Receber uma citação em ação de despejo exige resposta organizada, não decisões tomadas por impulso. O documento precisa ser lido junto com a petição inicial, o contrato de locação e os comprovantes da relação. O fundamento pode ser falta de pagamento, término do contrato, infração contratual ou outra causa, e cada hipótese muda as providências úteis.
A primeira tarefa é registrar quando e como ocorreu a citação, verificar se existe pedido liminar e separar o que está sendo pedido: desocupação, cobrança, multa, encargos ou tudo isso em conjunto. A contestação em ação de despejo deve enfrentar fatos e documentos concretos, sem depender de explicações genéricas ou de conversas que não possam ser demonstradas.
Neste guia
- Roteiro após a citação
- O que o locador alega
- Documentos e provas
- Falta de pagamento
- Como construir a contestação
- Acordo e entrega de chaves
Roteiro imediato após receber a citação
- Guarde o mandado, o aviso de recebimento e o envelope, sem escrever sobre os originais.
- Baixe a petição inicial e todos os anexos disponíveis no processo.
- Anote a data da ciência e consulte o calendário processual com um advogado.
- Separe contrato, aditivos, recibos, comprovantes bancários e conversas relevantes.
- Não entregue as chaves nem assine acordo antes de entender seus efeitos.
- Evite depósitos informais sem identificação da competência e do débito.
O prazo de defesa não deve ser calculado apenas pela data impressa no papel. O marco depende da forma de citação e do andamento processual. Em 2025, o Superior Tribunal de Justiça destacou que o comparecimento espontâneo antes da decisão sobre o recebimento da inicial não iniciou automaticamente o prazo de contestação naquele caso. Isso reforça a necessidade de conferir o evento processual correto, e não adivinhar a data final.
Também é importante distinguir o prazo para contestar do prazo eventualmente fixado em uma liminar para desocupação. Eles podem coexistir e produzir consequências diferentes. A existência de defesa não significa, por si só, que uma ordem liminar esteja suspensa. Se houver decisão urgente, o advogado precisa avaliar imediatamente pedido de reconsideração, recurso, caução e as medidas específicas previstas na Lei do Inquilinato. A citação em ação de despejo deve, portanto, ser tratada como um conjunto de decisões coordenadas.
O que exatamente o locador está alegando
A defesa começa pela causa de pedir. Em despejo por falta de pagamento, devem ser conferidos os meses cobrados, reajustes, multas, condomínio, IPTU e abatimentos. Em término do contrato, o foco pode estar na duração da locação, prorrogação, notificação e entrega das chaves. Em infração contratual, é essencial verificar qual obrigação teria sido violada, quando, por quem e com quais provas.
A Lei nº 8.245/1991 determina que, qualquer que seja o fundamento do término da locação, a ação apropriada para o locador reaver o imóvel é a de despejo. Isso não torna todo pedido automaticamente procedente. O autor continua obrigado a demonstrar os fatos que sustentam a retomada, e o réu pode impugnar documentos, valores, legitimidade, cumprimento de notificações e a própria interpretação do contrato.
Quando há cobrança junto com o despejo
Se a inicial acumular rescisão e cobrança, a análise deve separar a posse do imóvel da dívida. A Lei do Inquilinato exige cálculo discriminado do débito nessa modalidade. Compare a planilha com extratos, recibos e boletos, observando pagamentos parciais, encargos não previstos, duplicidades e valores posteriores à efetiva entrega das chaves. Uma divergência financeira relevante precisa ser demonstrada em tabela clara.
Quando a discussão é sobre o fim do contrato
Nessa hipótese, confira se a locação era residencial ou não residencial, se o prazo foi escrito, se houve prorrogação e se a notificação observou o regime aplicável. Mensagens de renovação, propostas aceitas, aditivos e comportamento posterior das partes podem ajudar a reconstruir a cronologia. A defesa fica mais precisa quando apresenta datas, documentos e a consequência jurídica atribuída a cada evento.
