Quem entrega a ordem de despejo, em regra, é o oficial de justiça encarregado de cumprir o mandado expedido pelo juízo. O juiz determina a desocupação; a secretaria formaliza o mandado; o oficial vai ao endereço, certifica o que encontrou e comunica o prazo ou realiza a diligência prevista. Proprietário, imobiliária e advogado não podem retirar o ocupante por conta própria.
É importante separar uma notificação privada de uma ordem judicial. Carta, e-mail ou mensagem do locador pode comunicar atraso, fim do contrato ou intenção de ajuizar ação, mas não equivale a mandado. A retirada forçada exige processo, decisão e cumprimento pelos agentes autorizados, com observância dos prazos e limites da Lei do Inquilinato.
Quem faz o quê no procedimento de despejo
- Antes da ordem judicial
- Expedição do mandado
- Diligência do oficial
- Prazos de desocupação
- Despejo forçado
- O que fazer ao receber
O locador procura o Judiciário e apresenta o fundamento para reaver o imóvel. Seu advogado formula o pedido e acompanha o processo. O juiz analisa, podendo conceder liminar ou decidir ao fim. A unidade judicial expede o documento e o oficial de justiça cumpre a determinação. Cada participante tem uma função limitada.
- Locador: reúne contrato, débitos e motivo da retomada.
- Advogado: orienta, ajuíza e peticiona no processo.
- Juiz: decide se há base para desocupação e fixa condições.
- Secretaria: prepara e encaminha o mandado conforme a decisão.
- Oficial de justiça: localiza o endereço, comunica e certifica o cumprimento.
- Ocupante: recebe a ordem e pode cumprir ou buscar defesa pelos meios legais.
Antes da ordem: cobrança e notificação não autorizam retirada
Uma imobiliária pode enviar cobrança, proposta de acordo ou aviso de rescisão. O locador pode notificar sobre término do contrato e solicitar entrega das chaves. Esses atos podem produzir efeitos jurídicos, mas não autorizam trocar fechadura, cortar serviços, remover móveis ou constranger o ocupante a sair.
A Lei 8.245/1991, a Lei do Inquilinato, estabelece que a ação do locador para reaver imóvel locado é a ação de despejo, qualquer que seja o fundamento do término da locação. A solução privada continua possível por acordo e entrega voluntária, mas a coerção pertence ao Estado.
| Documento ou ato | Quem envia | Efeito principal | É ordem de despejo? |
|---|---|---|---|
| Cobrança de aluguel | Locador/imobiliária | Exige pagamento | Não |
| Notificação extrajudicial | Parte ou cartório | Comunica fato ou prazo | Não |
| Citação da ação | Judiciário | Chama para defesa | Não necessariamente |
| Mandado de desocupação | Juízo | Comunica decisão e prazo | Sim |
| Diligência de despejo | Oficial de justiça | Cumpre retirada autorizada | Execução da ordem |
Como nasce o mandado de despejo
O mandado decorre de uma decisão judicial. Em certas hipóteses do artigo 59, parágrafo 1º, a lei admite liminar para desocupação em quinze dias, desde que estejam presentes o fundamento exclusivo previsto e, quando exigida, caução equivalente a três meses de aluguel. Não basta atraso ou vontade do proprietário: é preciso enquadramento e prova.
Se a desocupação é determinada na sentença, o artigo 63 prevê, como referência geral, mandado com prazo de trinta dias, sujeito às hipóteses de quinze dias e aos prazos especiais da própria lei. O prazo concreto deve ser lido no documento recebido, porque o fundamento, a fase e a natureza do imóvel mudam a resposta.
- número e origem do processo;
- identificação do imóvel e das partes;
- decisão que determinou a desocupação;
- prazo contado conforme a forma de comunicação;
- orientação sobre cumprimento e certificação;
- eventuais condições, caução ou autorização específica.
