Embora o sonho da casa própria seja comum a milhões de brasileiros, situações adversas como crises econômicas podem levar à desistência da compra de imóvel. Nestes casos, a possibilidade de lidar com uma multa na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel causa medo e, consequentemente, muitas dúvidas aos consumidores. O distrato imobiliário é a quebra do contrato de compra e venda de imóvel em razão da desistência da compra por parte do consumidor. Um dos principais motivos para essa desistência é o atraso na entrega da obra. Há duas maneiras para o comprador de uma propriedade promover a rescisão do contrato do imóvel, devolvendo o bem à incorporadora ou construtora para reaver os valores pagos: distrato imobiliário extrajudicial e distrato imobiliário judicial.
Principais pontos de aprendizado
- O distrato imobiliário é a quebra do contrato de compra e venda de imóvel por desistência do comprador.
- Há duas formas de rescindir o contrato: distrato extrajudicial e distrato judicial.
- O atraso na entrega da obra é um dos principais motivos que levam o comprador a desistir da compra.
- A Lei 13.786/18 permite a resolução do contrato por inadimplência do comprador.
- O comprador, mesmo inadimplente, pode solicitar a rescisão do contrato e reaver as quantias pagas.
Direitos do comprador na rescisão de contrato de compra e venda
Quando surge a necessidade de rescindir um contrato de compra e venda de imóveis, é fundamental conhecer os direitos do comprador. Existem duas formas principais de resolver essa situação: o distrato imobiliário extrajudicial e o distrato imobiliário judicial.
Distrato imobiliário extrajudicial e judicial
O distrato imobiliário extrajudicial acontece quando o comprador e o incorporador chegam a um acordo amigável para a desistência da compra. Nesse caso, as partes definem livremente o valor a ser devolvido ao consumidor, que pode ser total ou parcial.
Já o distrato imobiliário judicial surge quando não há consenso entre as partes, sendo necessária a intervenção do Poder Judiciário. Nessa situação, o tribunal analisará todos os detalhes da rescisão contratual e determinará o valor a ser restituído ao comprador, de forma integral ou parcial, dependendo dos motivos que levaram à desistência da aquisição.
Motivos para desistência da compra de imóvel
De acordo com a Lei do Distrato, o consumidor pode desistir da compra de imóvel até o momento da entrega das chaves. Isso se deve ao fato de que, após a entrega, geralmente é feito um financiamento para quitar o restante do valor do imóvel. Nesse caso, a responsabilidade deixa de ser da construtora e passa a ser da instituição financeira, impedindo a desistência por parte do comprador.
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador deve ocorrer integralmente em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”
Compra e venda de imóveis: Devolução dos valores pagos
Quando ocorre a rescisão de um contrato de compra e venda de imóveis, é fundamental entender os direitos do comprador em relação à devolução dos valores pagos. A Lei do Distrato, promulgada em 2018, trouxe mudanças significativas nesse sentido, buscando proteger os interesses dos consumidores no mercado imobiliário.
Retenção de parcela dos valores pagos pela construtora
De acordo com a Lei do Distrato, a devolução dos valores pagos pelo comprador poderá ser realizada de forma parcelada, com retenção de 75% ou 50% dos valores, caso exista o chamado “patrimônio de afetação”. Isso significa que o valor pago pelo comprador é destinado à construção do próprio empreendimento. Essa devolução, no entanto, só será feita após 30 dias da emissão do “habite-se”.
Restituição integral em caso de culpa da construtora
Quando a rescisão do contrato ocorre por atraso na entrega da obra, a Justiça entende que a quebra do contrato é culpa da construtora ou incorporadora. Nesse caso, o comprador pode receber até 100% dos valores pagos de volta, devidamente corrigidos. Ou seja, não há a incidência de multas, pois as razões para o distrato foram fornecidas pela própria construtora ou incorporadora.
“A Lei do Distrato consolidou a prerrogativa de arrependimento ao adquirente de imóveis, aplicável explicitamente aos contratos imobiliários, conforme estabelecido no Código de Defesa do Consumidor.”
É importante ressaltar que a Lei do Distrato é aplicável apenas a contratos firmados a partir de dezembro de 2018, data em que a normatização entrou em vigor. Dessa forma, consumidores que assinaram contratos anteriores a essa data ainda enfrentam dificuldades para conseguir a rescisão contratual e a devolução dos valores pagos.
