Custo da liminar de despejo: caução, custas e honorários

O custo da liminar de despejo não é uma taxa única. Em uma ação locatícia, o proprietário pode ter de arcar com custas judiciais, honorários advocatícios, despesas de citação e, em várias hipóteses do art. 59 da Lei do Inquilinato, caução equivalente a três meses de aluguel. O valor exato depende do fundamento do pedido, do contrato e do tribunal.

Também é importante distinguir “liminar” de “ação de despejo”. A liminar é uma decisão inicial que pode ordenar desocupação antes da sentença quando os requisitos legais estão presentes; ela não encerra automaticamente o processo nem elimina a discussão sobre aluguéis, encargos e defesa do locatário.

Neste guia:

• Itens que formam o custo
• Caução de três aluguéis
• Quando a liminar pode ser concedida
• Custas e valor da causa
• Honorários advocatícios
• Documentos e estratégia
• Perguntas frequentes

Quanto custa pedir uma liminar de despejo?

Para estimar o desembolso inicial, some componentes diferentes. A taxa judiciária é calculada conforme a legislação estadual e a base definida para o processo. Os honorários remuneram a análise e a condução do caso. A caução da liminar funciona como contracautela em favor do locatário e não deve ser confundida com custas ou pagamento ao advogado.

• Custas iniciais: recolhimento exigido pelo tribunal para distribuir a ação, salvo gratuidade deferida.
• Caução legal: valor relacionado à efetivação de certas liminares de desocupação.
• Honorários contratuais: preço ajustado entre cliente e advogado.
• Diligências: citação, oficial de justiça, pesquisas de endereço e atos específicos.
• Documentos: matrícula, reconhecimento de firma, cópias ou certidões quando necessários.
• Execução da ordem: eventual mudança, chaveiro, depósito de bens e apoio operacional, conforme autorização judicial.
• Risco de sucumbência: consequência possível se a parte perder pedidos, fixada no processo.

Uma cotação séria precisa dizer quais itens estão incluídos e quais serão pagos diretamente pelo locador. Não basta perguntar “quanto custa a liminar” sem informar aluguel, comarca, motivo da retomada, existência de garantia, valor da dívida e estado atual da ocupação.

A caução é sempre de três meses de aluguel?

O §1º do art. 59 da Lei nº 8.245/1991 prevê, nas hipóteses ali enumeradas, desocupação em 15 dias mediante caução equivalente a três meses de aluguel. Essa caução protege o réu contra prejuízos se a decisão for posteriormente reformada. Portanto, não é multa, aluguel antecipado nem depósito contratual de garantia.

Exemplo: se o aluguel vigente é R$ 2.500, a referência legal corresponde a R$ 7.500. Ainda haverá custas e honorários. O valor da dívida não substitui automaticamente essa prestação. Há decisões que admitem usar crédito locatício como caução em situações concretas, mas isso depende de pedido fundamentado e aceitação judicial — não é premissa segura para todo orçamento.

O TJDFT reúne entendimento sobre caução e crédito de aluguéis. A possibilidade ilustra por que o contrato, a planilha e a jurisprudência local precisam ser analisados antes de prometer o deferimento.

Três aluguéis são a referência legal da caução em determinadas liminares; não representam o preço completo da ação nem garantem que o pedido será acolhido.

Quando cabe liminar por falta de pagamento?

Uma hipótese muito procurada é a falta de pagamento em contrato sem garantia locatícia. O inciso IX do §1º do art. 59 permite a ordem liminar quando a ação tem fundamento exclusivo na inadimplência de aluguel e acessórios e o contrato está desprovido das garantias do art. 37, seja porque nunca existiram, seja por extinção ou exoneração.

Se existe fiador válido, seguro-fiança, cessão fiduciária de quotas de fundo ou caução contratual vigente, o enquadramento no inciso IX precisa ser revisto. Isso não significa que nenhum pedido urgente seja possível, mas impede tratar a liminar especial por falta de pagamento como automática. Outras tutelas dependem de requisitos e fundamentação próprios.

