Quanto custa uma ação de despejo? Guia de despesas

Quanto custa uma ação de despejo depende do aluguel, do estado em que o imóvel está localizado, do fundamento da retomada e do trabalho necessário para localizar, citar e retirar o ocupante. Não existe uma tabela nacional única. O orçamento correto separa custas do tribunal, honorários contratados, despesas operacionais, possíveis cauções e risco de sucumbência.

A Lei do Inquilinato fornece a principal base de cálculo: em regra, o valor da causa corresponde a doze meses de aluguel. Sobre essa referência, cada tribunal aplica sua legislação de custas. Se houver cobrança cumulada, recurso, oficial de justiça, perícia, mudança ou armazenamento de bens, outras despesas podem surgir.

Quais custos entram em uma ação de despejo?

O processo não deve ser cotado como um único número sem memória de cálculo. Duas ações com o mesmo aluguel podem ter custos diferentes: uma parte pode ser encontrada e desocupar após a citação; outra pode exigir pesquisas de endereço, carta precatória, contestação, audiência, recurso e cumprimento forçado.

Um orçamento completo deve identificar pelo menos estes blocos:

1. custas iniciais: taxa paga ao tribunal para distribuir a ação;
2. despesas de citação: correspondência, oficial de justiça ou diligência em outro local;
3. honorários contratuais: remuneração combinada com o advogado;
4. caução para liminar: garantia que pode ser exigida em hipóteses da Lei do Inquilinato;
5. provas e atos adicionais: certidões, autenticações, perícia ou audiência, quando necessários;
6. recursos: preparo e trabalho jurídico de segunda instância;
7. cumprimento do despejo: oficial, chaveiro, transporte, depósito ou armazenamento de bens;
8. sucumbência: risco de pagar honorários à parte vencedora se houver derrota total ou parcial.

Alguns valores são desembolsos definitivos; outros funcionam como garantia e podem ser levantados ao final, conforme a decisão. A caução não deve ser apresentada simplesmente como “taxa do juiz”. Seu tratamento depende da hipótese legal e do resultado do processo.

Como o valor da causa é calculado?

O artigo 58, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 determina que o valor da causa corresponda a doze meses de aluguel. Se o aluguel mensal é de R$ 2.000, a referência inicial é R$ 24.000. Esse valor não representa necessariamente o que será pago ao advogado ou ao tribunal; é uma base processual usada para competência, custas e outros cálculos.

Há exceção legal para a hipótese específica do artigo 47, inciso II, em que a referência é de três salários vigentes na data do ajuizamento. Além disso, quando o despejo é cumulado com cobrança de aluguéis e acessórios, o advogado deve conferir a prática do tribunal e os pedidos formulados, pois a soma do débito pode influenciar a definição ou complementação do valor da causa.

O aluguel usado precisa estar documentado. Contrato, aditivo, reajuste, boletos e planilha de débitos devem indicar:

• valor mensal vigente;
• índice e data do último reajuste;
• condomínio, IPTU e encargos assumidos pelo locatário;
• aluguéis vencidos e datas de cada parcela;
• multa, juros e correção previstos;
• garantia locatícia ainda ativa ou extinta.

A planilha discriminada é obrigatória quando a ação por falta de pagamento inclui cobrança, conforme o artigo 62 da Lei do Inquilinato. Erros nessa conta podem gerar impugnação, necessidade de emenda e atraso. O conteúdo sobre cobrança de aluguel atrasado aprofunda a formação do débito.

Quanto se paga de custas judiciais?

A resposta depende da legislação do estado. Cada Tribunal de Justiça publica tabela, guia, percentuais e valores mínimos próprios. A taxa pode incidir sobre o valor da causa e ser acompanhada por despesas de citação, pesquisas, cartas, mandados e diligências. Por isso, um percentual encontrado para São Paulo não deve ser aplicado automaticamente a Minas Gerais, Bahia ou qualquer outra unidade da federação.