Documento incompleto, mensagem isolada ou foto sem identificação deve ser verificado no processo. Golpes podem usar linguagem jurídica para pressionar pagamentos ou saídas imediatas. O morador pode conferir tribunal, vara, número e nome do oficial pelos canais oficiais, sem ignorar a diligência e sem fornecer dados financeiros a desconhecidos.
O que o oficial de justiça faz no endereço
Na visita, o oficial se identifica, verifica o local e dá ciência do conteúdo do mandado conforme as regras aplicáveis. Depois, elabora certidão indicando data, horário, pessoa encontrada, ocorrências e resultado. Se ninguém estiver presente ou houver dúvida de endereço, ele registra a situação e o juízo decide o próximo passo.
O oficial não é representante do proprietário e não negocia o contrato. Questões sobre pagamento, acordo, recurso, depósito ou suspensão devem ser tratadas nos autos, por advogado, Defensoria ou serviço de assistência jurídica. Promessa verbal de que “o processo será cancelado” não substitui decisão ou petição formal.
Receber ou assinar o mandado normalmente comprova ciência, não concordância com o conteúdo. Recusar assinatura não elimina a ordem: o servidor pode certificar a recusa. O comportamento mais seguro é preservar uma cópia, anotar a data, conferir o processo e procurar orientação imediatamente.
O prazo não é sempre de 15 dias
Quinze dias aparece em liminares específicas e em algumas sentenças, mas não é regra universal. A lei também prevê trinta dias e prazos especiais para estabelecimentos de ensino, hospitais, repartições, asilos, unidades de saúde e entidades religiosas em determinados fundamentos. Falecimento de familiar residente pode impedir temporariamente a execução material, nos termos do artigo 65.
- leia qual decisão está sendo cumprida;
- confirme a data inicial da contagem;
- identifique se é liminar, sentença ou fase de execução;
- verifique se houve caução quando a lei a exige;
- avalie depósito, defesa, recurso ou acordo conforme o fundamento;
- não presuma suspensão sem decisão registrada.
Na falta de pagamento, a lei prevê hipóteses e prazos para depósito integral capaz de afastar a rescisão, com detalhes e limitações próprias. O artigo sobre possibilidade de reverter despejo por falta de pagamento aprofunda essa questão. Agir cedo é decisivo, porque os prazos podem correr mesmo durante tentativa informal de acordo.
Quando ocorre o despejo forçado
Terminado o prazo sem saída voluntária e sem suspensão, a lei autoriza o cumprimento material. O artigo 65 prevê, se necessário, força e arrombamento. Isso não significa que o locador possa agir: a operação permanece sob comando judicial e execução pelo oficial, com eventual apoio autorizado.
Móveis e utensílios que não forem retirados podem ser entregues a depositário. Inventário, fotografias, identificação do responsável e destino dos bens reduzem conflitos. Proprietário e ocupante devem evitar confronto e registrar por meios legais qualquer irregularidade; destruir, reter ou abandonar pertences sem controle pode gerar nova responsabilidade.
A entrega voluntária das chaves antes da diligência pode reduzir danos, mas deve ser formalizada com vistoria, leitura de medidores, relação de chaves e ressalvas sobre débitos. Entregar a uma pessoa sem poderes claros pode criar discussão sobre posse e encerramento. O processo precisa ser informado para que o juízo reconheça a desocupação.
O que fazer ao receber uma ordem de despejo
- guarde o mandado e fotografe todas as páginas;
- anote data, horário e identificação do servidor;
- consulte o processo no portal oficial do tribunal;
- reúna contrato, recibos, depósitos, mensagens e notificações;
- não faça pagamento para conta informada por contato não verificado;
- procure advogado ou assistência jurídica sem esperar o último dia;
- planeje mudança e preservação dos bens enquanto avalia medidas;
- formalize qualquer acordo e peça sua comunicação ao juízo.
Para o locador, a recomendação também é documentar. Débitos, contrato, garantia, notificações e endereço correto influenciam a eficiência. A via sobre ação de despejo por falta de pagamento mostra os elementos do caso mais frequente. Atalhos privados podem comprometer uma pretensão que seria juridicamente válida.