1. confirmar a relação locatícia e identificar o imóvel;
2. reconstituir aluguéis e acessórios vencidos, com encargos previstos;
3. verificar qual garantia foi contratada e se ainda está vigente;
4. definir se a ação terá fundamento exclusivo na falta de pagamento;
5. preparar caução, pedido de substituição ou justificativa juridicamente viável;
6. apresentar planilha clara do débito e documentos de cobrança;
7. pedir a citação e a desocupação no prazo legal, sem omitir direitos do locatário.

O inquilino pode evitar a rescisão e afastar a liminar do inciso IX se, dentro do prazo de 15 dias para desocupação, depositar judicialmente a totalidade dos valores devidos na forma legal. O cálculo não inclui só aluguel: pode abranger acessórios, multas ou penalidades contratuais, juros, custas e honorários previstos no art. 62, sujeitos à conferência judicial.

Quais outras situações admitem desocupação liminar?

A Lei do Inquilinato enumera outros fundamentos, como descumprimento de acordo escrito para desocupação, término de certas locações para temporada, morte do locatário sem sucessor legítimo e permanência do sublocatário após extinção da locação principal. Também há hipóteses ligadas à necessidade de reparações urgentes determinadas pelo poder público e ao término de locação não residencial em condições específicas.

Cada inciso possui fatos próprios. Uma notificação que serve para denúncia vazia não prova inadimplência; uma dívida existente não elimina a necessidade de verificar garantia; uma venda do imóvel não produz, sozinha, qualquer ordem instantânea. O fundamento correto vem antes do cálculo da caução.

Como calcular custas e valor da causa?

Em regra, o art. 58 da Lei do Inquilinato estabelece para a ação de despejo valor da causa correspondente a 12 meses de aluguel, com exceções legais. Esse valor serve de base processual e pode influenciar custas e outros cálculos; não é o montante que o proprietário entrega ao advogado ou recebe do inquilino.

Cada estado mantém tabela e regras de recolhimento. Por isso, um anúncio nacional com “custa fixa” tende a ser incompleto. A comarca também interfere em despesas de diligência. Se o locador pedir despejo cumulado com cobrança, a petição precisa discriminar a dívida, mas a composição do valor da causa e das custas deve ser conferida conforme a legislação e a prática do tribunal competente.

• aluguel vigente usado na base legal;
• estado e tribunal onde o imóvel está situado;
• tipo de ação e pedidos cumulados;
• necessidade de oficial de justiça ou pesquisas;
• quantidade de réus e endereços de citação;
• existência de pedido de gratuidade e sua efetiva concessão;
• eventuais recursos ou incidentes posteriores.

Como funcionam os honorários do advogado?

Honorários contratuais variam por região, complexidade, urgência, valor econômico e trabalho previsto. O contrato pode estabelecer entrada, parcelas e valores para fases adicionais. Pergunte se cobrança dos aluguéis, contestação, audiência, recurso, cumprimento da ordem e execução do débito estão incluídos.

Honorários de sucumbência são fixados pelo juiz em favor do advogado da parte vencedora e não substituem automaticamente os honorários ajustados com o cliente. Se houver acordo, rescisão ou entrega voluntária das chaves, a responsabilidade pelos pagamentos seguirá o contrato profissional e o que for formalizado no processo.

Dois exemplos de orçamento sem confundir os valores

Imagine uma locação residencial de R$ 2.000 por mês, sem garantia vigente, com inadimplência comprovada. Se o caso se enquadrar no art. 59, §1º, IX, a caução legal de referência será R$ 6.000. Esse dinheiro não paga custas nem advogado: permanece vinculado à decisão. A taxa judiciária será calculada conforme o estado, e os honorários dependerão do contrato profissional.