Documentos que transformam a narrativa em prova
Organize os documentos por assunto e em ordem cronológica. Um arquivo chamado apenas “comprovante” cria retrabalho; prefira identificar mês, valor e origem. Para pagamentos, mantenha o comprovante completo, com conta de destino e autenticação. Para problemas no imóvel, reúna notificações, fotografias datadas, laudos, protocolos de manutenção e respostas do locador ou da imobiliária.
- Contrato original e todos os aditivos.
- Comprovantes de aluguel, condomínio, IPTU e seguro, quando cabíveis.
- Boletos, planilhas de cobrança e extratos bancários.
- Notificações e respectivos comprovantes de recebimento.
- Conversas completas, com data, remetente e contexto.
- Vistorias de entrada e saída, fotografias e laudos.
- Comprovantes de entrega ou tentativa de entrega das chaves.
- Documentos sobre fiador, seguro-fiança ou caução.
Capturas isoladas de conversa podem ser contestadas por falta de contexto. Exporte o diálogo completo quando ele for relevante e preserve o aparelho ou a fonte original. Fotografias devem ser associadas ao endereço, ao cômodo e à data provável. Se houver testemunhas, registre desde já nome, contato e o fato específico que cada pessoa presenciou, sem combinar versões.
Uma linha do tempo costuma revelar lacunas que passam despercebidas. Coloque, em colunas, data, evento, documento e efeito pretendido. A comparação permite localizar, por exemplo, pagamento feito antes da cobrança, notificação recebida por pessoa estranha ou vistoria posterior ao surgimento do dano. Veja também nosso checklist de documentos para ação de despejo.
Falta de pagamento e a possibilidade de purgar a mora
Nas ações fundadas em falta de pagamento, pagar parte do débito ou simplesmente contestar a planilha não equivale a purgar a mora. A legislação prevê requisitos próprios para o depósito judicial da totalidade dos valores exigíveis, incluindo parcelas vencidas, multas, juros, custas e honorários, sujeitos à conferência do caso. A escolha entre pagar, discutir ou combinar as duas frentes deve ser consciente.
O STJ decidiu, em julgamento publicado em 2024, que o prazo de quinze dias para purgação da mora é contado da juntada aos autos do mandado ou aviso de recebimento cumprido. O mesmo precedente ressaltou que a contestação parcial do débito é incompatível com a posterior intimação para complementar depósito insuficiente na forma analisada. Por isso, o cálculo precisa ser revisado antes do depósito, e não depois.
Se já houve depósito, reúna a guia, o comprovante de pagamento e a memória de cálculo. Se o locador recusou pagamento fora do processo, preserve os registros da tentativa. Em situações com controvérsia real sobre o valor, pode ser necessário avaliar consignação, reconvenção ou pedido específico, mas nenhuma dessas medidas deve ser improvisada sem leitura integral dos autos.
Como construir uma contestação útil
Uma boa contestação apresenta primeiro as questões processuais que realmente importam e depois enfrenta cada alegação de mérito. O texto deve dizer o que ocorreu, qual prova confirma o fato e qual consequência jurídica se pretende. Negativas genéricas enfraquecem a defesa, assim como anexar centenas de páginas sem indicar onde está a informação relevante.
- Conferir competência, partes, procurações e regularidade da citação.
- Impugnar valores com memória de cálculo alternativa, quando necessário.
- Responder separadamente a cada fundamento de despejo.
- Explicar a cronologia da locação e indicar os documentos correspondentes.
- Pedir as provas adequadas e justificar sua utilidade.
- Tratar expressamente de liminar, desocupação e cobrança.
- Avaliar acordo sem renunciar a direitos não compreendidos.
A defesa também precisa ser coerente com a conduta futura. Alegar que o contrato continua válido enquanto se abandona o imóvel sem vistoria pode criar controvérsia sobre chaves, alugueis e danos. De outro lado, entregar o imóvel pode reduzir perdas em determinados cenários, mas deve ser formalizada. Nosso guia sobre defesa em ação de despejo aprofunda essa avaliação estratégica.
