De acordo com o ordenamento jurídico brasileiro, somente adquire a propriedade de um imóvel aquele que, após a realização do negócio jurídico, efetua a formalização do ato através de escritura pública registrada em cartório, seguida do registro imobiliário. No entanto, se por algum motivo a escritura pública não puder ser lavrada ou o proprietário registral não for encontrado, é necessária a análise do caso concreto para realizar a aquisição do imóvel através do instituto jurídico da usucapião. A usucapião é uma forma originária de aquisição imobiliária, na qual o possuidor, após o cumprimento de alguns requisitos legais, torna-se o legítimo proprietário do bem, sem a necessidade de transmissão do imóvel de uma pessoa para outra.
Principais pontos de destaque:
- A usucapião é uma forma de aquisição de propriedade após o cumprimento de requisitos legais
- Permite que o possuidor se torne o proprietário sem a necessidade de transmissão do imóvel
- É aplicável quando não é possível formalizar a escritura pública ou localizar o proprietário
- Existem diferentes modalidades de usucapião com prazos e requisitos específicos
- A regularização de imóveis pode ser feita por meio de usucapião ou adjudicação compulsória
O que é usucapião?
A usucapião é uma forma originária de aquisição imobiliária, na qual o possuidor de um imóvel, após cumprir determinados requisitos legais, torna-se o legítimo proprietário, sem a necessidade de uma transferência formal entre as partes. Essa modalidade de obtenção da propriedade leva em consideração o uso e a posse do bem, resguardando aqueles que aplicam a função social da propriedade, como a moradia.
Requisitos para a configuração do usucapião
Para que o usucapião seja configurado, alguns requisitos devem ser atendidos, tais como:
- Exercício da posse mansa, pacífica, sem oposição e ininterrupta pelo período determinado em lei, a depender da modalidade de usucapião.
- Utilização do imóvel para moradia ou atividade produtiva.
- Ausência da propriedade de outro imóvel, urbano ou rural, pelo possuidor que busca a usucapião.
Esses requisitos visam garantir que o possuidor tenha de fato uma relação de propriedade com o bem e que este cumpra sua função social, seja como moradia ou como atividade produtiva.
“Usucapião foi incorporado à lei brasileira a partir do direito romano e era regulado pela Lei das Doze Tábuas.”
Com a atualização do Código Civil em 2024, o processo de usucapião será facilitado, permitindo o pedido diretamente via cartório, tornando esse instrumento mais acessível aos cidadãos que buscam regularizar sua propriedade.
Modalidades de usucapião
A usucapião é um instituto jurídico complexo com diversas modalidades previstas na legislação brasileira. Cada modalidade possui requisitos específicos, como o tempo de posse, a dimensão do imóvel e a destinação do bem. Vamos explorar as principais modalidades de usucapião urbana, usucapião rural, usucapião extraordinária, usucapião ordinária e usucapião coletiva.
Usucapião urbana
A usucapião urbana é uma modalidade que visa a aquisição originária de imóveis urbanos de até 250m², utilizados pela parte ou por sua família como moradia. Os requisitos são: o exercício da posse mansa, pacífica, sem oposição e ininterrupta pelo período de 5 (cinco) anos. Nesta modalidade, não é necessário justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública), contudo, a parte não pode ser proprietária de outro imóvel, urbano ou rural.
Usucapião rural
A usucapião rural é uma modalidade que busca a aquisição originária de propriedades rurais, com área de até 50 hectares. Os requisitos são: a posse mansa, pacífica, ininterrupta, sem oposição, além da moradia ou exercício de atividades produtivas no local, pelo período de 5 (cinco) anos. Nesta modalidade, também não é necessário justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública).
Usucapião extraordinária
Na usucapião extraordinária, não existem restrições quanto ao tamanho do imóvel. A legislação brasileira prevê a necessidade de que o possuidor exerça a posse (uso) do imóvel por 15 (quinze) anos, de forma ininterrupta, mansa, pacífica e sem oposição, não sendo exigido por lei a apresentação de justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública) nem mesmo comprovação de boa-fé. Destaca-se que, nesta modalidade, se o interessado utilizar o imóvel como moradia ou nele realizar obras de caráter produtivo, o prazo da posse será reduzido para 10 (dez) anos.
