O contrato de locação de imóveis, seja para finalidades residenciais ou comerciais, obedece às diretrizes estabelecidas pela Lei n.º 8.245/1991 (Lei do Inquilinato) e também pelo Código Civil (Lei n.º 10.406/2002). A experiência no setor permite que sejam destacadas as principais cláusulas abusivas praticadas nos contratos de locação, como: (1) Quanto à forma de reajuste do valor do aluguel, sendo abusivo o uso do salário mínimo como indexador; (2) Quanto às condições e devolução do imóvel no final do contrato, exigindo devolução exatamente como recebido, ignorando desgaste natural; (3) Quanto às garantias contratuais que se pode exigir do inquilino, sendo vedada a previsão de mais de uma garantia; e (4) Quanto à multa contratual proporcional ao tempo restante do contrato, que deve ser proporcional e não integral.
Principais insights
- A Lei do Inquilinato e o Código Civil regulam os contratos de locação de imóveis no Brasil.
- Cláusulas abusivas comuns incluem indexação do aluguel ao salário mínimo, exigência de devolução do imóvel em perfeito estado e retenção de mais de uma garantia.
- A multa contratual deve ser proporcional ao tempo restante do contrato, não integral.
- Consultar um advogado especializado é importante para identificar e negociar cláusulas abusivas antes de assinar um contrato.
- A legislação brasileira, incluindo o Código de Defesa do Consumidor, protege os consumidores de cláusulas contratuais abusivas.
O que são cláusulas abusivas em contratos de aluguel?
As cláusulas abusivas são disposições contratuais que impõem obrigações excessivas, desproporcionais ou que violam direitos básicos do locatário, estabelecidos na Lei do Inquilinato e no Código Civil. Essas cláusulas podem ser encontradas em diversos tipos de contratos, incluindo contratos bancários, contratos de planos de saúde, contratos de telefonia e contratos de TV por assinatura.
Exemplos de cláusulas abusivas comuns
Alguns exemplos comuns de cláusulas abusivas em contratos de aluguel incluem:
- Vinculação do reajuste do aluguel ao salário mínimo, ignorando a proporcionalidade entre o valor do aluguel e o poder aquisitivo do locatário.
- Exigência de devolução do imóvel exatamente como recebido, desconsiderando o desgaste natural decorrente do uso do bem.
- Previsão de mais de uma garantia contratual, como fiança e depósito caução, onerando excessivamente o locatário.
- Multa contratual integral em caso de devolução antecipada do imóvel, sem proporcionalidade ao tempo restante do contrato.
Essas cláusulas podem ser consideradas práticas abusivas, contrariando os princípios de pacta sunt servanda e lesão enorme, e abrem a possibilidade de revisão de cláusulas contratuais pelos tribunais, em defesa dos direitos do consumidor.
“É importante entender que nem todo contrato é imutável. Cláusulas abusivas podem ser revistas e, em alguns casos, anuladas, garantindo os direitos do locatário.”
O escritório de advocacia Vieira Braga possui ampla experiência na análise e revisão de contratos, auxiliando consumidores a identificar e contestar cláusulas abusivas.
Cláusulas abusivas e revisão de contratos
Mesmo após a assinatura de um contrato, é possível contestar eventuais cláusulas abusivas posteriormente. A primeira ação recomendada é consultar um advogado especializado em direito do consumidor ou direito contratual para analisar o contrato, identificar cláusulas abusivas e orientar sobre os próximos passos.
Com o apoio de um profissional, é possível então negociar com a outra parte a revisão das cláusulas ou até mesmo contestar judicialmente o contrato, buscando reparação e reportando às autoridades competentes, como órgãos de defesa do consumidor. Dessa forma, é possível garantir que os direitos do consumidor sejam respeitados e promover uma relação contratual justa.
Vale ressaltar que o tema da revisão dos contratos ganhou impulso no direito brasileiro a partir da década de 90, influenciado pela edição do Código de Defesa do Consumidor em 1990. Atualmente, a jurisprudência aceita a ideia de revisão contratual, fundamentando-se em teorias como a da quebra da base do negócio jurídico, lesão enorme ou cláusulas abusivas.
Portanto, a revisão periódica de contratos é fundamental, pois estudos mostram que 68% dos consumidores que renegociaram suas condições contratuais relataram economias significativas a longo prazo. Além disso, em aproximadamente 22% dos contratos revisados, foram encontradas cláusulas que limitavam excessivamente a responsabilidade da outra parte em caso de falha no cumprimento do contrato.
“A revisão de cláusulas abusivas é permitida em conformidade com o Código de Defesa do Consumidor.”
Diante desse cenário, é essencial que o consumidor esteja atento às práticas abusivas e busque assessoria jurídica quando necessário, a fim de garantir seus direitos e estabelecer uma relação contratual mais equilibrada, com base no princípio do pacta sunt servanda e evitando eventuais casos de lesão enorme.