Erros que costumam piorar o risco
O erro mais comum é deixar a citação parada enquanto se tenta resolver tudo por mensagens. Negociação pode ser útil, mas não suspende prazo processual sem ato formal. Também é arriscado confiar apenas no aplicativo da imobiliária, apagar conversas, devolver chaves sem recibo, retirar bens às pressas sem vistoria ou acreditar que a presença de crianças, idosos ou doença impede automaticamente o despejo.
Outra falha é misturar inconformismo com prova. Dizer que a cobrança é injusta não substitui a demonstração dos pagamentos. Afirmar que o imóvel tinha defeitos não explica quando foram comunicados, se houve reparo e qual relação existe com a obrigação discutida. Quanto mais objetiva for a ligação entre fato, documento e pedido, maior a capacidade de o juiz compreender a controvérsia.
Acordo, entrega de chaves e redução de danos
Nem toda defesa precisa terminar em sentença. Um acordo pode definir data de saída, parcelamento, abatimentos, vistoria, destinação da garantia e quitação. Para ser seguro, deve identificar valores, vencimentos, consequência do atraso e forma de entrega das chaves. Se houver processo, o ajuste precisa ser levado aos autos para produzir o efeito pretendido e evitar cobranças paralelas.
A entrega das chaves deve ser documentada por termo, protocolo ou depósito judicial quando houver recusa injustificada, conforme a estratégia do caso. Registre leitura de medidores, estado do imóvel e retirada dos bens. A simples mudança física não encerra necessariamente todos os encargos; a data juridicamente relevante e eventuais danos continuarão sujeitos à prova.
Fontes legais consultadas
A orientação deste guia considera a Lei nº 8.245/1991, no portal oficial do Planalto, especialmente as regras dos arts. 58 a 64. Também foi consultada a notícia do STJ sobre termo inicial da contestação e o acórdão oficial sobre purgação da mora. A aplicação depende dos fatos e do andamento de cada processo.
Perguntas frequentes
Qual é o prazo para contestar uma ação de despejo?
Em regra, a contestação segue o prazo processual de quinze dias úteis, mas o termo inicial varia conforme a forma de citação, eventual audiência e atos do processo. Não use apenas a data em que viu o documento. Um advogado deve conferir os autos e calcular o prazo correto.
Apresentar contestação suspende uma liminar de despejo?
Não automaticamente. A defesa pode impugnar a liminar e fundamentar pedido próprio, mas a ordem permanece eficaz até que seja modificada ou suspensa pelo juízo ou pelo tribunal.
Posso pagar os aluguéis atrasados e permanecer no imóvel?
Em algumas ações por falta de pagamento, a purgação da mora pode evitar a rescisão, desde que observados prazo, integralidade e demais requisitos legais. É preciso revisar o cálculo e a situação específica antes do depósito.
Devo sair do imóvel antes de apresentar defesa?
A resposta depende de eventual liminar, dos prazos fixados e da estratégia. Sair voluntariamente pode reduzir encargos em certos casos, mas a entrega das chaves precisa ser formalizada e não elimina automaticamente a discussão financeira.
Conversas de WhatsApp podem servir como prova?
Podem ajudar quando preservadas com contexto, autoria e integridade. Capturas isoladas são mais frágeis. Guarde o diálogo completo e os arquivos originais, e avalie a forma adequada de apresentação.
É obrigatório contratar advogado?
A ação de despejo tramita no Judiciário e, em regra, exige representação técnica. Se a pessoa não puder contratar profissional particular, deve verificar rapidamente a assistência da Defensoria Pública ou serviço equivalente, sem esperar o prazo se aproximar do fim. Em qualquer cenário, a citação em ação de despejo deve ser levada com todos os anexos disponíveis para que o atendimento comece por fatos verificáveis.
