Diante de um contrato de locação de imóvel, é comum que seja solicitada alguma forma de garantia que protege o direito do locador em caso de inadimplência. Essa medida, conhecida como garantia locatícia, gera muitas dúvidas, especialmente para os locatários. A garantia locatícia é uma forma de assegurar o proprietário do imóvel, pois a locação envolve certos riscos ao locador. As modalidades de garantia estão previstas na lei do inquilinato 8246/91, no artigo 37.
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Principais pontos de destaque:
- A garantia locatícia é uma forma de proteger o locador em caso de inadimplência do inquilino.
- As modalidades de garantia estão previstas na Lei do Inquilinato, como fiança, seguro-fiança e cessão fiduciária de quotas.
- A escolha da melhor garantia deve considerar os riscos, custos e preferências das partes envolvidas.
- Contratos comerciais exigem atenção a cláusulas específicas, como responsabilidade por reformas e indenização por benfeitorias.
- O assessoramento de um advogado especialista em locações comerciais é fundamental para garantir um contrato seguro e benéfico para ambas as partes.
Entendendo as garantias locatícias
Quando se trata de locação comercial, a garantia locatícia desempenha um papel fundamental. Sua finalidade é tentar amenizar ao máximo qualquer risco ou prejuízo que possa ser causado pelo locatário no curso da locação. Entre os diversos tipos de garantia de locação, três se destacam: a caução, a fiança e o seguro de fiança locatícia.
Principais modalidades de garantia locatícia
Conforme previsto na legislação de locação, as principais modalidades de garantia locatícia são:
- Caução em dinheiro: Nessa modalidade, o inquilino deposita o valor equivalente a três vezes o valor do aluguel na conta do proprietário ou da administradora do imóvel.
- Caução em imóvel: Aqui, o inquilino ou um terceiro oferecem um imóvel como garantia do contrato de locação.
- Fiança: A fiança é a garantia mais comum nos contratos de locação, onde o locatário escolhe uma terceira pessoa que garantirá o pagamento se ele próprio não o fizer.
- Seguro de fiança locatícia: Nesse caso, uma empresa de seguros entra no contrato de locação como locatário solidário, garantindo o pagamento do aluguel.
Cada uma dessas modalidades de garantia locatícia possui suas próprias características e vantagens, cabendo ao locatário e ao proprietário avaliar qual a melhor opção para atender às suas necessidades e minimizar os riscos envolvidos.
“A garantia locatícia é essencial para fornecer segurança financeira tanto para o proprietário quanto para o inquilino durante a vigência do contrato de locação comercial.”
Questões de locação comercial
Diferentemente da locação residencial, no contrato de locação comercial a lei confere mais direitos ao locatário (inquilino) que o faz ter mais força na negociação do que o locador (proprietário). Isso se deve a diversas proteções empresariais que podem obrigar o locador a ressarcir o inquilino em caso de despejo, como o chamado “fundo de comércio” ou “ponto comercial”.
Uma dessas proteções é o direito à renovação do aluguel que os inquilinos comerciais possuem quando cumprem determinados requisitos da lei, como a exploração do mesmo ramo de atividade por um período mínimo de três anos.
Cessão fiduciária de quotas: Garantia comum em locações comerciais
Há um tipo de garantia locatícia que se torna mais comum nos contratos de locação comercial, a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Trata-se de um investimento realizado pelo locatário ou por um terceiro, cuja propriedade das respectivas cotas do fundo é cedida ao locador. Isso possibilita, em caso de inadimplência, a transferência das cotas para o credor após um breve e descomplicado procedimento extrajudicial.
Vantagens da cessão fiduciária de quotas
A cessão fiduciária de quotas é uma opção interessante para o proprietário de um contrato de locação comercial quando se trata de garantir o recebimento do aluguel. Uma das principais vantagens dessa garantia é a possibilidade de recuperação de crédito locatício sem a necessidade de recorrer ao Judiciário e aguardar o longo trâmite de uma ação.
Essa alternativa permite que o locador execute a garantia diretamente, evitando os efeitos do novo entendimento do Supremo Tribunal Federal (STF) sobre a impenhorabilidade de bem de família. Além disso, a cessão fiduciária de quotas representa uma opção mais ágil e econômica, pois dispensa os altos custos de um processo judicial.
Outra vantagem relevante é a maior segurança, agilidade e liquidez na recuperação de créditos locatícios, que a cessão fiduciária proporciona em comparação a outras modalidades de garantia, como a fiança. Portanto, quando se trata de resolver problemas envolvendo contratos de locação comercial e garantia locatícia, é recomendável buscar assessoria jurídica de um profissional especializado em direito imobiliário.
“A cessão fiduciária de quotas é uma alternativa eficiente e vantajosa para o proprietário que busca garantir o recebimento do aluguel em um contrato de locação comercial.”
Conclusão
A escolha da garantia adequada para o contrato de locação comercial é um aspecto fundamental para a proteção de ambas as partes envolvidas – o locador e o locatário. Seja por meio da fiança, da caução ou da cessão fiduciária de quotas, essas garantias locatícias asseguram a estabilidade da relação e minimizam os riscos inerentes à locação comercial.
Para garantir que o contrato de locação comercial seja elaborado de forma completa e atenda aos interesses de todas as partes, a assessoria jurídica de um advogado especializado em direito imobiliário é essencial. Esse profissional pode esclarecer dúvidas, analisar o contrato e assegurar que as garantias locatícias estejam em conformidade com a legislação vigente.
Ao contar com o apoio de um especialista, as partes envolvidas na locação comercial podem celebrar um acordo justo e equilibrado, que garanta a segurança jurídica necessária para o sucesso do empreendimento. Dessa forma, tanto locadores quanto locatários podem desfrutar de uma relação comercial sólida e duradoura.
Links de Fontes
- https://kabral.com.br/quais-clausulas-sao-importantes-em-um-contrato-de-aluguel/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/406634/contrato-de-locacao-clausula-de-renuncia-a-indenizacao-benfeitorias
- https://martinetti.adv.br/quais-sao-as-garantias-em-um-contrato-de-locacao-imobiliaria/
- https://fuxeassociados.adv.br/garantia-locaticia-em-contrato-de-locacao-comercial/
- https://www.garantti.com.br/blog/entendendo-a-garantia-locaticia-de-imovel-o-que-voce-precisa-saber
- https://borguezanadvocacia.com.br/noticias/como-funciona-a-protecao-do-ponto-comercial-de-contratos-de-locacao/
- https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/L8245compilado.htm
- https://leonivial.com.br/contrato-de-locacao-comercial-o-guia-completo-para-proteger-seus-interesses/
- http://www.cunhadealmeida.adv.br/contrato-de-cessao-de-uso-de-espaco-ou-contrato-de-locacao-vantagens-e-desvantagens-para-o-proprietario-de-estabelecimentos-comerciais/
- https://web.bndes.gov.br/bib/jspui/bitstream/1408/10799/2/Mestrado_Claudia Patricia Borges Azevedo_P_BDPO.pdf
- https://ejudi.com.br/contrato-de-locacao-comercial/
- https://porta8.com.br/blog/lei-do-inquilinato/prazo-e-renovacao-contrato-locacao-comercial/
- https://endonegociosimobiliarios.com.br/o-prazo-de-5-anos-e-a-acao-renovatoria-em-contratos-de-locacao-comercial/
