As decisões tomadas em assembleia de condomínio possuem natureza de ato jurídico e, para ter sua validade reconhecida, devem preencher os requisitos indispensáveis para sua constituição. Em regra, uma vez perfectibilizado, o ato jurídico somente poderá ser desconstituído em razão do reconhecimento de nulidades (art. 166 do Código Civil/2002) ou vícios que o inquinem de anulabilidade (art. 171 do CC/2002). A nulidade de uma assembleia está ligada à ausência de requisitos formais para sua constituição, enquanto a anulação está ligada a vícios de consentimento, como erro, dolo, coação, fraude contra credores, lesão e estado de perigo.
Principais pontos de atenção
- Requisitos formais para validade de assembleias condominiais
- Vícios de consentimento que podem levar à anulação de decisões
- Soberania e imutabilidade das decisões de assembleia
- Procedimentos adequados para contestar decisões inválidas
- Importância do registro e documentação das deliberações
Entendendo as nulidades e anulabilidades de decisões de assembleias
Para que uma decisão tomada em assembleia de condomínio seja considerada válida, é necessário que ela atenda aos requisitos legais estabelecidos na convenção de condomínio, regimento interno e na legislação condominial, especialmente no Código Civil. Esses requisitos incluem a manifestação de vontade livre, objeto lícito e observação da forma prescrita ou não defesa em lei.
Requisitos para validade de atos jurídicos
A nulidade de uma assembleia está ligada à ausência desses requisitos formais, como:
- Inobservância de quórum necessário para a deliberação;
- Falhas na convocação dos condôminos;
- Ausência de descrição da matéria a ser discutida no edital de convocação;
- Computo de voto de condôminos inadimplentes.
Motivos para nulidade de assembleias
Nesses casos, a decisão tomada pela assembleia não atende aos requisitos formais exigidos pela lei, tornando-a nula. Isso significa que a deliberação não produz efeitos jurídicos.
Casos de anulabilidade de decisões assembleares
Além da nulidade, as decisões tomadas em assembleia também podem ser anuladas caso haja vícios de consentimento, como erro, dolo, coação, fraude contra credores, lesão e estado de perigo. Nesses casos, a “vontade real interior” dos condôminos não está alinhada com a vontade externalizada, invalidando a decisão.
“A observância rigorosa dos requisitos formais é essencial para a validade das decisões assembleares, evitando assim possíveis nulidades e anulações.”
O direito condominial e as decisões de assembleia
Soberania das decisões de assembleia
A soberania das decisões tomadas em assembleia está intimamente relacionada à competência de autorregulação dos condôminos. Tais decisões abrangem matérias elencadas pelo Código Civil, a convenção do condomínio e aquelas de interesse geral dos residentes, atendendo a critérios de adequação e pertinência. Em regra, as deliberações da assembleia condominial são soberanas e possuem força cogente, de modo que obrigam a todos os condôminos. Assim, somente podem ser desconstituídas por outra decisão soberana da própria Assembleia ou por decisão judicial, na hipótese de flagrante ilegalidade.
Segurança jurídica e imutabilidade de decisões
A segurança jurídica não está necessariamente relacionada à imutabilidade das decisões, mas sim à estabilidade e previsibilidade das consequências jurídicas. Conforme afirma o professor Miguel Reale Junior, “se é verdade que quanto mais o direito se torna certo, mais gera condições de segurança, também é necessário não esquecer que a certeza estática e definitiva acabaria por destruir a formulação de novas soluções mais adequadas à vida“. Portanto, uma decisão tomada com condição de imutabilidade e irreversibilidade é um fator de insegurança jurídica, pois poderia engessaria a atuação dos condôminos e fossilizar suas próprias decisões, prejudicando o dinamismo e a perfectibilidade do direito condominial.
“A deliberação da assembleia condominial é soberana e tem força cogente, de sorte que obriga a todos os condôminos; com efeito, somente é passível de ser desconstituída por outra decisão soberana da própria Assembleia ou por decisão judicial, esta última na hipótese de flagrante ilegalidade.”
