Quando um imóvel está registrado em nome de outra pessoa, o proprietário enfrentará diversas complicações legais e financeiras. Estima-se que cerca de 30 milhões de imóveis no Brasil estejam em situação de irregularidade, o que representa praticamente metade dos lares do país. A falta de regularização pode resultar em insegurança jurídica, impedindo a venda, o financiamento ou a disposição da propriedade. Para contornar essa situação, existem opções como a usucapião, a transferência formal de propriedade e o financiamento em nome de terceiros. Elaborar um plano para regularizar imóvel é essencial, pois imóveis regularizados podem ter um aumento de valor de mercado em até 35%. Para isso, contar com a orientação de profissionais especializados, como advogados e corretores, é altamente recomendável para garantir que todos os procedimentos legais sejam seguidos, evitando futuros problemas com a titularidade do bem.
Principais pontos-chave
- Cerca de 30 milhões de imóveis no Brasil são irregulares, afetando a segurança jurídica.
- A regularização pode aumentar o valor de mercado em até 35%.
- Imóveis necessitam de Escritura Pública de Compra e Venda para validade em transações superiores a 30 salários mínimos.
- Proprietários regularizados têm mais facilidade para obter financiamento imobiliário.
- A insegurança jurídica impede a venda e gera complicações legais.
- O processo de usucapião pode levar de 15 a 20 anos, dependendo das condições.
- A formalização reduz em até 70% os litígios futuros sobre a propriedade.
Entendendo a usucapião e suas implicações
A usucapião é um mecanismo jurídico que permite a aquisição de propriedade de um imóvel, mesmo que não tenha registro formal. Este instituto é baseado na posse mansa e pacífica do bem durante um determinado período. Para que a usucapião seja reconhecida, é indispensável atender a vários requisitos legais que garantem a proteção dos direitos do possuidor.
O que é usucapião?
A usucapião refere-se ao direito de uma pessoa se tornar proprietária de um bem por meio de sua posse contínua por um determinado período, sem contestação do proprietário anterior. Este processo fomenta a regularização fundiária, especialmente em áreas onde documentos formais de propriedade podem estar ausentes. Usucapião não se aplica a bens públicos, limitando-se a propriedades privadas.
Requisitos legais e prazos necessários para a usucapião
Existem diferentes modalidades de usucapião, cada uma com seus próprios requisitos legais e prazos. Algumas das mais conhecidas incluem:
- Usucapião Ordinária: 10 anos de posse sem oposição, que pode ser reduzido para 5 anos se o possuidor realizar melhorias no imóvel.
- Usucapião Extraordinária: 15 anos de posse contínua, podendo ser reduzido para 10 anos em casos de residência habitual.
- Usucapião Especial Urbana: 5 anos de posse em um imóvel urbano de até 250m², necessário ser a moradia do possuidor.
- Usucapião Especial Rural: 5 anos de posse em imóvel rural de até 50 hectares, onde o ocupante não pode ser proprietário de outro imóvel.
- Usucapião Familiar: 2 anos de posse por um ex-cônjuge em imóvel urbano de até 250m² após o abandono do lar.
Processo judicial para a obtenção da propriedade
O processo judicial necessário para a obtenção da propriedade via usucapião envolve a comprovação da posse e a ausência de contestação. O interessado deve reunir a documentação pertinente, como provas de posse, documentos pessoais e eventuais plantas do imóvel. Após a abertura do processo judicial, um juiz avaliará os requisitos legais, podendo emitir uma sentença que reconheça a usucapião. Esta sentença habilita o possuidor a registrar o imóvel em seu nome, garantindo seus direitos sobre a propriedade.
Regularizar imóvel: passo a passo para a transferência de propriedade
A regularização de imóveis é um processo essencial para garantir a segurança jurídica da propriedade e evitar complicações futuras. A seguir, estão os passos importantes para a transferência de propriedade de um imóvel.
Identificando a situação do imóvel
O primeiro passo na regularização de imóveis consiste em identificar a situação do bem. Isso inclui verificar a matrícula no cartório e a origem da titularidade anterior. É importante ficar atento a situações como loteamentos sem registro e a ausência de documentação necessária, já que cerca de 50% dos imóveis brasileiros possuem irregularidades que podem resultar em prejuízos.
Documentação necessária para regularização
A documentação para regularizar imóvel deve incluir:
- Documentos pessoais do proprietário interessado;
- Certidões de nascimento, casamento ou óbito, conforme o caso;
- Escritura pública ou contrato de compra e venda;
- Matrícula do imóvel e inscrição imobiliária;
- Topografia da área;
- Outros documentos que comprovem a regularidade do imóvel.
