problemas futuros relacionados à propriedade e à legalidade do desmembramento.
Quanto custa para desmembrar uma área rural?
O custo para desmembrar uma área rural pode variar bastante, dependendo de fatores como a localização da propriedade, a complexidade do processo e os serviços necessários. Os custos incluem taxas para obtenção de licenças e autorizações ambientais, honorários de profissionais como engenheiros agrônomos ou topógrafos, e despesas com registro de documentos no cartório de imóveis. Além disso, pode haver custos com o pagamento de impostos e taxas municipais. Em média, o valor pode variar de alguns milhares a dezenas de milhares de reais, dependendo da área e das exigências legais.
Conclusão
O desmembramento de imóveis rurais é um processo complexo, porém essencial para a gestão e otimização do uso da terra no campo. Envolve uma série de etapas e requer o cumprimento de regras e requisitos legais, como a observância da Fração Mínima de Parcelamento. No entanto, existem exceções que permitem o desmembramento em áreas menores, desde que atendidos os objetivos de interesse público ou desenvolvimento sustentável.
Com o devido planejamento e orientação jurídica, o desmembramento de propriedades rurais pode trazer benefícios significativos aos proprietários, como a divisão de terreno, remembramento, partilha de imóvel, fracionamento de lote, desmembramento de loteamento, desmembramento de área, desmembramento territorial e divisão de propriedade. Além disso, a subdivisão de terreno pode ser uma ótima opção para quem busca regularizar imóveis ou realizar vendas parciais.
A consultoria de um profissional como os advogados da Vieira Braga é essencial para navegar com segurança pelas nuances legais do desmembramento de imóveis rurais e garantir o cumprimento de todas as exigências aplicáveis.
Links de Fontes
- https://adenilsongiovanini.com.br/blog/desmembramento-de-imovel-rural-as-6-etapas/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/desmembramento/
- https://ddadvogados.com.br/desmembramento-de-imovel-entenda-o-que-e-e-como-funciona/
- https://assessoriadr.com.br/desmembramento-de-imovel/
- https://exame.com/mercado-imobiliario/como-e-o-processo-de-desmembramento-de-terreno/
- https://1rigo.com/documento/desmembramento/
- https://www.ripousoalegre.com.br/wp-content/uploads/2021/04/ckld-12-desmembramento-desdobro-unificacao.pdf
- https://consultoriojuridico.com.br/2023/09/14/desmembramento-de-imovel-o-que-e-como-fazer-e-quanto-custa/
- https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L6766compilado.htm
- https://www.ggsadv.com/quais-as-vantagens-do-desmembramento-de-imovel/
- https://advocaciareis.adv.br/blog/locacao-de-imoveis/desmembramento-de-imoveis/