A compra da casa própria é sempre um momento de alegria e felicidade para o consumidor, seduzido por diversas ofertas de empreendimentos imobiliários e opções atrativas de pagamento, acaba por realizar o contrato de compra e a aquisição do imóvel sem ter pleno conhecimento dos seus direitos e obrigações perante a construtora. No entanto, nem sempre essa aquisição corre conforme o planejado, muitas vezes o comprador opta por desistir da compra, o que pode gerar conflitos com a empresa. Nesse cenário, o distrato de compra e venda de imóveis surge como uma alternativa para desfazer o negócio de forma segura e dentro dos limites legais.
Principais pontos de aprendizagem
- O distrato é o procedimento legal para rescindir um contrato de compra e venda de imóvel
- Pode ser realizado de forma amigável ou judicial, conforme as partes acordem
- É importante conhecer os direitos do comprador em caso de rescisão do contrato
- A Lei do Distrato estabelece limites para a multa cobrada pelo vendedor
- Contar com um advogado especializado garante a proteção dos seus direitos
O que é distrato de compra e venda de imóveis?
O distrato é uma forma legal de resilição, ou seja, o desfazimento de um contrato de compra e venda de imóveis. Ele permite que as partes, de comum acordo, desfaçam a transação imobiliária que haviam realizado anteriormente.
Distrato como uma forma de resilição de contratos
O Código Civil brasileiro prevê diferentes formas pelas quais as partes podem desfazer um negócio jurídico, como a compra e venda de um imóvel. O distrato é uma das formas de resilição, ou seja, o término do vínculo contratual por vontade das partes.
Diferença entre distrato de compra e venda de loteamento e apartamento
A natureza da relação jurídica entre as partes determina qual legislação será aplicada ao distrato. No caso de apartamentos adquiridos na planta ou prontos, diretamente de incorporadoras ou construtoras, será aplicado o Código de Defesa do Consumidor e a Lei das Incorporações Imobiliárias. Já na aquisição de lotes urbanos diretamente de empresas loteadoras, serão aplicáveis o Código de Defesa do Consumidor e a Lei de Parcelamento de Solo Urbano, combinada com a Lei do Distrato.
É importante ressaltar que, quando a compra e venda de imóveis é realizada entre particulares ou por pessoa jurídica cuja atividade não tenha relação com o mercado imobiliário, será aplicado o Código Civil, o que permite a livre pactuação das cláusulas do distrato.
Compra e venda de imóveis: A Lei do Distrato
A Lei do Distrato foi criada com o objetivo de proteger os consumidores no momento da rescisão do contrato de compra e venda de imóveis. Antes desta lei, muitas empresas do mercado imobiliário impunham multas abusivas aos compradores que desejavam desistir da aquisição, o que gerava uma enxurrada de ações judiciais solicitando a anulação desses distratos e a devolução dos valores pagos.
Por que foi criada a Lei do Distrato?
Infelizmente, diversas construtoras e incorporadoras lesavam os consumidores no momento da rescisão do contrato, exigindo multas exorbitantes que, muitas vezes, determinavam a perda de todos os valores pagos. Diante dessa situação, o Congresso Nacional achou por bem regulamentar os limites máximos das multas impostas em caso de distratos, através da Lei n. 13.786/2018, conhecida como a Lei do Distrato.
Quais são os limites da multa definidos pela Lei do Distrato?
- Para apartamentos regidos pela Lei das Incorporações, o distrato por arrependimento do comprador limita a retenção a no máximo 25% dos valores pagos.
- Já para loteamentos, a multa máxima é de 10% dos valores pagos.
Essa limitação visa proteger o consumidor de abusos cometidos pelas empresas do setor imobiliário, garantindo que não haja perdas excessivas no momento do desfazimento do negócio.
“A Lei do Distrato não determina o valor exato da multa na hipótese de desistência da compra e venda, apenas cria um limite máximo no qual as empresas não poderão ultrapassar.”
Dessa maneira, as partes poderão entrar em acordo e fixar as multas em valor inferior ao teto máximo estipulado, evitando abusos e garantindo uma negociação imobiliária mais justa.