As pessoas também perguntam:
Como contestar uma assembleia de condomínio?
Para contestar uma assembleia de condomínio, é preciso verificar irregularidades no processo de convocação, no quórum ou nas deliberações. Caso haja falhas, a contestação pode ser feita por meio de uma ação judicial para anulação das decisões. É importante consultar um advogado especializado para avaliar a situação e garantir que as medidas legais adequadas sejam tomadas.
Como anular uma decisão de assembleia de condomínio?
Para anular uma decisão de assembleia de condomínio, é necessário comprovar que houve irregularidades, como falhas na convocação, no quórum necessário ou em violações ao regulamento interno e à legislação vigente. A anulação pode ser solicitada judicialmente, por meio de uma ação específica, onde um advogado especializado pode auxiliar na argumentação e no processo de impugnação da decisão tomada.
É possível impugnar uma assembleia de condomínio?
Sim, é possível impugnar uma assembleia de condomínio se houver irregularidades no processo, como convocação inadequada, falta de quórum, desrespeito ao regulamento interno ou à legislação aplicável. A impugnação deve ser realizada por meio de ação judicial, onde o interessado pode solicitar a revisão ou anulação das deliberações. Para isso, é recomendável o apoio de um advogado especializado em direito condominial.
O que pode invalidar uma assembleia de condomínio?
Uma assembleia de condomínio pode ser invalidada por convocação irregular, falta de quórum, ausência de pauta, violação de direitos ou falta de transparência nas decisões. Em tais situações, é possível impugnar judicialmente as deliberações.
O que prevalece, a convenção ou decisão da assembleia?
Em caso de conflito entre a convenção do condomínio e as decisões tomadas em assembleia, a convenção prevalece, pois ela estabelece as regras fundamentais de funcionamento do condomínio. As deliberações da assembleia não podem contrariar o que está previsto na convenção.
Conclusão
Em conclusão, é evidente que a contestação de decisões tomadas em assembleia de condomínio é possível, seja mediante a arguição de nulidade, quando não forem respeitados os requisitos formais, ou de anulabilidade, quando houver vícios de consentimento. No entanto, é fundamental compreender os limites da soberania das decisões assembleares e a necessidade de preservar a segurança jurídica, evitando que tais decisões se tornem imutáveis e engessem a atuação dos condôminos.
Portanto, a revisão de decisões anteriores deve ser motivada e alinhada aos interesses da coletividade, respeitando a legislação condominial e o Código Civil. Uma gestão condominial transparente, eficiente e segura é assegurada pelo direito condominial, orientando decisões e procedimentos conforme a legislação vigente. Dessa forma, a contestação de decisões assembleares, quando devidamente justificada, pode contribuir para a preservação da segurança jurídica e o equilíbrio entre a soberania das assembleias e os direitos individuais dos condôminos.
Em suma, a contestação de decisões assembleares deve ser pautada no respeito à legislação condominial e ao Código Civil, buscando a conciliação entre os interesses coletivos e individuais, de modo a assegurar uma gestão condominial eficiente e em conformidade com a nulidade e anulabilidade previstas no ordenamento jurídico.
Links de Fontes
- https://www.sindiconet.com.br/informese/rediscussao-decisoes-tomadas-assembleia-condominio-colunistas-zulmar-koerich
- https://ballanmialski.com.br/reverter-decisao-em-assembleia-de-condominio/
- https://anacon.adv.br/nulidade-de-assembleia-condominial-como-evitar/
- https://www.oabmt.org.br/artigo/506/nulidades-e-atos-formais-no-direito-condominial
- https://simonegoncalves.com.br/assembleias-condominiais/
- https://condo.news/direito-condominial/ate-onde-vai-o-poder-legal-de-uma-assembleia-condominial/
- https://sindiconocondominio.com.br/glossario/o-que-e-decisao-em-assembleia-condominial/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.ucondo.com.br/blog/direito-condominial-o-que-e-e-onde-se-aplica
- https://www.groupsoftware.com.br/blog/direito-condominial-2/