Cabe ressaltar que a unificação das relações obrigacionais civis e comerciais no Código Civil de 2002 acentua as diferenças nas interpretações dos dispositivos legais, visto que os princípios que regem os contratos civis e comerciais são lidos de forma diferente dos contratos de consumo, devido à diversidade nas condições e interesses.
Nesse sentido, a atuação de escritórios especializados, como a Vieira Braga Advogados, é essencial para garantir a adequada revisão de cláusulas contratuais e a defesa dos direitos do consumidor em contratos bancários, de planos de saúde, telefonia, TV por assinatura, entre outros.
Direitos do locatário frente a cláusulas abusivas
Os locatários têm o direito de contestar cláusulas abusivas em contratos de aluguel, mesmo após a assinatura do contrato. Algumas das principais responsabilidades do locatário incluem:
- Pagamento de despesas como telefone, luz, água e esgoto
- Manutenção e conservação do imóvel durante a locação
- Devolução do imóvel no mesmo estado em que o recebeu, salvo desgaste natural
Responsabilidades do locatário e do proprietário
Já o proprietário é responsável por despesas como IPTU, taxas de administração imobiliária, impostos, prêmio de seguro e despesas extraordinárias de condomínio. Cabe ao locatário ficar atento a cláusulas abusivas, como aquelas que o obrigam a abrir mão de direitos legais, e buscar assessoria jurídica para revisão do contrato.
“A interpretação da revisão contratual diante da onerosidade excessiva deve favorecer o princípio da solidariedade social, considerando os impactos profundos da pandemia.”
A pandemia da COVID-19 impactou profundamente a economia, levando ao fechamento de estabelecimentos comerciais e eventos coletivos, o que reduziu os rendimentos habituais para pagamento das despesas correntes. Nesse contexto, a revisão de contratos de locação devido à onerosidade excessiva se torna uma alternativa importante para proteger os direitos dos locatários.
Conclusão
Os contratos de aluguel podem conter cláusulas abusivas que violam os direitos básicos do locatário. É importante estar atento a condições como reajuste de aluguel, devolução do imóvel, garantias exigidas e multas contratuais. Mesmo após a assinatura, é possível contestar judicialmente cláusulas abusivas, buscando a revisão do contrato e reparação. Dessa forma, o locatário pode garantir que seus direitos sejam respeitados e que a relação contratual seja justa.
A assessoria de um advogado especializado em contratos bancários, contratos de planos de saúde, contratos de telefonia, contratos de TV por assinatura e revisão de cláusulas contratuais é essencial nesse processo. Eles possuem o conhecimento necessário para identificar práticas abusivas, defender os direitos do consumidor e buscar soluções legais, como a revisão judicial do contrato com base no princípio da pacta sunt servanda e na lesão enorme. Assim, o locatário pode garantir um equilíbrio contratual justo, evitando cláusulas abusivas que restrinjam seus direitos e imponham obrigações excessivas.
A Vieira Braga Advogados possui uma equipe especializada em analisar contratos e identificar cláusulas abusivas, atuando na revisão contratual e na defesa dos direitos dos consumidores. Com o apoio de um advogado experiente, o locatário pode ter mais segurança e garantia de que seu contrato de aluguel esteja de acordo com a lei e seus interesses.
Links de Fontes
- http://www.cmo.adv.br/direito-contratual/84609-clausulas-abusivas-nos-contratos-de-locacao
- https://juridicocerto.com/p/paulo-neves-adv/artigos/clausulas-contratuais-abusivas-em-contratos-de-compra-e-venda-de-imoveis-protegendo-os-direitos-do-consumidor-6703
- https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/noticias/2017/janeiro/clausula-que-retem-50-no-cancelamento-de-contrato-e-abusiva
- https://bgtadvogados.com.br/clausulas-abusivas-nos-contratos-de-compra-e-venda-de-imovel-em-construcao/
- https://jacomeadvocacia.com.br/revisao-de-contrato-em-que-situacoes-pode-ser-requerida/
- https://sindilojas-sp.org.br/clausulas-abusivas-na-locacao-e-a-complexidade-em-shoppings/
- https://www.oabrs.org.br/arquivos/file_527a3da0ac071.pdf
- https://bd-login.tjmg.jus.br/jspui/bitstream/tjmg/3162/1/0189-TJ-JC-054.pdf
- https://colombariadvocacia.com.br/revisao-de-contratos-como-identificar-clausulas-abusivas-e-proteger-seus-direitos/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-detalhes/contratos/contrato-de-locacao-2013-revisao-por-onerosidade-excessiva-2013-pandemia-covid-19
- https://www.conjur.com.br/2023-mar-30/contratos-locacao-codigo-defesa-consumidor/
- https://ambitojuridico.com.br/webstories/aplicacao-do-codigo-de-defesa-do-consumidor-nas-relacoes-locaticias-residenciais/
- https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/clausulas-abusivas-ao-consumidor-sao-nulas
- https://www.totvs.com/blog/gestao-para-assinatura-de-documentos/revisao-de-contrato/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-do-consumidor/clausulas-abusivas/
