A diligência de imissão na posse é o momento em que uma ordem judicial sai do processo e passa a produzir efeito no imóvel. Para o novo possuidor, a etapa exige mais do que comparecer ao endereço: é preciso conferir o alcance do mandado, organizar documentos, planejar o acesso e preservar prova do estado do bem.
O oficial de justiça conduz o cumprimento nos limites definidos pelo juiz. Horário, necessidade de desocupação, retirada de bens, reforço policial, chaveiro e outras providências variam conforme o caso e a ordem expedida. Por isso, improvisar ou tentar entrar por conta própria pode criar conflito e prejudicar o processo.
Neste guia
- O que o mandado autoriza
- Como o oficial atua
- O que preparar antes
- O que ocorre com imóvel ocupado
- Cuidados depois da entrada
- Perguntas frequentes
O que o mandado autoriza, de fato
O mandado é a ordem formal que orienta a atuação no endereço. No cumprimento de sentença que reconhece obrigação de entregar imóvel, o artigo 538 do Código de Processo Civil prevê a expedição do mandado de imissão em favor do credor quando a obrigação não é cumprida no prazo estabelecido.
Em alienação judicial, o próprio CPC também prevê, no artigo 880, a expedição da carta de alienação e do mandado para o imóvel. Isso não significa que toda aquisição gere uma entrada automática ou idêntica: o título apresentado, a situação registral, a ocupação existente e o conteúdo da decisão precisam ser lidos em conjunto.
O interessado não recebe autorização irrestrita para agir fora do mandado. Arrombamento, remoção de pessoas ou coisas e auxílio policial dependem de fundamento e comando judicial adequados. Se a decisão for omissa diante de uma dificuldade previsível, o caminho correto é pedir esclarecimento ou complemento ao juízo.
Como o oficial de justiça atua no imóvel
O oficial de justiça identifica o endereço, apresenta a ordem e certifica o que encontrou. Se houver ocupante, registra a reação, o cumprimento voluntário, eventual resistência e circunstâncias relevantes. A certidão devolvida ao processo é importante porque documenta fatos que podem exigir nova decisão.
O advogado e o beneficiário da ordem podem acompanhar quando isso for ajustado e permitido, mas não substituem o oficial. A condução deve ser serena, sem discussão sobre o mérito na porta do imóvel. Questões como nulidade, direito de retenção, prazo ou proteção de terceiro são apresentadas ao juiz pelos meios processuais adequados.
Checklist para preparar o cumprimento
Antes da data prevista, confirme com o advogado se o mandado já foi expedido, distribuído e recebido para cumprimento. A simples decisão favorável não prova que a diligência esteja pronta. Também vale conferir o endereço completo, número da matrícula, unidade, bloco, acessos e contato da portaria ou administração, sem antecipar uma entrada não autorizada.
- Documentos: identificação, cópia do mandado, decisão relevante e título do imóvel, conforme orientação do processo.
- Acesso: chaves disponíveis, dados da portaria e eventual chaveiro, se a ordem permitir.
- Registro: celular ou câmera para documentar o estado aparente do bem, respeitando privacidade e orientação jurídica.
- Logística: responsável por receber o imóvel, transporte e guarda temporária de bens, quando isso estiver autorizado.
- Segurança: informação prévia sobre risco concreto, animais, vulneráveis ou possibilidade de conflito, para que o juízo avalie providências.
Quem ainda está na fase de reunir a prova do direito pode consultar o guia sobre requisitos para imissão na posse. A diligência não corrige uma documentação frágil; ela executa uma ordem já formada no processo.
O que acontece se o imóvel estiver ocupado
A presença de ocupantes não autoriza confronto. O oficial verifica quem está no local e cumpre o que foi determinado. Dependendo do teor da ordem e da situação encontrada, pode haver entrega voluntária, necessidade de prazo, remoção autorizada ou devolução do mandado para nova apreciação judicial.
