Quando se trata de locação comercial, é fundamental que o imóvel alugado esteja em condições adequadas para o desenvolvimento das atividades do locatário. A Lei do Inquilinato, promulgada em 1991, estabelece direitos e deveres tanto para o locador quanto para o locatário, visando garantir um equilíbrio nas relações de locação de imóveis urbanos no Brasil.
De acordo com a legislação, o locador tem a responsabilidade de garantir que o imóvel esteja sempre em condições adequadas de uso, comprometendo-se a realizar manutenções periódicas que se façam necessárias. Caso o imóvel não esteja em conformidade com as exigências legais, o locatário possui meios para reivindicar melhorias e, até mesmo, solicitar a rescisão do contrato.
Principais takeaways:
- A Lei do Inquilinato estabelece responsabilidades do locador em manter o imóvel em condições adequadas de uso.
- O locatário possui direitos legais para solicitar melhorias ou rescindir o contrato, caso o imóvel não atenda aos requisitos.
- É importante que o locatário conheça seus direitos e esteja atento às condições do imóvel alugado.
- O descumprimento das obrigações do locador pode gerar responsabilização civil e, em casos extremos, a rescisão do contrato.
- A legislação visa equilibrar os interesses de locadores e locatários, garantindo a segurança jurídica no mercado imobiliário comercial.
Responsabilidade civil do locador
Na locação comercial, a responsabilidade civil do locador é considerada objetiva. Isso significa que, para o locatário ser indenizado, basta comprovar o dano e o nexo causal entre este e a locação, independentemente de haver culpa do locador.
De acordo com a Lei do Inquilinato, o locador é responsável por pagar as taxas de administração imobiliária e intermediações, incluindo as despesas para verificar a idoneidade do locatário ou fiador, se necessário. Além disso, o locador deve entregar o bem em condições adequadas para o uso, mantê-lo em bom estado durante o contrato e garantir o uso pacífico da propriedade.
Responsabilidade objetiva do locador
A responsabilidade objetiva do locador significa que ele responde pelos danos causados ao locatário, salvo nos casos de força maior, caso fortuito ou culpa exclusiva do consumidor. Nessas situações, o locador pode se eximir do dever de indenizar.
A jurisprudência também entende que a responsabilidade do locador abrange os serviços relacionados ao imóvel locado, mas não se estende à atuação de profissionais liberais, cuja responsabilidade é subjetiva. Portanto, o locatário deve comprovar o dano e o nexo causal, cabendo ao locador demonstrar uma das excludentes de responsabilidade.
Locação comercial: Direitos e deveres do locatário
Ao celebrar um contrato de locação comercial, o locatário adquire uma série de direitos e deveres que devem ser observados durante a vigência do acordo. É fundamental que o inquilino compreenda suas responsabilidades para evitar futuros transtornos.
Um dos principais direitos do locatário é receber o imóvel em condições adequadas de uso e conservação. Caso sejam identificados problemas na estrutura do imóvel, o inquilino deve notificar imediatamente o proprietário para que as devidas providências sejam tomadas.
Além disso, o locatário tem o direito de ser indenizado por eventuais danos causados pela má conservação do imóvel. Essa responsabilidade objetiva do locador é assegurada pela Lei n°8.245/1991 (Lei do Inquilino), que regula os contratos de aluguel de imóveis urbanos para fins comerciais.
- O inquilino deve utilizar o imóvel exclusivamente para a finalidade contratada.
- Manter o imóvel em boas condições de higiene e conservação.
- Devolver o imóvel ao final do contrato nas mesmas condições em que o recebeu, salvo o desgaste natural.
- Pagar pontualmente o aluguel e as demais taxas previstas no contrato.
Caso o imóvel não esteja em condições adequadas, o locatário pode notificar o locador e, se necessário, acionar judicialmente para obter a reparação dos danos. A assessoria especializada é fundamental para evitar problemas futuros e garantir que os direitos do inquilino sejam respeitados.
