Ser acusado de quebra de contrato de aluguel pode ser um cenário preocupante, pois pode levar a um processo de despejo, que é uma ação legal que obriga o inquilino a deixar o imóvel alugado. No entanto, existem situações em que o inquilino não pode ser despejado, como quando a ordem de despejo apresenta algum tipo de vício normativo ou ilegalidade. Nessas situações, é essencial contar com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, que pode analisar a ordem de despejo, identificar possíveis irregularidades e ajudar o inquilino a apresentar sua defesa e recorrer da ordem de despejo, quando cabível.
Principais pontos de aprendizagem
- Entender as causas comuns que levam a um processo de despejo, como a inadimplência no pagamento do aluguel e o descumprimento de cláusulas contratuais.
- Conhecer os prazos e notificações exigidos pela Lei do Inquilinato para a execução de uma ação de despejo.
- Saber como apresentar uma defesa adequada e recorrer da ordem de despejo, caso haja irregularidades.
- Compreender os direitos e responsabilidades das partes envolvidas, tanto do inquilino quanto do proprietário.
- Considerar a contratação de uma administradora de imóveis para evitar problemas entre inquilino e proprietário.
Entendendo as causas comuns de despejo
A inadimplência no pagamento do aluguel é uma das principais razões que podem levar a um processo de despejo. Quando o inquilino acumula 2 ou 3 meses de aluguéis em atraso, o proprietário tem o direito de iniciar a cobrança e, posteriormente, entrar com uma ação de despejo. No entanto, o inquilino possui o direito de “purgar a mora”, ou seja, quitar a dívida dentro do prazo de 15 dias após receber a notificação, evitando assim a perda do imóvel.
Descumprimento das cláusulas contratuais
Outro motivo comum que pode desencadear um despejo é o descumprimento de cláusulas contratuais por parte do inquilino, como a realização de danos ao imóvel, alterações sem autorização do proprietário ou a recusa em permitir a vistoria final do imóvel. Nesses casos, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo, desde que tenha respeitado os procedimentos legais e as notificações prévias ao inquilino.
É importante ressaltar que a inadimplência e o descumprimento de cláusulas contratuais são as duas principais causas que podem levar a um processo de despejo. Compreender essas causas é fundamental para que tanto locatários quanto locadores possam evitar situações que coloquem em risco o contrato de locação.
Ações de despejo: O processo legal
O processo de despejo segue um rito legal específico, com prazos e notificações que devem ser respeitados. É importante que tanto proprietários quanto inquilinos conheçam seus direitos e deveres nesse contexto para evitar surpresas e conflitos.
Prazos e notificações
Geralmente, o proprietário inicia o processo com uma notificação extrajudicial, dando um prazo de 30 dias para o inquilino desocupar o imóvel. Caso o inquilino não saia, o proprietário pode entrar com a ação de despejo na Justiça. Nessa etapa, o inquilino é citado e tem 15 dias para pagar os débitos pendentes ou apresentar sua defesa. Caso o juiz julgue a ação procedente, será expedida uma ordem judicial de despejo, que deve ser cumprida em até 15 dias.
Apresentando sua defesa
Ainda que o inquilino seja notificado sobre a ação de despejo, ele tem o direito de apresentar sua defesa. Isso pode ser feito com o auxílio de um advogado especializado, que irá analisar a ordem de despejo em busca de possíveis irregularidades, como a ausência de motivos válidos para a remoção ou o não cumprimento dos procedimentos legais. Caso o inquilino consiga provar que a ordem de despejo é inválida, ele poderá evitar a perda do imóvel.
“A média do processo de ação de despejo na justiça comum é de 180 dias, enquanto o processo de arbitragem com a Arbitralis tem uma média de duração de apenas 30 dias.”
Direitos e responsabilidades das partes envolvidas
A Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) define claramente os direitos e obrigações tanto do inquilino quanto do proprietário em um contrato de locação. Enquanto o inquilino tem o dever de pagar o aluguel e cumprir as cláusulas contratuais, o proprietário deve respeitar a inviolabilidade do imóvel e realizar as manutenções necessárias.
Caso alguma das partes descumpra suas obrigações, a outra pode recorrer à Justiça para fazer valer seus direitos, seja o despejo por parte do proprietário ou a anulação da ordem de despejo por parte do inquilino.
- O inquilino tem o dever de pagar o aluguel em dia e cumprir as cláusulas do contrato de locação.
- O proprietário deve respeitar a inviolabilidade do imóvel e realizar as manutenções necessárias.
A Lei do Inquilinato estabelece os direitos e responsabilidades de ambas as partes, protegendo tanto o inquilino quanto o proprietário em eventuais questões judiciais relacionadas ao contrato de locação.
Ao compreender seus direitos e obrigações, tanto o inquilino quanto o proprietário podem evitar conflitos e garantir uma locação tranquila e dentro da legalidade.
Conclusão
Evitar um processo de prevenção de despejo requer atenção às obrigações contratuais e legais por parte de ambas as partes. O inquilino deve manter o pagamento do aluguel em dia e cumprir as cláusulas do contrato, enquanto o proprietário deve respeitar os direitos do inquilino e seguir os procedimentos legais corretamente. Caso surjam problemas, a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário e a contratação de uma administradora de imóveis podem ser fundamentais para prevenir o despejo e resolver o conflito de forma amigável.
A ação de despejo é um processo complexo, mas que pode ser evitado com o devido cuidado e atenção às obrigações contratuais. Manter uma comunicação aberta e constante entre as partes, além de buscar orientação jurídica quando necessário, são estratégias importantes para prevenir conflitos e garantir o cumprimento dos direitos e deveres de ambas as partes.
Em resumo, a prevenção de despejo requer diálogo, comprometimento e ações preventivas por parte de locadores e locatários, com o apoio de profissionais especializados quando necessário. Dessa forma, é possível evitar os transtornos e os custos envolvidos em um processo de despejo e manter uma relação harmoniosa entre as partes.
Links de Fontes
- https://carvalhoadm.com.br/blog/9-motivos-que-levam-um-inquilino-a-processar-um-proprietario-de-imovel/
- https://rafaelcassio.com.br/blog/noticias/quando-o-inquilino-nao-pode-ser-despejado/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
- https://gberti.com.br/acao-de-despejo-quais-as-causas/
- https://www.arbitralis.com.br/blog/acao-de-despejo-passo-a-passo
- https://epd.edu.br/blog/como-funciona-a-acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento/
- https://www.brasil247.com/parceiros/acao-de-despejo-tudo-que-voce-precisa-saber
- https://bortolotto.adv.br/blog/aspectos-do-processo-de-despejo/
- https://nfernandes.com.br/processo-de-despejo-duvidas-juridicas/
- https://www.alude.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://advocaciareis.adv.br/blog/acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento/
- https://www.aurum.com.br/blog/acao-de-despejo/