Resistência, vulnerabilidade ou presença de bens não devem ser resolvidas por iniciativa particular. Esses fatos precisam constar da certidão e chegar ao juiz com precisão.
Há ainda uma distinção decisiva: se o imóvel estiver ocupado por locatário com relação de aluguel, a via para retomada pode ser a ação de despejo. O Superior Tribunal de Justiça já afirmou que a imissão não substitui o despejo para o comprador reaver imóvel locado. A Lei do Inquilinato também estabelece, em seu artigo 5º, que a ação do locador para reaver o bem é a de despejo.
Em imóvel arrematado, o contexto também merece atenção. O STJ reconhece que, atendidos os requisitos, o arrematante pode pedir a expedição do mandado nos próprios autos da execução. Ao mesmo tempo, questões paralelas podem justificar suspensão em situações excepcionais, como mostra precedente em que o tribunal preservou o resultado útil de disputa judicial sobre o imóvel. Não existe solução automática sem leitura dos autos.
Cuidados imediatamente depois da entrada
Recebida a posse, fotografe o estado aparente do imóvel, medidores, fechaduras e itens deixados, preferencialmente com registro organizado. Não descarte bens de terceiros sem orientação. Troca de segredo, comunicação ao condomínio, contratação de serviços e preservação do imóvel devem ocorrer de forma compatível com a ordem e com eventual determinação sobre objetos encontrados.
A certidão do oficial deve ser acompanhada no processo. Se o cumprimento foi parcial ou encontrou obstáculo, o documento indicará o que precisa ser pedido ao juiz. Para entender o impacto de expedição, agenda e incidentes no cronograma, veja também quanto pode demorar a imissão na posse.
Perguntas frequentes
O proprietário pode entrar no imóvel antes do oficial?
Não deve presumir que pode. Mesmo com decisão favorável, a entrada precisa respeitar a forma de cumprimento definida no processo. Forçar acesso, trocar fechaduras ou retirar pessoas e bens antes da atuação autorizada pode gerar conflito civil, possessório ou até apuração de outras responsabilidades. O advogado deve conferir se houve entrega voluntária válida ou se é necessário aguardar o mandado.
É possível usar chaveiro ou força policial?
É possível quando houver autorização e necessidade reconhecida no caso concreto. O CPC permite ao juiz determinar medidas para efetivar a tutela, inclusive remoção de pessoas e coisas e requisição de auxílio policial. Isso não transforma tais medidas em regra automática. Se o risco é previsível, ele deve ser informado antes para que conste da ordem ou seja apreciado pelo juízo.
Quanto tempo leva para o mandado ser cumprido?
Não há prazo nacional único para a diligência. A duração depende da expedição, distribuição ao oficial, agenda da central, localização do imóvel e dificuldades encontradas. Ocupação, necessidade de reforço, pedido de prazo ou recurso podem ampliar o tempo. A melhor estimativa vem da consulta ao andamento e às regras da comarca, não de uma promessa genérica de dias.
O que fazer com móveis deixados no local?
Não descarte nem se aproprie dos objetos por conta própria. Registre os itens, verifique o que a decisão determinou e peça orientação sobre inventário, guarda, retirada e eventual depósito. Se o mandado não tratar da situação, a certidão do oficial e fotografias ajudam o juiz a definir a providência. Bens pessoais e documentos exigem cuidado especial.
Preparação reduz risco no dia do cumprimento
A diligência de imissão na posse funciona melhor quando título, mandado, logística e prova estão alinhados. O oficial executa a ordem; o advogado antecipa obstáculos e pede as medidas necessárias; o beneficiário recebe e preserva o imóvel sem ultrapassar os limites definidos pelo juiz.
Se a ordem já foi expedida ou o imóvel apresenta ocupação, locação, bens abandonados ou risco de resistência, a equipe do Vieira Braga pode avaliar os autos e preparar o cumprimento com estratégia específica. Leve a decisão, a matrícula e as informações atuais do endereço para uma análise objetiva.
