O desmembramento de imóveis é uma prática comum no mercado imobiliário, permitindo que proprietários dividam uma grande propriedade em parcelas menores para atender a diversas necessidades, como a venda de parte do imóvel ou a adequação do terreno às normas urbanísticas. No entanto, esse processo envolve uma série de etapas e requisitos legais que devem ser seguidos para garantir a regularidade e segurança da operação.
Para realizar o desmembramento de um terreno de forma regular, é necessário seguir um conjunto de procedimentos junto ao Cartório de Registro de Imóveis. Essa etapa é fundamental para que cada lote resultante receba sua própria matrícula, permitindo a venda, doação ou financiamento dos mesmos de forma separada, ampliando as opções de negociação.
Principais destaques:
- O desmembramento de terreno é um procedimento importante para a regularização de imóveis em áreas urbanas.
- Cada lote resultante do desmembramento recebe uma matrícula própria no Cartório de Registro de Imóveis.
- A regularização por desmembramento aumenta as opções de negociação, permitindo a venda, doação ou financiamento dos lotes separadamente.
- O desmembramento pode aumentar o potencial construtivo do terreno, permitindo a construção de mais edificações.
- O processo de desmembramento pode contribuir para a valorização do imóvel, tornando-o mais atrativo no mercado.
O que é desmembramento de imóvel?
O desmembramento de imóvel é um processo que consiste na divisão de uma propriedade em duas ou mais parcelas menores, sem alterar a destinação original do imóvel. Essa prática é diferente do fracionamento, que envolve a subdivisão de um imóvel com mudança na sua finalidade, como a transformação de uma área rural em um condomínio de chácaras ou a divisão de um lote para a construção de diversas unidades habitacionais.
Diferenças entre desmembramento e fracionamento
O desmembramento se refere apenas à divisão física da propriedade, mantendo a destinação original do imóvel. Já o fracionamento implica em uma alteração da finalidade do imóvel, como a transformação de uma área rural em um loteamento residencial.
Benefícios do desmembramento de terrenos
- Valorização do terreno: Lotes menores geralmente são mais fáceis de vender, o que pode valorizar a propriedade.
- Opções flexíveis de uso: O desmembramento oferece maior flexibilidade ao proprietário, que pode decidir construir, vender ou alugar cada parte de acordo com suas necessidades ou as do mercado.
- Negociações simplificadas: O desmembramento facilita futuras negociações, seja para venda ou herança, pois cada lote possui sua própria documentação.
“O desmembramento de imóvel é um direito concedido pela Prefeitura para dividir a propriedade em duas ou mais frações, desde que haja aproveitamento do sistema viário existente.”
Passo a passo para regularizar o desmembramento
Regularizar o desmembramento de um terreno envolve uma série de etapas importantes. Primeiro, é necessário verificar a viabilidade do desmembramento, consultando as normas municipais de zoneamento e uso do solo. Em seguida, o proprietário deve solicitar o desmembramento à prefeitura, apresentando diversos documentos essenciais, como o certificado de matrícula do imóvel, a escritura do terreno, certidões negativas de débitos fiscais, a planta do terreno aprovada pela prefeitura e os documentos pessoais do proprietário.
Documentos necessários para desmembramento urbano
- Certidão de matrícula atualizada do imóvel
- Escritura pública do terreno
- Certidões negativas de taxas municipais e impostos
- Planta do imóvel aprovada pela prefeitura
- Documentos de identificação pessoal do proprietário
Custos envolvidos no processo
O desmembramento de terrenos envolve diversos custos com documentação, como a elaboração do projeto de desmembramento, levantamento topográfico e memorial descritivo, que exigem a contratação de profissionais especializados. Além disso, há os emolumentos cartoriais para o registro das novas matrículas e a possível incidência de impostos, como o ITBI e o IPTU.
“O desmembramento de imóveis é comum em propriedades rurais, áreas urbanas extensas e casos de herança, quando um único imóvel precisa ser dividido entre diferentes herdeiros.”
