Diversos motivos podem levar uma pessoa a adquirir um imóvel sem a devida escritura pública, como o chamado “contrato de gaveta”. No entanto, essa prática resulta em insegurança jurídica sobre a negociação, além de não garantir a propriedade do imóvel para o novo proprietário, impossibilitando que este possa vender, financiar e até mesmo dispor da propriedade em doação e partilha de bens. A escritura pública de compra e venda, formalizada em Cartório de Notas, é essencial para formalizar a aquisição de um bem, pois agrega validade aos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre bens imóveis.
Principais pontos de atenção:
- A prática de “contrato de gaveta” pode gerar insegurança jurídica para o proprietário.
- A legislação exige a formalização de negócios jurídicos envolvendo imóveis de alto valor por meio de Escritura Pública.
- O usucapião é uma opção viável para regularizar a posse de imóveis sem contato com os antigos proprietários.
- O direito de laje beneficia moradores de imóveis distintos no mesmo terreno.
- Cerca de 40% dos imóveis no Brasil não possuem escritura, gerando insegurança e complicações em transações.
O que é a posse de um imóvel?
A posse de um imóvel é caracterizada por diversas formas, principalmente pelo uso do imóvel como se fosse o próprio dono, ocupando e desfrutando dele para moradia ou como fonte de renda, e guardando ou zelando do imóvel contra terceiros. Essa posse pode ser classificada de diferentes maneiras, como direta, indireta, justa, injusta, de boa-fé ou de má-fé.
Tipos de posse e seus requisitos
Para que a posse possa ser transformada em propriedade, o possuidor precisa ter uma posse mansa, pacífica, ininterrupta e de boa-fé. Existem diversos documentos que podem comprovar a posse de um bem imóvel, como a escritura pública, o certificado de registro do imóvel, o título de propriedade, o contrato de compra e venda, os comprovantes de pagamento de impostos, entre outros.
- A posse direta é exercida por quem usa o imóvel diretamente, como o morador ou inquilino.
- A posse indireta é exercida por quem não usa o imóvel diretamente, mas tem o direito de reivindicá-lo, como o proprietário ou locador.
O processo para comprovar a posse de um imóvel pode ser feito tanto judicial quanto extrajudicialmente, sendo fundamental a contratação de um advogado especializado em direito imobiliário para orientar essa jornada.
“A diferença entre propriedade e posse de um imóvel reside no fato de que a posse concede alguns direitos sobre um imóvel, enquanto a propriedade concede todos os direitos sobre ele.”
Posse e propriedade
A posse e a propriedade de um imóvel são conceitos distintos, porém intimamente relacionados. A posse é o exercício, pleno ou não, de poderes inerentes à propriedade, enquanto a propriedade é o direito de usar, gozar, dispor e reivindicar o imóvel.
O possuidor direto é aquele que tem a coisa em seu poder, enquanto o possuidor indireto é o proprietário que entrega o bem a outra pessoa. A transmissão da posse ocorre com a tradição, ou seja, a entrega do bem, enquanto a propriedade requer registro do título translativo no registro de imóveis.
A posse pode ser adquirida de maneira informal, enquanto a propriedade requer processos formais de aquisição e transferência. A posse oferece proteção contra esbulho e turbação, enquanto a propriedade proporciona direitos mais amplos.
É importante destacar que a posse vai além do interesse pessoal, tendo um papel na função social na atual legislação. Já a propriedade é um direito real formalmente reconhecido e registrado em órgãos competentes, como o Cartório de Registro de Imóveis.
Portanto, a posse e a propriedade de um imóvel são conceitos complementares, sendo a posse um exercício de poderes inerentes à propriedade e a propriedade um direito real formalmente reconhecido.
“A posse é um exercício pleno ou não de alguns poderes inerentes ao domínio ou à propriedade, relacionando-se com o poder físico e a intenção de permanecer com a coisa.”
É importante compreender a diferença entre posse e propriedade para regularizar adequadamente a situação de um imóvel. Caso você tenha dúvidas sobre esse tema, procure orientação de um advogado especializado em direitos reais, como os profissionais da Vieira Braga Advogados.