Processo de distrato de compra e venda de imóveis
Para iniciar o processo de distrato de compra e venda de imóveis, é essencial notificar a incorporadora ou construtora sobre a intenção de desfazer a transação com base na Lei do Distrato. Essa comunicação formal é crucial para que o consumidor obtenha uma proposta de distrato por escrito da empresa.
O próximo passo é analisar cuidadosamente a documentação, incluindo o contrato de compra e venda, a planilha atualizada dos pagamentos realizados e o saldo devedor, bem como a proposta de distrato da companhia imobiliária. Com a orientação de um advogado especializado em direito imobiliário, como os da Vieira Braga Advogados, é possível identificar a melhor estratégia para obter a rescisão contratual de forma justa e dentro dos limites da lei.
“Na grande maioria das vezes, é necessário entrar com um distrato judicial, visto que as construtoras estabelecem a retenção de porcentagens indevidas sobre os valores pagos pelo cliente.”
Caso o distrato tenha sido motivado pela construtora, como nos casos de atraso na obra, não cabe a retenção de valores pagos e o comprador tem direito à restituição de 100% dos valores pagos. Por outro lado, se a rescisão judicial for motivada unicamente pelo comprador, sem culpa da construtora, será restituído um valor entre 50% e 75% das quantias pagas.
Em casos de distrato por atraso na obra, é importante consultar um advogado especialista em distrato de imóveis para garantir a devolução dos valores devidos. O profissional pode assegurar a recuperação de até 100% dos valores pagos, especialmente se a culpa pela rescisão for da construtora devido a atrasos na obra.
Conclusão
O processo de distrato de compra e venda de imóveis é complexo e requer atenção a diversos aspectos legais para garantir a segurança jurídica de todas as partes envolvidas. Contar com a orientação de um advogado especializado é fundamental para assegurar que seus direitos sejam respeitados e que o processo ocorra de forma justa, dentro dos limites da Lei do Distrato.
Ao longo desta jornada, exploramos os diferentes tipos de herdeiros, a importância da escritura pública e das formas de pagamento em contratos de compra e venda de imóveis. Também destacamos os riscos de adquirir um imóvel antes do término do inventário e a necessidade de conhecer todas as dívidas e certidões fiscais relacionadas ao bem.
Ao compreender todos esses aspectos e contar com a orientação de Vieira Braga Advogados, você pode resolver a situação do distrato com tranquilidade e garantir a melhor solução possível para o seu caso no mercado imobiliário. Dessa forma, você estará protegido e poderá tomar decisões informadas que beneficiem seu investimento imobiliário a longo prazo.
Links de Fontes
- https://www.normaslegais.com.br/guia/clientes/modelo-distrato-compra-venda.htm
- https://www.terencioadvocacia.com.br/rescisao-do-contrato-por-culpa-do-vendedor-e-o-distrato-imobiliario/
- https://www.marianagoncalves.com.br/post/o-guia-completo-do-distrato-de-compra-e-venda-de-imovel
- https://www.andradeimobiliario.adv.br/post/distrato-de-contrato-de-compra-e-venda-de-imóvel-o-guia-completo
- https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/_ato2015-2018/2018/lei/l13786.htm
- https://laurentiz.com.br/lei-do-distrato/
- https://www.sienge.com.br/blog/como-funciona-a-lei-do-distrato-imobiliario/
- https://oliveiraedansiguer.adv.br/distrato-de-compra-e-venda-de-imoveis/
- https://calculojuridico.com.br/distrato-de-contrato-de-compra-e-venda-imoveis/
- https://mavieneadvogados.com.br/distrato-de-promessa-de-compra-e-venda-de-imovel/
- https://silvanacarvalho.com.br/blog/juridico/compra-e-venda-de-imovel-antes-da-conclusao-do-inventario/
- https://amadeusesantos.com.br/contratos-de-compra-e-venda-de-imoveis-e-regras-de-pagamento-tudo-o-que-voce-precisa-saber/