Esses documentos garantem que o processo de regularização ocorra de forma rápida e eficaz, evitando complicações legais como usucapião ou disputas judiciais.
Custos envolvidos na regularização
Cuidar dos custos de regularização é fundamental. Os custos podem variar de 2% a 4% do valor total do imóvel, considerando o pagamento do ITBI e as taxas de cartório que diferem entre os estados brasileiros. Embora a contratação de um advogado especialista em direito imobiliário seja recomendada, o proprietário pode, inicialmente, fazer uma pesquisa própria utilizando documentos como a certidão de ônus para identificar possíveis pendências.
As pessoas também perguntam:
Como tirar o nome de uma pessoa da escritura?
Para tirar o nome de uma pessoa da escritura, é necessário realizar um processo de retificação ou alteração da escritura pública no cartório. Isso pode ser feito quando há acordo entre as partes envolvidas ou quando a pessoa em questão não tem mais interesse na propriedade. O cartório solicitará documentos comprobatórios da situação, como procuração ou sentença judicial, dependendo do caso. Após a retificação, o registro no cartório de imóveis será atualizado.
O que fazer se o comprador não transferiu o imóvel para o seu nome?
Se o comprador não transferiu o imóvel para o seu nome, você deve primeiramente tentar resolver amigavelmente, conversando e solicitando que ele regularize o registro. Caso isso não seja possível, é necessário entrar com uma ação judicial para forçar a transferência do imóvel, com base no contrato de compra e venda. Também é possível buscar o auxílio de um advogado especializado para garantir que a transferência seja feita corretamente, levando à formalização do registro do imóvel em seu nome.
Qual documento substitui a escritura?
O documento que pode substituir a escritura, em alguns casos, é o contrato de compra e venda registrado no cartório de registro de imóveis. No entanto, para formalizar a transferência de propriedade de forma segura e legal, a escritura pública é o documento mais adequado e necessário, principalmente para garantir a validade da transação.
Conclusão
A regularização de imóvel é um passo essencial para garantir a segurança jurídica e a titularidade da propriedade. Em um cenário onde cerca de 40% das propriedades urbanas no Brasil estão irregulares, é fundamental que os proprietários busquem meios legais, como a usucapião ou a transferência formal de propriedade, para assegurar que seus direitos sejam respeitados e reconhecidos. Propriedades regularizadas não só têm maior valor de mercado, variando de 10% a 30% a mais em comparação com imóveis não regularizados, mas também evitam embargos e complicações legais futuras.
Além disso, cerca de 70% das instituições financeiras exigem que os imóveis estejam regularizados para a concessão de financiamentos. Isso não apenas facilita o acesso a recursos financeiros, mas também aumenta a atratividade para potenciais compradores ou investidores, podendo elevar em até 20% o interesse pelo imóvel. A regularização é, portanto, uma forma de investimento na manutenção e valorização da propriedade, que se reflete diretamente nas oportunidades de negócio e na segurança financeira do proprietário.
Diante de todos esses fatores, é imprescindível que os proprietários busquem orientação profissional e sigam os procedimentos adequados para garantir a legalidade de seus imóveis. Ignorar a regularização pode resultar em multas, embargos e uma desvalorização significativa do seu patrimônio, além de limitar suas possibilidades de transações futuras. Portanto, a regularização deve ser vista como uma prioridade para aqueles que desejam usufruir plenamente de seus bens e garantir a sua segurança jurídica no mercado imobiliário brasileiro.
Links de Fontes
- https://vieirabraga.com.br/o-que-fazer-para-regularizar-um-imovel-que-esta-em-nome-de-outra-pessoa/
- https://tabeliaodebarueri.com.br/Pagina/Exibir/501cda40-cb1c-4ed0-b4b0-fe166434577c
- https://www.projuris.com.br/blog/usucapiao/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/388350/usucapiao-aspectos-fundamentais-e-requisitos-legais
- https://barioniemacedo.adv.br/usucapiao-entenda-como-regularizar-seu-imovel/
- https://www.quintoandar.com.br/guias/como-vender/regularizacao-de-imoveis/
- https://rodobens.com.br/blog/imoveis/regularizacao-de-imovel-passo-a-passo-de-como-fazer
- https://www.sallusengenhariajuridica.com.br/blog/regularizacao-de-imoveis/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/regularizacao-de-imoveis/
- https://ambitojuridico.com.br/regularizar-imovel/