Se houver crianças, pessoa idosa, doença, deficiência ou risco social, informe o advogado e documente a circunstância. Esses fatos não anulam automaticamente a ordem, mas podem exigir providências específicas, comunicação institucional ou organização do cumprimento. O relato deve ser levado ao processo, não usado para confronto na porta.
A citação da ação também merece atenção imediata, mesmo quando ainda não existe ordem para sair. É nessa fase que podem ser apresentadas defesa, comprovantes de pagamento, discussão sobre propriedade, legitimidade, vigência do contrato ou defeitos da cobrança. Esperar o oficial retornar com mandado de desocupação pode significar perder uma oportunidade anterior de manifestação.
As formas de comunicação seguem a Lei do Inquilinato e, de modo complementar, o Código de Processo Civil. Dependendo do ato, podem existir carta, meio eletrônico, publicação ou diligência pessoal. Por isso, a ausência de visita ao imóvel não permite concluir, sozinha, que ninguém foi citado ou intimado validamente.
Se o imóvel já tiver sido abandonado depois do ajuizamento, o artigo 66 permite ao locador pedir imissão na posse. Ainda assim, é prudente obter autorização e documentar o estado do imóvel, evitando que uma entrada precipitada seja interpretada como retirada indevida. Contas, chaves, bens remanescentes e sinais de ocupação devem ser avaliados de forma objetiva.
Quando há acordo, inclua data de entrega, vistoria, forma de pagamento, renúncia ou continuidade da cobrança e consequência do descumprimento. Se já existe processo, peça homologação ou comunicação adequada. Um simples áudio pode demonstrar intenção, mas dificilmente oferece a mesma segurança de um termo completo, assinado e levado aos autos.
Perguntas frequentes sobre entrega da ordem de despejo
A imobiliária pode entregar ordem de despejo?
Ela pode enviar cobrança ou notificação privada, mas a ordem judicial é expedida no processo e cumprida pelos meios oficiais. A imobiliária não pode executar retirada, trocar fechadura, cortar serviços ou remover bens por conta própria, ainda que represente o proprietário.
Preciso assinar o mandado?
A assinatura normalmente registra o recebimento, não concordância. Recusar não faz a ordem desaparecer, pois o oficial pode certificar a recusa. Guarde a cópia, confira processo, decisão e data inicial do prazo e procure orientação jurídica imediatamente.
O proprietário pode acompanhar a diligência?
O modo de cumprimento depende do mandado e da organização do oficial. Mesmo presente, o proprietário não comanda a retirada, não escolhe quais bens serão removidos nem pode usar força por iniciativa própria. Dúvidas e pedidos devem ser submetidos ao juízo.
Toda ordem dá 15 dias para sair?
Não. Há hipóteses de quinze dias, prazo geral de trinta dias após sentença e regimes especiais. O fundamento, a fase, o tipo de imóvel e o texto da decisão definem a contagem aplicável. A data precisa deve ser conferida no processo.
Conclusão: a ordem vem do juízo e o oficial a cumpre
Quem entrega a ordem de despejo é, em regra, o oficial de justiça. O documento existe porque um juiz decidiu e o Judiciário expediu o mandado. Avisos privados não autorizam retirada. Ao receber, confira autenticidade, processo e prazo; preserve documentos e busque análise jurídica rapidamente, sem resistência física nem pagamento não verificado.
Do lado do proprietário, a segurança vem de cumprir o processo até a efetiva entrega da posse, sem antecipar atos materiais. Do lado do ocupante, ela vem de não ignorar comunicações e levar ao processo pagamentos, acordos e circunstâncias relevantes. Nos dois casos, registro escrito, vistoria e canais oficiais reduzem o risco de um conflito locatício gerar novos danos.
Cada mandado deve ser interpretado conforme a decisão que lhe deu origem.