Legislação municipal e desmembramento de imóvel
A legislação municipal desempenha um papel fundamental no processo de desmembramento de terrenos. Cada município possui suas próprias normas que regem o uso do solo, zoneamento e os critérios para aprovação de desmembramentos. Algumas dessas normas podem incluir requisitos de área mínima para os lotes resultantes, a exigência de infraestrutura básica, como ruas pavimentadas, rede de esgoto e energia elétrica, além de restrições relacionadas à proteção ambiental em áreas de preservação.
Requisitos e normas urbanísticas locais
De acordo com a Lei No 6.766, de 19 de dezembro de 1979, que dispõe sobre o parcelamento do solo urbano, considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, enquanto o desmembramento é a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com aproveitamento do sistema viário existente.
Os loteamentos devem atender a requisitos como áreas mínimas dos lotes de 125m² e frente mínima de 5 metros. Há também exigências relacionadas à reserva de faixas non aedificandi ao longo de águas correntes e faixas de domínio público das rodovias.
Além disso, a legislação municipal define os usos permitidos e os índices urbanísticos de parcelamento e ocupação do solo, sendo que as áreas destinadas a sistema de circulação, equipamentos urbanos e espaços livres devem ser proporcionais à densidade de ocupação prevista na gleba.
“Cerca de 70% dos casos de desdobro de imóvel urbano requerem Certidão municipal, BIC, ou Espelho do IPTU para o processo de regularização.”
É importante que os proprietários estejam cientes das requisitos de área mínima, infraestrutura necessária e proteção ambiental exigidos pela legislação municipal antes de iniciarem o processo de desmembramento de seus imóveis.
Conclusão
O desmembramento de imóvel é um processo essencial para a divisão de uma grande propriedade em parcelas menores, permitindo que o proprietário atenda a diversas necessidades, como a venda de parte do imóvel ou a adequação do terreno às normas urbanísticas. No entanto, esse processo envolve uma série de etapas e requisitos legais que devem ser seguidos para garantir a regularidade e a segurança jurídica do desmembramento.
Ao compreender o que é o desmembramento, suas diferenças em relação ao fracionamento, os benefícios, o passo a passo, os documentos necessários e a influência da legislação municipal, os proprietários podem realizar o desmembramento de seus terrenos de forma eficiente e dentro da legalidade. Além disso, a assessoria de um advogado especializado em direito imobiliário é altamente recomendada para garantir a conformidade legal durante os processos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais.
Portanto, a compreensão dos aspectos legais e práticos do desmembramento de imóvel é fundamental para que os proprietários possam realizar a divisão de terreno, o loteamento ou o fracionamento de imóvel de forma segura e dentro das exigências da aprovação municipal, da regularização fundiária e da legislação urbanística.
Links de Fontes
- https://advocaciareis.adv.br/blog/desmembramento-de-terreno/
- https://assessoriadr.com.br/desmembramento-de-lote-orientacoes-para-regularizar-seu-terreno/
- https://consultoriojuridico.com.br/2023/09/14/desmembramento-de-imovel-o-que-e-como-fazer-e-quanto-custa/
- https://ddadvogados.com.br/desmembramento-de-imovel-entenda-o-que-e-e-como-funciona/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/desmembramento/
- https://advocaciareis.adv.br/blog/locacao-de-imoveis/desmembramento-de-imoveis/
- https://advogadaariannecaetano.com.br/blog/desmembramento-de-imoveis-o-passo-a-passo-para-regularizar-sua-propriedade/
- https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l6766.htm
- https://www.ripousoalegre.com.br/wp-content/uploads/2021/04/ckld-12-desmembramento-desdobro-unificacao.pdf
- https://www.ggsadv.com/quais-as-vantagens-do-desmembramento-de-imovel/
- https://priscilarezende.adv.br/agronegocio/desmembramento-parcelamento-remembramento-imovel-rural/
