A ação de despejo por falta de pagamento costuma ser a última medida aplicada pelo proprietário do imóvel em caso de inadimplência do locatário, quando o locador percebe que o inquilino não vai colocar os atrasos em dia, nem após cobrança amigável, nem depois de enviar uma notificação prévia alertando a possibilidade de acionamento da Justiça. Se nada resolver, então o proprietário pode recorrer à ação de despejo por falta de pagamento com ajuda de um advogado. Ao receber a petição, o juiz poderá determinar a cobrança dos atrasados e a emissão de uma ordem de despejo, a ser cumprida por um oficial de justiça. Assim que receber a ordem, o inquilino terá um prazo para pagar a dívida e deixar o imóvel.
Principais pontos de aprendizado
- A ação de despejo é a última alternativa para proprietários quando o inquilino não paga o aluguel.
- O processo envolve a emissão de uma ordem judicial de despejo, dando um prazo para o inquilino quitar o débito e desocupar o imóvel.
- A falta de pagamento é a principal causa que leva a uma ação de despejo, mas outras situações também podem motivá-la.
- O processo de despejo pode ser demorado, exigindo documentação e acompanhamento jurídico especializado.
- Existem prazos e ritos legais que devem ser seguidos durante a ação de despejo.
Ações de despejo: O que são e quando são aplicadas?
As ações de despejo são procedimentos jurídicos utilizados pelos proprietários de imóveis para retomar a posse do seu bem quando o inquilino não está cumprindo com os termos do contrato de locação. O principal objetivo dessas ações é cobrar valores em atraso e forçar a desocupação do imóvel.
Situações que podem levar à ação de despejo
Existem diversas situações que podem dar origem a uma ação de despejo, entre elas:
- Falta de pagamento do aluguel, condomínio, IPTU ou outras taxas relacionadas ao imóvel;
- Descumprimento do contrato de locação, como modificações não autorizadas na estrutura do imóvel ou mudança de uso da propriedade;
- Extinção do contrato de trabalho, quando o imóvel foi cedido ao inquilino como parte da remuneração;
- Irregularidade na garantia locatícia fornecida pelo inquilino.
Essas situações, previstas na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/1991), podem levar o proprietário a buscar a retomada do imóvel por meio de uma ação de despejo.
“A alteração legislativa de 2009 (Lei nº 12.112) aumentou de cinco para nove as situações autorizadoras para o despejo liminar.”
O processo de uma ação de despejo
Quando as tentativas de resolver a situação de forma amigável entre proprietário e inquilino fracassam, o passo seguinte é entrar com o processo judicial da ação de despejo. Ao receber a petição, o juiz poderá determinar a cobrança dos valores atrasados e a emissão de uma ordem de despejo, a ser cumprida por um oficial de justiça.
A decisão judicial pode ser tomada de forma liminar, ou seja, de maneira imediata. Nesse caso, o inquilino terá apenas 15 dias para desocupar o imóvel. Caso contrário, ele terá 30 dias após a sentença final para deixar o local.
“Em média, o processo de ação de despejo através da arbitragem costuma durar 30 dias, em comparação com a média de 180 dias na justiça comum, representando uma redução considerável no tempo de resolução.”
Além da agilidade, a arbitragem também pode representar economia de até 80% nos custos do processo, devido à redução de taxas e despesas processuais.
- Contratação de um advogado para entrar com o processo judicial de despejo.
- Determinação judicial de cobrança dos valores atrasados e emissão da ordem de despejo.
- Cumprimento do mandado judicial por um oficial de justiça.
- Prazo de 15 dias para desocupação em caso de decisão liminar.
- Prazo de 30 dias após a sentença final para deixar o imóvel, caso não haja liminar.
O processo de ação de despejo envolve etapas importantes que visam garantir o cumprimento da lei e a proteção dos direitos tanto do proprietário quanto do inquilino. A compreensão desse processo é essencial para uma resolução justa e eficiente de conflitos relacionados à locação de imóveis.
Como evitar a ação de despejo como imobiliária?
A melhor forma de evitar uma ação de despejo é fazer uma análise criteriosa do potencial inquilino antes de fechar o contrato de locação. Através de ferramentas como a Alude, é possível obter um relatório completo com informações sobre o histórico de crédito, dívidas, protestos, processos judiciais e mais, ajudando a imobiliária a selecionar locatários com maior chance de cumprir o contrato.
Análise criteriosa do inquilino
Antes de efetuar a seleção de inquilinos, é fundamental realizar uma análise de crédito aprofundada, verificando o histórico do locatário. A ferramenta Alude, por exemplo, oferece um relatório completo de inquilino, fornecendo informações valiosas sobre o potencial locatário, como:
- Score de crédito
- Dívidas e protestos
- Processos judiciais
- Relacionamentos pessoais e econômicos
- Telefones e endereços
Com essa análise criteriosa, a imobiliária pode identificar os inquilinos com menor risco de inadimplência e, consequentemente, reduzir as chances de uma ação de despejo no futuro.
“É fundamental que a procuração necessária para dar continuidade à ação de despejo seja enviada pela imobiliária ao escritório de advocacia especializado em despejo dentro do prazo estipulado de 7 dias, para evitar a perda da garantia locatícia.”
Conclusão
As ações de despejo são uma medida legal utilizada por proprietários de imóveis para recuperar a posse de seus bens quando o inquilino deixa de cumprir as obrigações do contrato de locação, especialmente o pagamento do aluguel. Embora seja um processo complexo e demorado, a legislação brasileira prevê diversos casos em que o despejo pode ser aplicado, como a inadimplência, o descumprimento de cláusulas contratuais e a necessidade do proprietário de reaver o imóvel.
Para as imobiliárias, é essencial adotar uma análise criteriosa dos potenciais inquilinos a fim de evitar chegar a essa situação extrema sempre que possível. Além disso, o entendimento das particularidades e implicações legais de uma ação de despejo é fundamental para o proprietário, que deve respeitar o devido processo legal e os prazos estabelecidos pela lei do inquilinato.
Embora a desocupação de imóveis seja uma realidade no mercado imobiliário, a adoção de práticas eficientes de gestão e a construção de relações equilibradas entre locador e locatário podem ajudar a prevenir ou minimizar os conflitos que eventualmente possam levar a uma ação de despejo.
Links de Fontes
- https://icassociados.com/acao-de-despejo-entenda-o-procedimento/
- https://www.rosenbaum.adv.br/o-que-e-acao-de-despejo/
- https://vlvadvogados.com/despejo/
- https://jaadv.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://ddadvogados.com.br/acao-de-despejo/
- https://www.arbitralis.com.br/blog/acao-de-despejo-passo-a-passo
- https://andretoledoadvocacia.adv.br/acao-de-despejo/
- https://epd.edu.br/blog/como-funciona-a-acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento/
- https://www.alude.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://delamora.com.br/o-que-fazer-inquilino-evitar-despejo
- https://www.avalyst.com.br/blog/como-lidar-com-a-inadimplencia-em-locacoes-e-evitar-a-acao-de-despejo/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://www.sistemadelocacaodeimoveis.com.br/blog/dicas-e-guias-para-imobiliarias-corretores/10-perguntas-respostas-sobre-acao-de-despejo