Em São Paulo, a página oficial de taxas judiciais informa, para a distribuição de ações comuns, taxa de ingresso de 1,5% sobre o valor atualizado da causa, observada a cobrança mínima de cinco UFESPs. Para 2026, o próprio TJSP indica UFESP de R$ 38,42; portanto, o mínimo corresponde a R$ 192,10. Em uma causa de R$ 24.000, 1,5% seriam R$ 360, antes das despesas adicionais.

Esse exemplo é apenas demonstrativo e precisa ser recalculado na data do protocolo. Mudanças legislativas, tipo de procedimento, cumulação de pedidos e gratuidade podem alterar o valor. Também podem surgir:

• guia para citação postal ou eletrônica;
• diligência do oficial de justiça;
• carta precatória para outra comarca;
• pesquisa de endereço ou ativos;
• publicação de edital;
• preparo de recurso;
• custas finais ou despesas do cumprimento.

O orçamento inicial pode usar uma faixa para esses itens e prever prestação de contas. É melhor dizer “custa inicial confirmada mais diligências efetivamente necessárias” do que embutir tudo em número fechado e depois surpreender o proprietário com cobranças sem explicação.

A liminar de despejo exige caução?

Em várias hipóteses do artigo 59, parágrafo 1º, a liminar para desocupação em quinze dias depende de caução equivalente a três meses de aluguel. Essa garantia não se confunde com custas nem com honorários. Ela protege os efeitos da medida antecipada e deve ser considerada no planejamento de caixa do locador.

Nem todo despejo permite liminar, e nem toda liminar segue exatamente a mesma exigência. O fundamento pode ser falta de pagamento sem garantia locatícia, término da temporada, fim da locação não residencial, necessidade de reparação urgente ou outra hipótese legal. A prova e o prazo próprios de cada inciso devem ser conferidos antes do protocolo.

Para entender os requisitos e a sequência prática, consulte nosso guia sobre ação de despejo e liminar. A rapidez potencial não elimina a necessidade de contrato, notificações e cálculo correto do débito.

Honorários do advogado e honorários de sucumbência

Honorários contratuais são combinados entre cliente e advogado. Podem ser valor fixo, parcelas por fase, percentual de êxito ou combinação desses modelos. O contrato deve dizer se inclui negociação prévia, ação, audiência, recurso, cumprimento, cobrança dos aluguéis e acompanhamento até a entrega das chaves.

Honorários de sucumbência são diferentes: o juiz condena a parte vencida a pagar o advogado da parte vencedora. O artigo 85 do Código de Processo Civil prevê, em regra, percentual entre 10% e 20% sobre condenação, proveito econômico ou valor atualizado da causa, conforme os critérios legais. Esse pagamento não substitui automaticamente o contrato particular.

O orçamento deve responder:

1. qual valor é devido na contratação;
2. quais parcelas vencem por fase;
3. se existe componente de êxito e sobre qual base;
4. quais atos estão incluídos;
5. como serão cobradas viagens e diligências;
6. quem adianta custas e cauções;
7. como funciona a prestação de contas;
8. o que acontece em acordo ou desocupação espontânea.

Comparar propostas exige comparar escopo, não só o menor número. Um contrato barato que termina na sentença pode deixar de fora justamente o cumprimento que efetiva a saída e a recuperação do imóvel.

O tempo do processo aumenta o custo?

Pode aumentar. Contestação, dificuldade de citação, recurso, negociação prolongada e resistência ao mandado exigem mais trabalho e despesas. Também existe custo econômico fora do processo: aluguel não recebido, condomínio, IPTU, deterioração e indisponibilidade do imóvel.

Uma decisão racional compara três cenários: acordo com saída programada, despejo sem liminar e despejo com pedido liminar cabível. Para cada um, estime desembolso inicial, prazo, probabilidade, aluguel perdido e risco de recuperação do crédito. O artigo sobre tempo da liminar de despejo ajuda a separar prazo legal de duração real.

