O valor da ação de despejo, tecnicamente chamado valor da causa, corresponde em regra a doze meses de aluguel. Essa base processual não é a mesma coisa que a dívida do locatário, o custo do processo ou o total que poderá ser recebido ao final. A distinção é importante porque o valor da causa influencia custas, competência, honorários e outros efeitos do processo.
A Lei do Inquilinato traz regra específica para despejo, consignação, revisão e renovação de locação. O cálculo começa pelo aluguel aplicável no ajuizamento, mas a petição também precisa considerar hipótese legal, cumulação com cobrança, reajustes e regras do tribunal. Este guia mostra a fórmula, exemplos e os documentos usados na conferência.
Índice: regra · fórmula · exceção · cobrança · custos · documentos · correção · exemplos
Qual é a regra legal para o valor da causa?
O artigo 58, III, da Lei nº 8.245/1991 determina que, nas ações locatícias ali indicadas, o valor da causa corresponde a doze meses de aluguel. A lei especial prevalece sobre a regra processual geral para esse cálculo. O aluguel mensal deve ser identificado a partir do contrato e dos reajustes válidos.
Em 2026, decisão divulgada na base do Superior Tribunal de Justiça reafirmou que a Lei do Inquilinato é a norma específica para o valor da causa em ações de despejo. Isso ajuda a evitar a aplicação automática de critérios pensados para outras demandas.
Regra geral: valor da causa = aluguel mensal vigente × 12.
Como aplicar a fórmula corretamente
Primeiro, identifique o aluguel puro vigente quando a ação será distribuída. Se o contrato começou em R$ 2.000 e foi reajustado validamente para R$ 2.180, a base tende a ser o valor atualizado, não o original. Depois, multiplique por doze. No exemplo, R$ 2.180 × 12 resulta em R$ 26.160.
Condomínio, IPTU, seguro, consumo e multas são acessórios da locação. A regra legal fala em meses de aluguel. Portanto, não se deve somar automaticamente todos os encargos à base anual sem analisar pedido, contrato e orientação aplicável. A planilha do débito pode incluir esses valores para cobrança, mas ela cumpre função diferente do cálculo processual.
- localize a última versão do contrato;
- confira aditivos e renegociações;
- identifique o índice e a data do reajuste;
- verifique descontos temporários ou carência;
- separe aluguel de condomínio, tributos e consumo;
- confirme o valor vigente no ajuizamento;
- multiplique o aluguel por doze;
- registre a memória de cálculo;
- compare com a guia de custas do tribunal;
- revise a hipótese especial da lei.
A exceção dos três salários e quando ela aparece
O próprio artigo 58, III, prevê exceção para a hipótese do artigo 47, II, da Lei do Inquilinato: retomada pelo locador para uso próprio, de cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha de imóvel residencial próprio. Nesse caso específico, o valor corresponde a três salários vigentes na ocasião do ajuizamento.
A exceção não deve ser estendida a qualquer retomada. A causa de pedir precisa se enquadrar na previsão legal e ser demonstrada. Se o despejo se baseia em falta de pagamento, término contratual, infração ou outra hipótese, a regra aplicável deve ser conferida separadamente. Classificar incorretamente o fundamento leva ao cálculo errado e pode afetar a petição.
Despejo cumulado com cobrança: dívida e valor da causa
É comum pedir despejo por falta de pagamento junto com cobrança de aluguéis e acessórios. A dívida deve ser detalhada em planilha com competências, aluguel, encargos, multas, juros, correção e pagamentos. Isso não autoriza confundir automaticamente saldo devedor com a base específica de doze meses de aluguel.
