Ao buscar um imóvel para investir ou adquirir como moradia, é fundamental estar atento à existência de dívidas ativas relacionadas a ele. Essas dívidas podem estar vinculadas a impostos, taxas, multas ou outras obrigações financeiras que afetam diretamente a transação. Compreender a situação da dívida e saber como resolvê-la é essencial para concluir a compra e venda de imóveis com segurança.
O primeiro passo é solicitar a certidão negativa de débitos junto ao órgão competente, como a prefeitura ou o governo estadual. Essa certidão comprovará se existem pendências financeiras vinculadas ao imóvel. Após obter essa informação, é recomendado consultar um advogado especializado em direito imobiliário para orientar sobre as melhores estratégias de negociação e regularização.
Principais insights
- A dívida ativa pode ser relacionada a impostos, taxas, multas ou outros tipos de obrigações financeiras.
- Obter a certidão negativa de débitos é fundamental antes da compra do imóvel.
- Consultar um advogado especializado em direito imobiliário é recomendado para orientar a negociação da dívida.
- É possível negociar a dívida ativa, envolvendo parcelamento, redução de juros e multas ou quitação com desconto.
- Verificar a regularidade documental do imóvel, incluindo certidões negativas de débito, é essencial.
O que são dívidas ativas em imóveis e seus impactos?
A dívida ativa é um termo jurídico que se refere a débitos com o governo (municipal, estadual ou federal) que não foram quitados. Isso pode incluir Financiamento imobiliário, como impostos, taxas e multas relacionadas a um imóvel. Esses débitos “ativos” podem afetar seriamente a avaliação de imóveis e as oportunidades de corretores de imóveis realizarem negócios com determinados imóveis.
Tipos de débitos que podem afetar um imóvel
- Impostos atrasados, como o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano)
- Taxas não pagas, como as de condomínio ou serviços públicos
- Multas diversas, como infrações de trânsito ou multas ambientais
Consequências jurídicas das dívidas imobiliárias
As dívidas ativas relacionadas a um imóvel são consideradas obrigações propter rem, ou seja, estão vinculadas ao próprio bem, independentemente de quem seja o proprietário. Isso significa que, ao adquirir um imóvel com oportunidades imobiliárias desse tipo, o novo proprietário pode se responsabilizar pelos débitos anteriores.
Responsabilidades do proprietário anterior
Apesar da sub-rogação na aquisição de imóveis com dívidas, o proprietário anterior ainda pode ser responsabilizado pelos débitos acumulados durante seu período de posse. Portanto, é essencial realizar avaliação de imóveis e consultas prévias, como certidões de inteiro teor e negativas de ônus, antes de qualquer transação imobiliária.
“A ponderação, conforme proposta por Robert Alexy, é relevante para resolver conflitos entre princípios e regras, considerando fatores como a importância dos princípios em questão e as consequências da decisão.”
Compra e venda de imóveis: Análise documental essencial
Ao realizar a compra ou venda de um imóvel, é fundamental analisar detalhadamente sua documentação. Essa análise visa identificar possíveis Aluguéis, ônus ou irregularidades que possam afetar a transação ou mesmo colocar em risco a propriedade futura.
A documentação imobiliária deve ser minuciosamente examinada, incluindo a matrícula do imóvel, averbações de ações judiciais, restrições, constrições e execuções. Isso é essencial para garantir que não existam pendências ou débitos que possam comprometer a transferência de propriedade.
De acordo com a Lei 13.097/15, o princípio da concentração dos atos registrais determina a necessidade de averbar na matrícula do imóvel a existência de quaisquer ações ou restrições. Por isso, a Vieira Braga Advogados recomenda a realização de uma due diligence imobiliária completa, envolvendo o exame de certidões da comarca do imóvel e do vendedor.
- Verificação da matrícula do imóvel para identificar averbações, ações judiciais, restrições ou constrições.
- Análise do histórico judicial do imóvel e do vendedor, a fim de comprovar a inexistência de dívidas ou outras irregularidades.
- Comprovação de que o vendedor possui bens suficientes para garantir o adimplemento de eventuais débitos ou ações judiciais.
Essa análise documental minuciosa é essencial para evitar surpresas e garantir a segurança jurídica da transação, tanto para compradores quanto para vendedores de imóveis.
“A due diligence é uma etapa crucial no processo de compra e venda de imóveis para identificar riscos, pendências, débitos, restrições e irregularidades que possam comprometer a transação.”
Procedimentos legais para regularização de débitos
Ao adquirir um imóvel com dívidas ativas, é essencial seguir os procedimentos legais para regularizar os débitos pendentes. Isso envolve uma negociação eficaz com os órgãos competentes, como prefeituras e concessionárias de serviços públicos. A participação de um advogado especializado em direito imobiliário, como da Vieira Braga Advogados, é fundamental durante esse processo de regularização documental e financeira.
Negociação com órgãos competentes
É possível negociar a dívida ativa com os respectivos órgãos, buscando parcelar o débito, obter redução de juros e multas, ou até mesmo a quitação com desconto. Essa negociação oficial deve ser realizada com a assistência de um advogado, que irá assinar o termo de acordo com as condições acordadas.
Papel do advogado especializado
O advogado especializado em documentação imobiliária desempenha um papel crucial na regularização do imóvel. Ele irá assessorar o comprador na verificação da regularidade dos documentos, como certidões negativas de IPTU, condomínio, energia elétrica, água e esgoto, além de garantir o registro correto do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis.
Documentação necessária para quitação
Para finalizar o processo de regularização, é essencial reunir a documentação necessária, como a escritura pública do imóvel, o comprovante de pagamento do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o registro do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis. Essa documentação completa é fundamental para garantir a segurança jurídica da transação imobiliária.
Links de Fontes
- https://marcelomachadoadvogados.com.br/o-que-fazer-se-o-imovel-que-voce-deseja-comprar-possui-divida-ativa/
- https://pedromariano.com.br/blog/quais-dividas-impedem-a-venda-de-imovel/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/393361/venda-de-imoveis-com-divida-ativa-previa
- https://www.trisul-sa.com.br/blog/divida-ativa/
- https://www.quintoandar.com.br/guias/manual-imobiliario/analise-documental-etapa-fundamental-na-compra-e-venda-de-imoveis/
- https://maisarodrigues.com/assessoria-juridica-para-compra-e-venda-de-imoveis/
- https://www.quintoandar.com.br/guias/como-vender/regularizacao-de-imoveis/
- https://exame.com/mercado-imobiliario/e-possivel-regularizar-um-imovel-apenas-com-contrato-de-compra-e-venda/
- https://caldeiraadv.com.br/como-regularizar-um-imovel-com-contrato-de-compra-e-venda/
