É mais comum do que se imagina, condomínios não terem um plano de manutenção implantado. Diversas vezes isso acontece por desconhecimento do síndico, que não tem a compreensão da gravidade da ausência de um plano de manutenção preventiva. Mesmo durante a pandemia, o condomínio deve manter os serviços de manutenção em dia para garantir a integridade da edificação, zelar pela saúde e segurança dos usuários e ainda, não ser multado. Caso o síndico não realize as manutenções necessárias, os moradores podem solicitar que seja feita a manutenção ou até mesmo destituir o síndico de seu cargo, através de assembleia e votação.
Principais aprendizados
- A ausência de manutenção no condomínio pode gerar responsabilidade civil e criminal ao síndico.
- Os condôminos têm o direito de solicitar que as manutenções necessárias sejam realizadas.
- Os condôminos também podem destituir o síndico que não cumprir com seus deveres.
- É importante que o condomínio mantenha um plano de manutenção preventiva.
- Mesmo em tempos de pandemia, o condomínio deve manter os serviços de manutenção em dia.
Importância da manutenção condominial
A manutenção condominial é uma responsabilidade crucial do síndico segundo o Código Civil. O artigo 1.348 do Código Civil cita que é atribuição do síndico “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores”. Portanto, o síndico é responsável pela gestão de manutenção das áreas comuns, passível de condenação judicial caso não o cumpra por negligência ou omissão.
Responsabilidades do síndico segundo o Código Civil
Organizar as assembleias e reuniões de condomínio, controlar as despesas do prédio e intermediar as possíveis desavenças entre os moradores são algumas das atividades comuns ao síndico profissional. Além disso, o síndico deve garantir a manutenção adequada de itens essenciais como:
- Elevadores
- Extintores
- Instalações elétricas
- Piscina
- Instalações de gás
- Caixa d’água
- Para-raios
A falta de manutenção preventiva pode levar a gastos desnecessários e situações emergenciais, prejudicando a qualidade de vida dos moradores no condomínio residencial. Portanto, é essencial que o síndico e a administração de condomínios mantenham um plano de manutenção bem estruturado, incluindo check-list de atividades diárias e cronograma de trabalho.
“Segundo estudos por W.R. Sitter (1984), o custo da manutenção não realizada no momento correto pode aumentar em até cinco vezes.”
Além disso, a contratação de fornecedores regularizados e a aprovação de obras nos apartamentos que interfiram na estrutura do prédio também fazem parte das responsabilidades do síndico perante a legislação condominial.
Direito condominial e obras no condomínio
Antes de realizar qualquer obra em um condomínio residencial, é crucial garantir a aprovação prévia dos moradores em assembleia. Essa é uma exigência estabelecida pela legislação condominial brasileira, visando assegurar a segurança e o bem-estar de toda a comunidade.
As obras consideradas urgentes podem ser executadas sem a necessidade de aprovação da assembleia. Entretanto, é importante que o síndico profissional convoque uma reunião para informar os condôminos sobre a necessidade dessa intervenção, mantendo-os cientes do processo.
Uma alternativa interessante é a criação de um conselho formado pelos próprios condôminos, que possa ser acionado em situações emergenciais, representando os demais moradores. Essa estratégia pode agilizar a tomada de decisões e garantir uma gestão condominial mais eficiente.
“O art. 1.336 do Código Civil atribui aos condôminos o dever de não realizar obras e reformas que comprometam a segurança da edificação, podendo haver sanções pecuniárias.”
Cabe ao síndico zelar pela segurança da edificação, explicando e impondo regras para obras nas unidades privativas através de comunicados aos condôminos. Em casos de obras irregulares, o síndico deve notificar e, se necessário, solicitar o embargo junto à autoridade administrativa competente.
Além disso, a convenção de condomínio e a assembleia de condôminos desempenham um papel fundamental na regulamentação e aprovação de obras no condomínio, seja para definir os requisitos, o rateio de despesas ou mesmo as penalidades aplicáveis.
É essencial que o síndico profissional e os condôminos estejam alinhados e atentos às obrigações e responsabilidades previstas na legislação condominial, a fim de garantir a segurança, a manutenção e o desenvolvimento harmonioso do condomínio.