Rescisão por atraso na entrega da obra
Quando há um atraso na entrega da obra por parte da construtora ou incorporadora, o comprador tem o direito de rescindir o contrato de compra e venda de imóveis sem a aplicação de multas. Isso se deve ao fato de que o atraso é considerado culpa da empresa, e não do consumidor.
De acordo com a Lei nº 13.786/18, a construtora tem um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data de entrega prevista no contrato, sem que isso seja considerado inadimplência. Porém, caso o atraso ultrapasse esse período, o comprador pode optar pela rescisão do contrato, com a devolução integral das quantias pagas, acrescidas de correção monetária e eventuais penalidades contratuais.
Além disso, a construtora deve pagar ao comprador uma indenização equivalente a 1% do valor já pago à empresa, por cada mês de atraso, caso o consumidor opte por manter o contrato após o período de tolerância. Essa indenização deve ser paga mensalmente até a efetiva entrega do imóvel.
É importante ressaltar que, em casos de rescisão por atraso na entrega, não são aplicadas multas ao comprador, e a devolução dos valores pagos deve ser realizada de forma integral, sem retenções por parte da construtora.
Além disso, o comprador pode ainda requerer indenização por danos materiais, como o pagamento de aluguel adicional, e até mesmo danos morais, reconhecidos pela jurisprudência brasileira em situações de atrasos significativos na entrega do imóvel.
Portanto, em casos de atraso na entrega da obra, o comprador possui diversos direitos que devem ser respeitados pelas construtoras e incorporadoras, visando a proteção e segurança do consumidor no mercado imobiliário.
Conclusão
O processo de compra e venda de imóveis no Brasil é complexo e requer cuidados redobrados, especialmente quando envolve a conclusão de um inventário. A assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial para garantir a segurança jurídica de todas as partes envolvidas, seja na negociação de cláusulas contratuais, na análise de documentação ou na resolução de possíveis conflitos.
Adquirir um imóvel antes da conclusão do inventário pode ser uma alternativa, mas demanda precauções como conhecer todos os herdeiros, verificar dívidas do falecido, obter certidões fiscais negativas e garantir a conclusão do inventário e a capacidade financeira dos herdeiros. A colaboração de profissionais qualificados é fundamental para navegar com segurança nesse cenário complexo.
Independentemente da situação, é essencial que os contratos de compra e venda de imóveis sejam redigidos com cautela, contemplando cláusulas que protejam os interesses de ambas as partes. Dessa forma, investidores, corretores imobiliários e consumidores em geral podem realizar suas negociações imobiliárias com a tranquilidade de saber que seus direitos estão resguardados.
Links de Fontes
- https://www.migalhas.com.br/depeso/331486/compra-e-venda-de-imovel–rescisao-contratual-e-devolucao-dos-valores-pagos
- https://mavieneadvogados.com.br/como-fazer-a-rescisao-de-contrato-de-compra-e-venda-de-imovel-sem-pagar-multa/
- https://hsouzaadv.com.br/10-duvidas-sobre-rescisao-de-contrato-de-compra-e-venda-de-terreno/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-detalhes/compra-e-venda-de-imovel-em-construcao/clausula-penal-ou-multa-penal-10-a-25-sobre-o-valor-pago-do-imovel-2500-rescisao-do-contrato-por-culpa-promitente-comprador
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-detalhes/compra-e-venda-de-imovel-em-construcao/rescisao-do-contrato-por-culpa-do-comprador-2500-devolucao-imediata-do-valor-pago
- https://www.cartorioruibarbosa.com.br/artigo-direito-de-arrependimento-garante-devolucao-integral-de-valor-pago-por-imovel/
- https://sindiregis.com.br/clipping-aquisicao-de-imoveis-possibilidade-de-rescisao-contratual-e-devolucao-dos-valores-pagos/
- https://www.sienge.com.br/blog/lei-sobre-atraso-de-entrega-de-obra/
- https://ambitojuridico.com.br/rescisao-de-contrato-por-atraso-na-entrega-da-obra-direitos-do-comprador-e-responsabilidades-da-construtora/
- https://silvanacarvalho.com.br/blog/juridico/compra-e-venda-de-imovel-antes-da-conclusao-do-inventario/
- https://www.projuris.com.br/blog/clausulas-contrato-compra-venda-imoveis/
- https://lageportilhojardim.com.br/blog/contrato-de-compra-e-venda-de-imovel/