É importante ressaltar que não há um prazo mínimo estabelecido para vigência do contrato de locação comercial. No entanto, o Direito de Inerência protege o locatário e assegura a renovação do contrato, independentemente da vontade do locador, desde que cumpridos os requisitos legais.
Notificação e providências cabíveis
Passo a passo
Caso o imóvel locado não esteja em condições adequadas, o locatário deve primeiro notificar o locador, solicitando a reparação dos problemas. A notificação deve ser feita por escrito, preferencialmente via carta registrada, detalhando as condições inadequadas do imóvel. O locador terá um prazo razoável, definido no contrato ou pela lei, para realizar os reparos necessários.
Caso o locador não atenda à notificação, o locatário poderá adotar as seguintes providências:
- Ajuizar ação judicial pleiteando a redução proporcional do aluguel, até que os reparos sejam feitos;
- Rescindir o contrato de locação comercial, se os problemas tornarem o imóvel impróprio para o uso;
- Realizar os reparos necessários e descontar o valor do aluguel, desde que comunique previamente o locador.
“A notificação extrajudicial pode ser feita por meio de diversos formatos como mensagem de texto, e-mail, carta, telegrama ou em cartório de títulos e documentos, sendo essencial ter uma cláusula específica no contrato sobre os meios de comunicação entre as partes para garantir a validade do meio utilizado.”
É importante seguir esses passos para garantir que o locatário tenha suas providências locatário de maneira legal e eficaz.
Conclusão
Em resumo, quando a propriedade comercial alugada não atender às condições esperadas, o locatário possui diversos direitos e opções para buscar a devida reparação. Inicialmente, deve-se notificar o locador, solicitando os reparos necessários. Caso o locador não atenda à solicitação, o locatário poderá ajuizar ação judicial pleiteando a redução do aluguel, rescindir o contrato ou realizar os reparos e descontar o valor do aluguel, sempre observando os prazos e formalidades legais.
É essencial que o locatário conheça seus direitos e saiba como agir diante de problemas na locação comercial, de modo a preservar seus interesses. Um contrato bem elaborado pode assegurar uma relação saudável e de longa duração entre proprietário e locatário, respeitando as disposições legais e evitando abusos que possam prejudicar qualquer uma das partes.
Portanto, é fundamental que o locatário esteja atento aos seus direitos e deveres, a fim de garantir que a locação comercial se desenvolva de forma justa e benéfica para ambas as partes envolvidas.
Links de Fontes
- https://hasteadm.com.br/blog/33/direitos-e-deveres-do-locador-e-do-locatario
- https://compareplanodesaude.com.br/empresarial/lei/direito-propriedade-imoveis-terrenos/
- https://www.migalhas.com.br/coluna/civilizalhas
- https://barioniemacedo.adv.br/responsabilidade-civil-nos-contratos-de-locacao/
- https://www.spimovel.com.br/blog/responsabilidade-do-proprietario-do-imovel-direitos-e-deveres-durante-a-locacao/3714/
- https://ibagy.com.br/blog/imovel-comercial/3-principais-direitos-do-inquilino-comercial/
- https://jbleopoldino.com.br/locacao-comercial-direitos-e-deveres/
- https://www.rocketlawyer.com/br/pt/imobiliario/notificacoes-e-avisos/documento/notificacao-destinacao-diversa-do-imovel
- https://thestartlaw.com/notificacao-extrajudicial-para-cobranca-de-aluguel/
- https://www.abcondominios.com.br/locatario-que-aluga-imovel-residencial-e-usa-como-comercial-pode-ser-expulso/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/384925/os-contratos-de-locacao-comercial-e-o-prazo-maximo-de-renovacao
- https://porta8.com.br/blog/lei-do-inquilinato/prazo-e-renovacao-contrato-locacao-comercial/
- https://easyjur.com/blog/modelos-de-peticao/contrato-de-locacao-comercial-quadro-resumo-e-clausulas-contratuais/