Responsabilidades do síndico com fornecedores e obras em apartamentos
Como líder do condomínio, o síndico tem responsabilidades importantes relacionadas aos fornecedores contratados e às obras realizadas nos apartamentos. Ele deve ficar atento para garantir a segurança de todos os moradores e preservar a integridade do prédio.
Fornecedores contratados
Caso ocorra um acidente com algum profissional que esteja executando uma obra no condomínio, o síndico pode ser responsabilizado. Por isso, é essencial que ele verifique minuciosamente a documentação e os alvarás dos fornecedores, além de garantir que eles cumpram as normas da ABNT e as Normas Regulamentadoras de Saúde e Segurança do Trabalho.
Obras nos apartamentos
De acordo com a NBR 16.280 da ABNT, todas as obras e reformas que alterem ou interfiram no projeto do prédio devem ser analisadas pela construtora e ter um laudo técnico assinado pelo engenheiro responsável. Esse laudo deve ser aprovado também pela administradora ou pelo síndico do condomínio.
O síndico deve se certificar de que os condôminos cumpram as normas estabelecidas, a fim de evitar danos à estrutura do prédio e garantir a segurança de todos.
“A responsabilidade do síndico pode ser civil e criminal em caso de desrespeito às normas de reforma estabelecidas.”
Portanto, é essencial que o síndico profissional esteja atento às obras e aos fornecedores contratados, zelando pela gestão condominial e pela segurança de condomínios residenciais.
Conclusão
O direito condominial exerce um papel fundamental na administração de condomínios residenciais no Brasil. A legislação condominial estabelece as responsabilidades do síndico profissional, que deve zelar pela manutenção e conservação das áreas comuns, além de garantir a prestação de serviços essenciais aos condôminos. Caso o síndico não cumpra com suas atribuições, os moradores podem solicitar a realização das manutenções necessárias ou até mesmo destituí-lo do cargo, por meio de assembleia de condôminos.
Além disso, o síndico deve estar atento aos fornecedores contratados e às obras realizadas nos apartamentos, para evitar responsabilizações civis e criminais. O conhecimento da convenção de condomínio e da gestão condominial é fundamental para que o síndico possa exercer seu papel de forma eficiente e em conformidade com as leis vigentes, garantindo a segurança e o bem-estar de todos os moradores.
Portanto, a Vieira Braga Advogados recomenda que os condomínios priorizem a manutenção preventiva, a fim de evitar problemas futuros e garantir uma gestão condominial eficaz, com base na legislação condominial e na convenção de condomínio. Dessa forma, é possível prevenir conflitos entre condôminos, manter a taxa condominial sob controle e evitar multas condominiais.
Links de Fontes
- https://condominiosc.com.br/jornal-dos-condominios/juridico/2985-falta-de-manutencao-um-risco-para-o-sindico
- https://www.jornaldosindico.com.br/saopaulo/artigo/ninguem-pode-impedir-a-realizacao-de-obras-necessarias-num-condominio/
- https://fibersals.com.br/blog/o-sindico-e-responsavel-pela-falta-de-manutencao-no-condominio/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/manutencao-preventiva-o-seu-condominio-faz-manutencao-manutencao-predial
- https://condomeeting.com.br/os-beneficios-de-ter-um-manutencista-condominial/
- https://condomeeting.com.br/aspectos-juridicos-de-obras-e-reformas-em-condominios/
- https://fibersals.com.br/blog/obras-em-condominio-o-que-diz-lei/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/327512/a-responsabilidade-do-sindico-nas-reformas-em-condominio-conforme-nbr-16-280-e-o-codigo-civil
- https://aracaju.papocondominial.com.br/informe-se/juridico/a-responsabilidade-civil-e-criminal-do-sindico-nas-obras-e-reformas-das-unidades-autonomas
- https://habitacional.com.br/funcao-do-sindico-responsabilidades-e-obrigacoes-do-sindico/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.ucondo.com.br/blog/direito-condominial-o-que-e-e-onde-se-aplica