Usucapião ordinária
Na usucapião ordinária, prevista na legislação brasileira, o interessado pode adquirir a aquisição originária de imóveis, urbanos ou rurais, desde que exerça a posse (uso) no imóvel de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição por mais de 10 (dez) anos, com justo título (contrato de compra e venda ou escritura pública) e boa-fé. O prazo da posse poderá ser reduzido para 5 (cinco) anos, se o possuidor tiver estabelecido no imóvel moradia ou nele realizado investimentos e melhorias.
Usucapião coletiva
A usucapião coletiva é uma modalidade prevista na legislação brasileira e no Estatuto da Cidade, que garante a possibilidade da usucapião para pessoas de comunidades carentes, buscando o bem-estar coletivo e a segurança. Os requisitos são: a existência de núcleos urbanos informais (comunidades) de forma mansa, pacífica, ininterrupta e sem oposição, há mais de 5 (cinco) anos, sendo o local utilizado para moradia de pessoas de baixa renda. Os interessados não podem ser proprietários de outros imóveis urbanos ou rurais, e a área total do local pretendido, dividida pelo número de moradores, não pode ultrapassar 250m² por possuidor.
Conclusão
O processo de usucapião é uma importante medida judicial que possibilita a regularização de imóveis rurais e urbanos, geralmente irregulares, conferindo segurança jurídica ao possuidor. Diferentes modalidades de usucapião estão previstas na legislação brasileira, cada uma com seus requisitos específicos quanto ao prazo de ocupação, área do imóvel e tipo de imóvel. Para usufruir desse instituto jurídico, é fundamental o cumprimento de todos os requisitos legais, bem como a contratação de um advogado especializado em usucapião, a fim de garantir a efetivação dos direitos do possuidor e a justa aquisição da propriedade.
A usucapião é uma forma originária de aquisição imobiliária que permite ao possuidor, após o cumprimento dos requisitos legais, adquirir a propriedade de um bem móvel ou imóvel. Essa ferramenta jurídica desempenha um papel fundamental na regularização de imóveis irregulares, proporcionando segurança jurídica e garantia de direitos reais aos possuidores.
Portanto, a usucapião é uma alternativa valiosa para aqueles que desejam regularizar sua posse imóvel e adquirir a propriedade de forma legítima, de acordo com as disposições do Direito Administrativo e Direito Civil. A contratação de um advogado especializado da Vieira Braga Advogados é essencial para orientar e acompanhar todo o processo de usucapião, garantindo o cumprimento dos prazos prescricionais e a efetivação dos direitos do possuidor.
Links de Fontes
- https://danielfrederighiadvogados.com.br/como-regularizar-meu-imovel-sem-registro-saiba-tudo-sobre-a-usucapiao/
- https://www.advocaciacarrillo.com.br/Como_regularizar_imoveis_atraves_do_processo_de_usucapiao.asp
- https://www.26notas.com.br/novidades/regularizar-o-imovel-com-usucapiao-ou-adjudicacao-compulsoria
- https://www.projuris.com.br/blog/usucapiao/
- https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/usucapiao
- https://www.migalhas.com.br/depeso/379722/o-que-e-usucapiao-e-como-posso-requerer
- https://emerj.tjrj.jus.br/files/pages/publicacoes/serieaperfeicoamentodemagistrados/paginas/series/16/direitosreais_51.pdf
- https://exame.com/mercado-imobiliario/quais-sao-as-5-modalidades-de-usucapiao/
- https://trilhante.com.br/curso/direitos-reais-propriedade-superficie-e-habitacao/aula/modalidades-de-usucapiao-2
- https://www.aurum.com.br/blog/usucapiao/
- https://direito.legal/resumo-de-usucapiao/