Agora considere aluguel de R$ 5.000 com seguro-fiança válido. A dívida pode ser maior e o conflito economicamente relevante, mas a existência da garantia altera a análise da liminar especial por falta de pagamento. Não seria correto simplesmente reservar R$ 15.000 e presumir a desocupação em 15 dias. É preciso examinar a apólice, eventual perda da garantia e outras bases processuais.

• Cenário A: contrato sem garantia, fundamento exclusivo em inadimplência e caução disponível.
• Cenário B: garantia vigente, o que exige outra análise antes do pedido urgente.
• Cenário C: locatário entrega as chaves em acordo, reduzindo etapas, mas não apagando automaticamente a dívida.
• Cenário D: imóvel ocupado por terceiros ou bens deixados no local, com diligências adicionais.
• Cenário E: endereço de citação incerto, capaz de atrasar o contraditório e aumentar despesas.
• Cenário F: réu deposita o débito integral no prazo legal e afasta a liminar do inciso IX.

Esses exemplos mostram por que o custo deve ser apresentado em quadro separado: valor reservado para caução, gasto processual, remuneração profissional e contingência operacional. Somar tudo como se fosse “preço do despejo” impede o cliente de saber o que pode voltar, o que remunera serviço e o que será recolhido ao poder público.

Quais documentos ajudam a reduzir atraso e retrabalho?

O locador deve reunir contrato e aditivos, matrícula ou prova de legitimidade, planilha mês a mês, boletos, recibos, mensagens de cobrança, notificação quando pertinente e documentos da garantia. O histórico deve mostrar pagamentos parciais e acordos para não inflar a dívida.

• contrato completo e laudo de vistoria;
• documentos das partes e do imóvel;
• planilha com principal, multa, juros e correção separados;
• comprovantes dos últimos pagamentos recebidos;
• notificações e respostas do locatário;
• fiança, seguro, caução ou outra garantia;
• informações sobre ocupantes e endereço para citação;
• propostas de acordo e eventual reconhecimento da dívida.

A análise pode mostrar que o melhor caminho é acordo com entrega de chaves, ação de despejo, cobrança isolada ou combinação de pedidos. Consulte também como funciona a ação de despejo por falta de pagamento e as possíveis defesas do locatário.

Perguntas frequentes sobre liminar de despejo

Pagar três aluguéis garante a liminar?

Não. A caução é um requisito de certas hipóteses, mas o juiz também examina contrato, fundamento, garantia e prova dos fatos. Depositar o valor sem enquadramento jurídico adequado não cria direito automático à ordem.

O inquilino sai em 15 dias em qualquer despejo?

Não. O prazo de 15 dias está ligado às hipóteses liminares previstas em lei e à ordem efetivamente concedida. Sem liminar, o processo segue até decisão e desocupação nos termos fixados pelo juízo.

A caução retorna ao proprietário?

Ela fica vinculada ao processo até a liberação judicial. Se a decisão que concedeu a liminar for reformada, a lei prevê reversão em favor do réu como indenização mínima, sem impedir discussão de diferença.

É possível cobrar aluguéis na mesma ação?

A Lei do Inquilinato permite cumular despejo por falta de pagamento com cobrança, observados os requisitos e a apresentação discriminada do débito. A estratégia deve considerar garantia, prova e possibilidade real de recebimento.

Quanto tempo dura a ação?

Não há prazo único. Liminar deferida pode antecipar a desocupação, mas citação, depósito do débito, defesa, recursos, cumprimento e cobrança influenciam a duração. O prazo do tribunal não pode ser garantido pelo advogado.

Conclusão: faça o orçamento com o contrato em mãos

O custo da liminar de despejo reúne caução, custas, honorários e possíveis diligências. Três meses de aluguel são referência legal da contracautela em hipóteses específicas, não preço total nem promessa de deferimento.

Para receber cálculo útil, apresente contrato, garantia, aluguel atual, planilha real da dívida e motivo da retomada. A equipe imobiliária poderá verificar a hipótese legal, estimar o desembolso inicial e indicar a estratégia adequada sem tratar a liminar como atalho universal.