Como regularizar a posse?
Para os proprietários que não possuem a escritura do seu imóvel, existem algumas opções para regularizar a posse e propriedade do bem. Uma alternativa é formalizar a aquisição do imóvel através da Escritura Pública de Compra e Venda, com a participação dos antigos proprietários no ato notarial.
Outra possibilidade é recorrer ao processo de usucapião, que pode ser solicitado quando o atual proprietário não possui contato com o antigo dono. O objetivo é comprovar que o imóvel está sob a posse do requerente durante um determinado período, transformando essa posse em propriedade.
Procedimento de usucapião extrajudicial
O procedimento de usucapião extrajudicial deve ser apresentado diretamente ao cartório de registro de imóveis onde o bem imóvel está localizado. Esse processo requer a presença de um advogado, a apresentação de uma petição similar a uma inicial judicial, a determinação do tipo de usucapião e informações detalhadas sobre o imóvel.
Procedimento de usucapião judicial
Já o procedimento de usucapião judicial depende da escolha do requerente. Os principais requisitos incluem a posse pacífica, a apresentação de um título válido para certas modalidades de usucapião e o cumprimento do período mínimo de posse conforme o tipo de usucapião.
Seja através da escritura pública ou do processo de usucapião, é essencial contar com o apoio de um especialista em direito imobiliário, como os advogados da Vieira Braga Advogados, para garantir a regularização do imóvel de forma eficiente e segura.
Conclusão
A regularização da posse de um imóvel sem documentação é uma questão complexa que requer a análise cuidadosa de cada caso concreto por um profissional especializado em Direitos Reais. Seja através da elaboração de uma escritura pública de compra e venda, do procedimento de usucapião extrajudicial ou do procedimento de usucapião judicial, é possível transformar a posse em propriedade e garantir os direitos sobre o bem imóvel.
É importante entender que a posse e a propriedade são institutos jurídicos distintos, com diferentes requisitos e efeitos legais. Enquanto a posse se estabelece quando alguém age como dono da propriedade, a propriedade concede o controle exclusivo e perpétuo do objeto, abrangendo os direitos de usar, gozar, dispor e reivindicar a coisa.
Nesse contexto, a Vieira Braga Advogados possui uma equipe especializada em Direito das Coisas, capaz de assessorar os titulares na busca pela regularização de sua posse e na proteção de seus direitos reais, como a propriedade, o condomínio, a propriedade intelectual, o direito de superfície, as servidões prediais e a hipoteca. Com segurança jurídica e conhecimento especializado, a Vieira Braga Advogados é a escolha certa para solucionar questões envolvendo posse e propriedade.
Links de Fontes
- https://www.tabeliaodebarueri.com.br/Pagina/Exibir/501cda40-cb1c-4ed0-b4b0-fe166434577c
- https://zataresilva.com.br/como-recularizar-imovel-sem-escritura/
- https://f1ciaimobiliaria.com.br/blog/posse-do-imovel/
- https://www.26notas.com.br/novidades/quando-temos-direito-a-posse-de-um-imovel
- https://www.projuris.com.br/blog/posse-e-propriedade/
- https://advbox.com.br/blog/posse-e-propriedade/
- https://safrasecifras.com.br/posse-x-propriedade-entenda-a-diferenca/
- https://simonebassetto.adv.br/como-regularizar-um-imovel-onde-se-tem-apenas-a-posse/
- https://www.oliveiranetoimob.com.br/regularizacao-de-imoveis/como-regularizar-posse-de-imovel/
- https://cartorioregistrodeimoveis.com.br/blog/como-fazer-escritura-de-terreno-de-posse/
- https://feldmann.adv.br/qual-a-diferenca-entre-posse-e-propriedade/
- https://www.estrategiaconcursos.com.br/blog/posse-x-propriedade/
- https://jus.com.br/artigos/93631/diferenca-entre-posse-e-propriedade
