A inadimplência pode ser um dos principais problemas do condomínio, pois antes do Novo CPC (Código de Processo Civil), a demora para finalizar uma ação de cobrança poderia superar vinte anos. Isso oneraria bastante os outros condôminos. O novo CPC, em vigor desde 2015, trouxe diversas alterações que impactaram positivamente na rapidez das cobranças dos atrasados em condomínios. Hoje, o prazo para a conclusão desses processos não costuma extrapolar dez meses. Outro ponto positivo é o fato dos processos serem digitais agora, o que também contribuiu para a celeridade da ação de execução. Com resultados mais rápidos, muitos condôminos têm preferido resolver o problema da inadimplência na fase amigável, evitando a via judicial.
Principais pontos sobre a cobrança judicial de inadimplência condominial:
- O início da fase de execução judicial não depende mais da fase de conhecimento que exigia a prova da inadimplência.
- O valor mínimo para iniciar um processo judicial é de R$128.50 ou 1% do valor da causa.
- Os honorários do advogado giram em torno de 10% dos atrasados a receber.
- O custo de uma avaliação judicial para a venda do imóvel pode variar entre R$3 mil a R$7 mil.
- É praxe do mercado esperar o vencimento de três cotas condominiais antes de iniciar a ação de execução.
Processo judicial para cobrança de inadimplência condominial
O processo judicial de cobrança de inadimplência condominial se tornou muito mais eficiente após as recentes mudanças na legislação. Agora, o condomínio não precisa mais provar que o condômino está realmente devendo, pois o processo já se inicia na fase de execução da dívida.
Documentos necessários
Para dar entrada na ação judicial de cobrança, o condomínio precisa reunir alguns documentos essenciais, como:
- Convenção e regulamento interno do condomínio
- Ata de eleição do síndico
- Atas de aprovação de contas e previsão orçamentária
- Boletos bancários de cobrança
- Cartas de cobrança enviadas ao condômino
- Balancetes e certidão de propriedade
Com esses documentos em mãos, o advogado do condomínio pode dar início ao processo de execução da dívida condominial, simplificando e agilizando a cobrança.
“O procedimento atual por execução é mais célere em comparação com a situação anterior.”
De acordo com a nova legislação, se o condômino não pagar a dívida em até três dias após a decisão judicial, seu imóvel poderá ser penhorado e sua conta bancária bloqueada, facilitando a quitação do débito.
Direito condominial: Entendendo a ação de execução
No mundo dos condomínios residenciais, a inadimplência das quotas condominiais pode representar um desafio significativo para a administração de condomínios. Felizmente, a legislação condominial brasileira oferece uma solução rápida e eficaz: a ação de execução. Essa ferramenta jurídica permite que o síndico ou a assembleia condominial cobrem judicialmente as dívidas de condôminos inadimplentes, sem a necessidade de comprovar a existência da dívida em um processo anterior.
Com a entrada em vigor do novo Código de Processo Civil, as despesas condominiais passaram a ser consideradas títulos executivos extrajudiciais. Isso significa que o condomínio pode ajuizar uma ação de execução diretamente, sem a necessidade de uma ação de conhecimento prévia. Após o ajuizamento, o condômino devedor é prontamente citado para efetuar o pagamento, sob pena de penhora de seu imóvel.
Alguns documentos básicos são necessários para dar início à ação de execução, como a ata da assembleia que fixou o valor das cotas e a cópia da convenção do condomínio. Dessa forma, o direito condominial garante uma tramitação mais célere e eficaz na cobrança das quotas condominiais inadimplentes.
“Com a nova legislação, a cobrança judicial de taxas e despesas condominiais pode ser feita em um prazo médio de 10 meses, dependendo da comarca.”
É importante ressaltar que a prescrição para a ação de execução de despesas condominiais é de 5 anos, conforme pacificação do Superior Tribunal de Justiça. Além disso, a jurisprudência permite a penhora do imóvel do condômino devedor, mesmo que seja bem de família ou tenha cláusula de impenhorabilidade.
Para controlar a inadimplência condominial de forma eficaz, especialistas da área de direito condominial, como a Vieira Braga Advogados, recomendam uma abordagem proativa, utilizando sistemas de gestão condominial adequados.
Conclusão
O direito condominial é um campo essencial para garantir a administração eficiente de condomínios residenciais. Com base na legislação condominial, a convenção de condomínio e o regimento interno estabelecem as regras que devem ser seguidas por todos os condôminos. Nesse contexto, o síndico desempenha um papel fundamental, sendo responsável por convocar assembleias condominiais, zelar pela conservação do imóvel e prestar contas das quotas condominiais.
Embora a tentativa de resolução amigável seja recomendada inicialmente, quando o condômino não quitar suas dívidas ou não honrar eventual acordo, o próximo passo é acionar o morador devedor na Justiça, por meio de uma ação de cobrança, execução ou monitória. Nesse caso, a orientação de um advogado especializado em Direito Condominial, como a Vieira Braga Advogados, é essencial para definir a melhor estratégia e garantir um resultado efetivo, respeitando os direitos e deveres dos condôminos e as áreas comuns do condomínio.
Com as recentes mudanças trazidas pelo novo Código de Processo Civil (CPC), o processo de cobrança judicial é muito mais ágil e eficiente do que no passado, facilitando a resolução de conflitos condominiais relacionados à inadimplência e outros temas complexos da administração de condomínios.
Links de Fontes
- https://www.sindiconet.com.br/informese/cobranca-judicial-de-inadimplentes-de-condominios-administracao-inadimplencia-em-condominios
- https://mattosmota.com.br/blog/como-cobrar-condominos-inadimplentes/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/da-inadimplencia-condominial-ao-processo-judicial-colunistas-rodrigo-karpat
- https://gicondominial.com.br/blog/como-funciona-a-cobranca-judicial-de-condominio/
- https://www.ucondo.com.br/blog/como-funciona-a-execucao-de-cota-condominial
- https://www.ssvadvocacia.com.br/os-avancos-do-novo-cpc-e-a-acao-de-execucao-de-despesas-condominiais/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.ucondo.com.br/blog/direito-condominial-o-que-e-e-onde-se-aplica