Negociar pode ser vantajoso quando há data segura de entrega, confissão de dívida, garantia e penalidade clara. Porém, uma conversa indefinida pode apenas prolongar o prejuízo. O advogado deve documentar propostas e preservar a possibilidade de ajuizar rapidamente se o acordo não avançar.

Como pedir um orçamento confiável?

Envie contrato e aditivos, valor atual do aluguel, planilha de débitos, garantia locatícia, notificações, comprovantes de pagamento, endereço do locatário e objetivo: somente desocupação ou também cobrança. Informe se houve acordo anterior, abandono aparente, sublocação, morte, término do prazo ou necessidade de reparação.

Peça a resposta em quatro linhas financeiras: custas confirmadas, despesas estimadas, honorários por fase e garantias necessárias. Assim, a estimativa se torna auditável, com premissas e itens que podem mudar, em vez de um número promocional sem relação com o processo.

Quando houver urgência, o orçamento deve vir acompanhado da avaliação de viabilidade da liminar e dos documentos faltantes. Isso evita pagar caução e custas antes de saber se a hipótese legal e a prova realmente sustentam a medida solicitada.

Também vale pedir dois totais: o desembolso mínimo para protocolar e o cenário provável até a entrega das chaves. O primeiro normalmente reúne taxa inicial, citação, contratação e eventual caução. O segundo acrescenta atos que podem ocorrer se houver defesa, recurso ou resistência ao cumprimento. Essa separação ajuda o proprietário a decidir sem confundir garantia judicial com perda definitiva.

Se a cobrança dos aluguéis for incluída, o orçamento deve indicar se haverá medidas para localizar patrimônio e quanto custam. Ganhar a ação não significa receber imediatamente. Quando o devedor não tem bens localizáveis, insistir na execução pode aumentar despesas sem retorno proporcional. A estratégia deve priorizar a retomada do imóvel, a preservação da prova e a cobrança economicamente justificável.

Por fim, atualize a conta na data do ajuizamento. Aluguel reajustado, novas parcelas vencidas, mudança na tabela estadual e alteração da garantia podem modificar custas e pedidos. A memória de cálculo deve acompanhar a petição e permanecer compreensível para o cliente.

Perguntas frequentes

Quanto custa uma ação de despejo com aluguel de R$ 2.000?

O valor da causa tende a partir de R$ 24.000, equivalente a doze aluguéis. As custas dependem do estado, e ainda podem existir citação, honorários, caução e cumprimento. É necessário calcular no tribunal competente.

A caução de três aluguéis é perdida?

Não necessariamente. A caução é uma garantia para determinadas liminares, não uma taxa comum. Seu levantamento ou utilização depende do andamento e da decisão. O advogado deve explicar a forma de depósito e o tratamento ao final.

O inquilino paga os custos se perder?

A sentença pode impor custas e honorários de sucumbência à parte vencida. Isso não garante recuperação imediata: o devedor pode não ter patrimônio e o contrato particular do advogado continua seguindo as condições acordadas.

É possível pedir gratuidade da Justiça?

Pessoas físicas ou jurídicas que demonstrem insuficiência podem requerer gratuidade, sujeita à análise judicial. A concessão não é automática e pode ser impugnada. Ela também não elimina necessariamente todas as despesas externas ao processo.

Despejo e cobrança no mesmo processo ficam mais caros?

Podem ficar, porque a cumulação amplia pedidos, cálculos e valor econômico discutido. Em contrapartida, evita duas ações separadas. O advogado deve comparar valor da causa, custas e possibilidade real de receber o débito.

Fontes oficiais consultadas

Lei nº 8.245/1991 — Lei do Inquilinato, artigos 58, 59 e 62

Código de Processo Civil — despesas, sucumbência e valor da causa

Tribunal de Justiça de São Paulo — taxa judiciária e valores de 2026