A cumulação exige leitura dos pedidos e da jurisprudência aplicável. O STJ tem destacado a prevalência da regra especial para a ação de despejo, embora a cobrança tenha disciplina própria. A petição deve justificar o valor adotado, evitando simplesmente somar números sem explicar o critério. O cálculo do débito continua essencial para o pedido condenatório e eventual purgação da mora.
| Conceito | O que representa | Exemplo |
|---|---|---|
| Valor da causa | Base processual atribuída à ação | Doze aluguéis, em regra |
| Dívida | Parcelas vencidas e acessórios | Aluguéis, condomínio, multa e juros |
| Custas | Taxa judiciária e despesas | Percentual ou faixa do tribunal |
| Honorários contratuais | Remuneração pactuada com advogado | Conforme contrato profissional |
| Sucumbência | Honorários fixados judicialmente | Segundo decisão e base aplicável |
Valor da causa não é o custo total do processo
Custas iniciais seguem a legislação e as tabelas do tribunal competente. Podem existir despesas de citação, diligência, oficial de justiça, publicação, perícia, caução e recursos. O valor da causa serve de base ou referência em alguns cálculos, mas não é uma “conta final” do que o locador pagará.
Honorários contratuais são negociados entre cliente e advogado; honorários de sucumbência são fixados no processo. Gratuidade, adiantamento de despesas e eventual reembolso também dependem do caso. Uma estimativa responsável separa cada item e informa o que é conhecido, variável ou condicionado a decisão futura.
Documentos necessários para conferir o cálculo
O cálculo deve ser verificável. Contrato, aditivos, notificações, boletos, recibos, extrato de pagamentos, comunicação de reajuste e planilha de débito formam a base. Em locação administrada, demonstrativos da imobiliária ajudam, mas precisam ser conciliados ao contrato e aos comprovantes.
- contrato de locação assinado;
- aditivos e acordos posteriores;
- comprovantes do aluguel vigente;
- memória dos reajustes;
- boletos e recibos;
- planilha dos débitos por competência;
- comprovantes de condomínio e tributos cobrados;
- notificações enviadas e recebidas;
- dados do imóvel e das partes;
- documentos da garantia locatícia;
- comprovantes de pagamentos parciais;
- cálculo da data prevista de ajuizamento.
Para conhecer o conjunto mais amplo, veja o artigo sobre documentos necessários na ação de despejo. Em falta de pagamento, também é útil compreender as possíveis medidas de defesa contra o despejo.
O valor pode ser corrigido ou impugnado?
Sim. A parte contrária pode questionar o valor e o juiz pode determinar correção quando o critério estiver inadequado. Erro pode exigir complementação de custas e afetar o andamento. Por isso, a petição deve mostrar fórmula, aluguel utilizado, fonte documental e eventual razão para aplicar a exceção.
Se o aluguel for controvertido, houver desconto condicionado, reajuste contestado ou pedidos cumulados complexos, o advogado deve explicar a premissa adotada. Transparência não elimina divergência, mas permite que o debate se concentre no ponto real. Alterações posteriores na dívida também não significam, automaticamente, que o valor inicial da causa deva reproduzir cada atualização.
Exemplos práticos de cálculo
Exemplo 1: aluguel residencial de R$ 2.500
Aplicando a regra geral, R$ 2.500 × 12 = R$ 30.000. Se há condomínio e IPTU em atraso, esses valores aparecem na planilha da dívida e nos pedidos cabíveis, sem serem automaticamente incorporados ao aluguel anual.
Exemplo 2: aluguel comercial reajustado
Se o contrato começou em R$ 6.000 e o aluguel vigente no ajuizamento é R$ 6.420, a base geral será R$ 6.420 × 12 = R$ 77.040, desde que o reajuste esteja correto e documentado.
Exemplo 3: retomada do artigo 47, II
Se a causa de pedir se enquadra exatamente na hipótese legal, o valor é três salários vigentes quando a ação é ajuizada. Deve-se usar a referência atual e demonstrar o enquadramento, não doze aluguéis.
