A liminar de despejo é uma decisão judicial de natureza provisória, concedida em caráter de urgência, antes mesmo do julgamento final da ação de despejo. Ela permite que o locador recupere a posse do imóvel de forma imediata, antes que o processo de despejo seja concluído. O despejo liminar se configura pela busca do locador de retomar o imóvel que ofereceu à locação por meio de uma decisão mais rápida, que antecipa os efeitos de uma sentença judicial, desde que os requisitos legais estejam preenchidos. Essa medida é regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e visa dar celeridade ao processo e garantir situações de manifestação da vontade privada do locador.
Principais destaques
- A liminar de despejo é uma decisão judicial provisória, concedida antes do julgamento final da ação de despejo.
- Permite que o locador recupere a posse do imóvel de forma imediata, antes da conclusão do processo.
- Regida pela Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91), visando dar celeridade ao processo.
- Requer o cumprimento de requisitos legais específicos para sua concessão.
- Garante a manifestação da vontade privada do locador na retomada do imóvel.
Entendendo a ação de despejo
A ação de despejo é uma medida judicial utilizada pelos locadores, ou seja, as pessoas que oferecem seus imóveis à locação, com o objetivo de recuperar a posse de suas propriedades quando o locatário se recusa a desocupá-las voluntariamente. De acordo com a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91), “seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo”.
O que é uma ação de despejo?
A ação de despejo é o procedimento legal adequado para que o locador possa retomar o imóvel quando o contrato de locação chega ao fim e o inquilino não o desocupa. Essa medida judicial é utilizada quando há o descumprimento de cláusulas contratuais ou outras situações previstas em lei, como a falta de pagamento do aluguel.
Hipóteses para ação de despejo
A Lei do Inquilinato estabelece diversas hipóteses que podem ensejar a propositura da ação de despejo pelo locador, tais como:
- O descumprimento de mútuo acordo entre as partes;
- A rescisão do contrato de trabalho relacionado à locação;
- O término do prazo de locação para temporada;
- A morte do locatário sem sucessor legítimo;
- A permanência de sublocatário após o término da locação principal;
- A necessidade de reparos urgentes no imóvel determinados pelo poder público;
- O término do prazo notificatório sem apresentação de nova garantia;
- O término do prazo de locação não residencial;
- A falta de pagamento de aluguel e acessórios com ausência de garantia.
Portanto, a ação de despejo é a via judicial adequada para o locador recuperar a posse do imóvel quando o locatário se recusa a desocupá-lo voluntariamente.
Ações de despejo: A liminar de despejo
Quando um proprietário ou locador deseja retomar a posse de seu imóvel, a liminar de despejo pode ser um instrumento valioso. A liminar de despejo é uma medida judicial emergencial que permite a rápida desocupação do imóvel, mesmo antes do julgamento final da ação de despejo. Para que o juiz conceda essa liminar, é necessário que a ação preencha determinados requisitos legais.
Requisitos para concessão da liminar
De acordo com a Lei do Inquilinato, a ação de despejo deve estar fundamentada exclusivamente em uma das hipóteses previstas no §1º do artigo 59. Além disso, o locador deve prestar uma caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel. Esses são os requisitos legais cumulativos para a concessão da liminar de despejo.
Procedimento para obtenção da liminar
Para obter a liminar de despejo, o locador deve ingressar com a ação de despejo na Justiça, apresentando as provas das hipóteses que justificam a medida. O juiz analisará o pedido e, se entender que estão presentes os requisitos legais, poderá conceder a liminar e determinar a desocupação imediata do imóvel pelo inquilino no prazo de 15 (quinze) dias, independentemente de sua audiência prévia. Após a concessão da liminar, o processo judicial seguirá seu trâmite normal até a prolação da sentença final.
“A cada mês que o locatário permanece no imóvel sem pagar os aluguéis, o débito aumenta, prejudicando o locador, o fiador e até mesmo o próprio inquilino.”
A liminar de despejo é uma importante ferramenta jurídica no processo de reintegração de posse, permitindo a retomada do imóvel de forma rápida e eficaz, quando preenchidos os requisitos legais.
Hipóteses para concessão da liminar
A Lei do Inquilinato estabelece as hipóteses em que o juiz pode conceder a liminar de despejo. Essas situações incluem:
- Descumprimento de mútuo acordo entre as partes;
- Rescisão do contrato de trabalho relacionado à locação;
- Término do prazo de locação para temporada;
- Morte do locatário sem sucessor legítimo;
- Permanência de sublocatário após o término da locação principal;
- Necessidade de reparos urgentes no imóvel determinados pelo poder público;
- Término do prazo notificatório sem apresentação de nova garantia;
- Término do prazo de locação não residencial;
- Falta de pagamento de aluguel e acessórios com ausência de garantia.
Portanto, a liminar de despejo é uma medida excepcional, que só pode ser concedida em situações específicas previstas em lei. Essa proteção legal visa garantir os direitos de ambas as partes envolvidas no contrato de locação.
“A liminar de despejo é uma ferramenta importante para garantir a retomada de imóvel em situações específicas, mas seu uso deve ser ponderado e respaldado na legislação vigente.”
É crucial que tanto os locadores quanto os locatários estejam cientes das hipóteses legais para a concessão da liminar de despejo, a fim de evitar conflitos e garantir a desocupação imóvel de forma justa e ordenada.
Conclusão
A liminar de despejo é uma importante ferramenta jurídica à disposição dos locadores, permitindo que eles recuperem a posse do imóvel de forma mais célere, desde que preenchidos os requisitos legais. Essa medida de urgência visa garantir o equilíbrio nas relações locatícias, resguardando os direitos tanto do locador quanto do locatário.
No entanto, é essencial que o procedimento de obtenção da liminar seja rigorosamente observado, com a devida comprovação das hipóteses previstas em lei e a prestação da caução exigida. Somente assim, a liminar de despejo poderá ser concedida, assegurando a rápida desocupação do imóvel pelo inquilino.
É importante ressaltar que a ação de despejo e a ordem de despejo podem levar de 6 a 12 meses em algumas regiões, como São Paulo, demonstrando a relevância da liminar de reintegração para uma retomada de imóvel de forma mais ágil. Nesse contexto, o cumprimento de reintegração e a execução de despejo, com o eventual auxílio da força policial, se tornam ações necessárias para a expulsão de ocupantes e a Vieira Braga advogados desempenham um papel fundamental na orientação e assessoria jurídica durante todo o processo de reintegração de posse.
Links de Fontes
- https://www.aurum.com.br/blog/despejo-liminar/
- https://endonegociosimobiliarios.com.br/liminar-de-despejo-entenda-as-hipoteses-em-que-pode-ser-concedida/
- https://www.arbitralis.com.br/blog/acao-de-despejo-passo-a-passo
- https://vlvadvogados.com/despejo/
- https://www.cardamoneribeiro.adv.br/acao-de-despejo-com-pedido-liminar-hipoteses-de-cabimento/
- https://www.conjur.com.br/2019-jan-20/luciana-cruz-liminares-possiveis-acoes-despejo/
- https://www.conjur.com.br/2023-mar-15/daniela-martin-exigencia-caucao-despejo-liminar/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-perguntas/direito-civil-e-processual-civil/locacao-de-imovel/em-acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento-e-possivel-a-concessao-de-liminar-prestada-caucao-estando-o-contrato-de-locacao-desprovido-de-garantias
- https://www.migalhas.com.br/depeso/167979/tutela-antecipada-em-acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento
- https://www.alude.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://blog.negociarimoveis.com.br/2024/08/05/ordem-acao-despejo/
