Quando um empresário aluga um imóvel para desenvolver sua atividade comercial, investindo naquele espaço e transformando-o em uma fonte de renda e referência para os clientes, surge uma dúvida comum: o ponto comercial pertence ao locatário ou ao proprietário do imóvel? Existe proteção jurídica para defender o ponto comercial?
A resposta é que o ponto comercial pertence a quem explora a atividade, ou seja, o locatário, e não ao proprietário do imóvel. Para que o ponto comercial exista, ele depende da exploração da empresa, e de que a atividade aconteça. Porém, todo investimento feito pelo locatário merece uma proteção do direito, de modo que ele não veja seus gastos se perderem com o término da locação. Essa proteção é exercida por meio de uma ação renovatória, que visa proteger o direito ao ponto comercial resultante da atividade desenvolvida.
Ideias-chave
- A locação comercial requer um prazo mínimo de 5 anos para a renovação do contrato e a soma dos prazos ininterruptos.
- O locatário deve explorar o mesmo ramo de atividade por pelo menos 3 anos consecutivos para ter direito à renovação.
- A ação renovatória deve ser interposta entre 1 ano e 6 meses antes do fim do contrato.
- Melhorias obrigatórias no imóvel são responsabilidade do proprietário e devem ser reembolsadas.
- Melhorias que facilitem o uso do imóvel também devem ser compensadas pelo proprietário.
O que é o ponto comercial?
O ponto comercial não existe por si só, mas é resultado do exercício e da exploração da atividade comercial desenvolvida pelo locatário. Todo o investimento feito pelo locatário na construção e manutenção desse ponto merece uma proteção jurídica, para que ele não veja seus gastos se perderem com o término da locação.
O ponto comercial pertence ao locatário
Essa proteção é exercida por meio da ação renovatória, que visa resguardar o direito ao ponto comercial resultante da atividade desenvolvida. Ou seja, o ponto comercial pertence a quem explora a atividade, ou seja, o locatário, e não ao proprietário do imóvel.
A Lei de Locação (8.245/91) é responsável por garantir a proteção do direito ao ponto comercial para empresários ou sociedades empresárias que são locatários dos imóveis onde exercem suas atividades, visando evitar abusos dos locadores. Os direitos à renovação do contrato de locação de imóveis comerciais ou industriais se estendem aos cessionários ou sucessores do comerciante e podem ser exercidos por eles como se fossem locatários originais.
“O ponto comercial pertence a quem explora a atividade, ou seja, o locatário, e não ao proprietário do imóvel.”
Para que o locatário tenha o direito à ação renovatória, é preciso que o contrato de locação esteja formalizado por escrito, tenha prazo determinado de pelo menos cinco anos, o locatário seja empresário, tenha atuado no mesmo ramo de atividade por no mínimo três anos e a ação deve ser pleiteada entre um ano e seis meses antes do término do contrato.
Caso o direito à renovação do aluguel não seja exercido, o comerciante tem direito a uma indenização pecuniária. Existem, no entanto, algumas exceções à regra da renovação compulsória, como obras no prédio locado, uso próprio do imóvel, transferência de fundo de comércio há mais de um ano, insuficiência da proposta do locatário e proposta melhor de terceiro.
Locação comercial: Requisitos para proteção do ponto
Na locação comercial, o empresário pode pleitear, judicialmente, a renovação compulsória do contrato de locação, a fim de proteger seu direito ao ponto comercial. No entanto, alguns requisitos precisam ser preenchidos para que essa ação renovatória seja bem-sucedida:
- O contrato a renovar deve ter sido celebrado por escrito e com prazo determinado.
- O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos deve ser de cinco anos.
- O locatário deve estar explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.
Além disso, a ação renovatória deve ser interposta entre um ano e seis meses antes do término do contrato a ser renovado, sem suspensão ou interrupção.
“A Lei de Luvas, promulgada em 1934, estabelece esses requisitos para a proteção do ponto comercial do locatário.”