Conferência final antes de distribuir a ação
A data de distribuição precisa ser definida porque aluguel vigente, salário de referência, débito e custas podem mudar. Uma memória preparada meses antes deve ser atualizada. Se houver pagamento parcial, novo reajuste ou acordo, o advogado reconcilia os números e confirma se a causa de pedir permanece a mesma. A petição não deve reproduzir planilha antiga sem conferência.
Também é necessário verificar competência territorial. Em regra, as ações locatícias são propostas no foro da situação do imóvel, salvo foro eleito válido no contrato, conforme a Lei do Inquilinato. O tribunal competente define tabela, código de recolhimento e procedimentos. Usar guia de outro estado ou classe incorreta pode atrasar a distribuição e exigir regularização.
Quando o despejo pede liminar, a eventual caução não deve ser confundida com valor da causa ou custas. A lei prevê hipóteses e valores específicos para determinadas medidas. A parte precisa planejar disponibilidade e forma da garantia, além de comprovar o fundamento. Mesmo cálculo correto do processo não substitui os requisitos da tutela pretendida.
Se a locação envolve mais de uma unidade, aluguel variável, parcela mínima, faturamento ou aditivos sucessivos, a memória deve explicar como chegou ao aluguel mensal. Documentos inconsistentes precisam ser esclarecidos antes da distribuição. Em contratos comerciais complexos, pode ser necessário separar componentes realmente locatícios de outras obrigações econômicas.
- confirmar fundamento jurídico do despejo;
- fixar a data de referência;
- reconciliar contrato e aditivos;
- atualizar aluguel e dívida;
- separar aluguel de acessórios;
- verificar a hipótese dos três salários;
- justificar eventual cumulação;
- confirmar foro e classe processual;
- consultar tabela de custas vigente;
- avaliar caução de medida liminar;
- revisar pedidos e memória juntos;
- guardar os comprovantes do cálculo.
Essa conferência também beneficia o locatário. Ao receber a ação, ele consegue comparar contrato, reajustes, dívida e valor processual, identificando pagamento não abatido, encargo indevido ou premissa errada. Contestação responsável deve apontar documento e cálculo alternativo, em vez de apenas alegar genericamente que o valor é alto.
Perguntas frequentes
O valor da causa é a dívida do inquilino?
Não. O valor da causa é uma base processual definida em lei. A dívida reúne parcelas vencidas e acessórios, conforme contrato e planilha, e pode ser menor ou maior que doze aluguéis. Cada montante deve ter memória própria.
Encargos entram nos doze aluguéis?
A regra menciona meses de aluguel. Condomínio, IPTU, consumo, multa e juros devem ser separados e analisados nos pedidos de cobrança, sem soma automática à base anual. O contrato e o fundamento dos pedidos continuam relevantes.
Como calcular se o aluguel mudou?
Confirme o aluguel vigente no ajuizamento a partir do contrato, aditivos e reajustes. Descontos temporários, carência ou controvérsia precisam ser examinados e explicados na memória de cálculo, com documentos que permitam ao juízo conferir a premissa.
Cobrança cumulada altera o valor?
A cumulação exige análise dos pedidos, da lei especial e da jurisprudência. Não se deve somar dívida e doze aluguéis mecanicamente sem justificar o critério jurídico adotado e mostrar como cada parcela se relaciona aos pedidos.
Quanto custa entrar com despejo?
Depende do tribunal, valor da causa, despesas, diligências, caução, recursos e honorários contratados. A estimativa deve separar custas iniciais, gastos possíveis e valores condicionados a decisões futuras, usando a tabela vigente na data da distribuição.
Conclusão
O valor da ação de despejo é, em regra, o aluguel vigente multiplicado por doze, com exceção legal específica. Para calcular corretamente, é preciso identificar fundamento, data, reajustes e pedidos, além de separar a base processual da dívida e dos custos.
Uma memória clara, apoiada em contrato e comprovantes, reduz correções e discussões desnecessárias. Em casos de cumulação, desconto, aluguel controvertido ou retomada especial, a revisão jurídica evita aplicar uma fórmula fora do contexto.