O não cumprimento desses requisitos pode levar à perda do direito de renovação do contrato de locação e, consequentemente, do ponto comercial. Portanto, é essencial que o empresário esteja atento a esses requisitos para proteção do ponto comercial durante a vigência do contrato de locação.
Exceções ao direito de renovação
Apesar dos requisitos legais para a locação comercial e proteção do ponto comercial, existem algumas exceções em que o direito de propriedade prevalece sobre os interesses do locatário, mesmo que os requisitos necessários para a ação renovatória estejam preenchidos.
Esses casos de exceção à renovação compulsória do contrato de locação comercial são:
- Determinação do Poder Público para que o imóvel passe por obras de radical transformação ou modificações que aumentem o valor do negócio ou da propriedade;
- O imóvel vier a ser utilizado pelo próprio proprietário ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo o proprietário o detentor da maioria do capital, ou seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nessa última hipótese, o imóvel não poderá ser usado para fins do mesmo ramo do locatário.
Nesses casos, o direito de retomada do proprietário prevalece sobre o direito de renovação do locatário, mesmo que os demais requisitos legais tenham sido atendidos.
“A legislação também prevê exceções à obrigatoriedade de renovação, como obras de radical transformação no imóvel por determinação pública ou uso do imóvel pelo locador ou para transferência de fundo de comércio.”
É importante que tanto locatários quanto locadores estejam atentos a esses casos de exceção, pois eles podem impactar diretamente os direitos e obrigações das partes envolvidas na locação comercial.
Conclusão
A proteção do ponto comercial é essencial para o empresário que aluga um imóvel para desenvolver sua atividade, pois garante que ele não perca os investimentos realizados com o término da locação comercial. O ponto comercial pertence ao locatário, e não ao proprietário do imóvel, e sua proteção é assegurada pela ação renovatória, desde que cumpridos determinados requisitos legais.
No entanto, existem exceções em que o direito de propriedade do locador prevalece, mesmo com o preenchimento desses requisitos. Portanto, é essencial que o empresário esteja atento a todos os detalhes da locação comercial e conte com o assessoramento jurídico adequado para proteger seus direitos do locatário, incluindo a renovação do contrato.
A revisão periódica do valor do aluguel a cada 3 anos, conforme a Lei de Locações, proporciona estabilidade financeira tanto para locadores quanto para locatários, permitindo a adequação do valor de acordo com as condições econômicas e o mercado imobiliário local, garantindo justiça para ambas as partes.
Links de Fontes
- https://borguezanadvocacia.com.br/noticias/como-funciona-a-protecao-do-ponto-comercial-de-contratos-de-locacao/
- https://ibagy.com.br/blog/imovel-comercial/3-principais-direitos-do-inquilino-comercial/
- https://pt.wikipedia.org/wiki/Ponto_comercial
- https://leopoldonascimento.adv.br/o-que-e-ponto-comercial/
- https://www.brognoli.com.br/blog/saiba-a-diferenca-entre-ponto-comercial-e-estabelecimento-empresarial/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/207104/protecao-do-ponto-comercial-nos-contratos-de-locacao
- https://cerveiraadvogados.com.br/home/o-que-e-direito-ao-ponto-comercial/
- https://porta8.com.br/blog/contratos/renovacao-compulsoria-contrato-locacao-comercial/
- https://www.aurum.com.br/blog/acao-renovatoria/
- https://andradesetti.com.br/renovacao-do-aluguel-comercial-quando-e-cabivel/
- https://www.totvs.com/blog/gestao-para-assinatura-de-documentos/documentos-necessarios-para-contrato-de-aluguel-comercial/
- https://www.mayerbrown.com/pt/insights/publications/2020/04/contratos-de-locacao-comercial-e-covid-19-resumo-de-decisoes-favoraves-aos-locadores
- https://endonegociosimobiliarios.com.br/entenda-a-lei-de-locacoes-revisao-de-valor-de-aluguel-a-cada-3-anos/
