A relação entre proprietário e inquilino em contratos de locação de imóveis pode ser harmoniosa na maioria das vezes. No entanto, em alguns casos, o locador pode precisar retomar o imóvel alugado. O art. 4º da Lei do Inquilinato Nº 8245/91 diz que “durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado.” Embora a lei seja clara, ela também estipula certas exceções. Isso significa que, em determinadas circunstâncias, o locador pode, sim, pedir a desocupação do imóvel. Neste artigo você vai entender como funciona esse processo e o que é permitido ou não caso se encontre nessa situação.
Principais pontos a saber sobre ações de despejo
- A ação de despejo é limitada a alguns casos específicos, principalmente no descumprimento de contrato, como falta de pagamento do aluguel e encargos.
- Em média, o prazo de desocupação do imóvel é de 30 dias após a ação de despejo.
- Existem dois tipos de denúncias que originam a ação de despejo na Lei do Inquilinato: denúncia vazia e denúncia cheia.
- Nas locações não residenciais, o locador pode solicitar o imóvel por denúncia vazia independentemente do prazo estipulado.
- Caso o contrato de locação residencial seja feito por um prazo inferior a 30 meses ou verbalmente, a denúncia vazia não é possível, sendo necessária a denúncia cheia.
Entendendo as ações de despejo
As ações de despejo são um recurso legal utilizado por proprietários de imóveis quando há necessidade de reintegração de posse. Existem diversos motivos que podem levar a uma ação de desocupação imobiliária, sendo o mais comum a falta de pagamento do aluguel por parte do inquilino.
Motivos que permitem o despejo
De acordo com a Lei do Inquilinato, algumas das principais razões que podem resultar em uma ação de despejo incluem:
- Inadimplência ou despejo por falta de pagamento do aluguel e encargos
- Descumprimento de cláusulas contratuais
- Pedido de reintegração de posse sem especificação de motivo (despejo por ocupação irregular)
- Necessidade de uso pessoal do proprietário
- Realização de obras públicas urgentes
- Término de contrato de trabalho vinculado ao contrato de locação
- Morte do inquilino sem herdeiro ou fiador válido
Por outro lado, existem situações em que o inquilino não pode ser despejado, como no caso de pessoas com deficiência, idosos sem moradia alternativa, contratos com cláusula de venda do imóvel, ocupação por servidor público ou militar.
O processo de desocupação imobiliária geralmente se inicia com uma notificação extrajudicial ou judicial ao inquilino. Caso este não cumpra a notificação, o proprietário pode ajuizar a ação de despejo. O inquilino então tem 15 dias para apresentar sua defesa, podendo tentar um acordo ou contestar os argumentos.
Caso a decisão judicial determine o despejo, será estabelecido um prazo, normalmente entre 15 a 30 dias, para que o inquilino desocupe o imóvel voluntariamente. O descumprimento dessa ordem pode resultar na remoção forçada com apoio da polícia.
O processo de despejo passo a passo
Quando o proprietário decide despejar um inquilino, o processo pode seguir diferentes caminhos. Primeiramente, ele pode enviar uma notificação extrajudicial, informando o inquilino sobre a necessidade de desocupação do imóvel. Caso o locatário não cumpra a solicitação, o proprietário precisará ajuizar uma ação de despejo na Justiça.
Como funciona a notificação?
A notificação extrajudicial é o primeiro passo do processo de despejo. Nela, o proprietário informa por escrito ao inquilino a data limite para que ele deixe o imóvel. Essa notificação deve conter informações como: o motivo do pedido de desocupação, a data máxima para o inquilino sair do imóvel e as consequências caso ele não cumpra a ordem.
Ajuizando a ação de despejo
- Caso o inquilino não atenda à notificação extrajudicial, o proprietário deve recorrer à Justiça e ajuizar uma ação de despejo.
- Nesse processo, o juiz irá determinar que o inquilino se manifeste, apresente sua defesa ou saia do imóvel imediatamente.
- A ação de despejo judicial pode levar até 6 meses para ser concluída.
- Se o inquilino ignorar a ação de despejo, o proprietário poderá solicitar a intervenção da polícia para executar a ordem de remoção.
Entender as etapas do processo de despejo é crucial para que tanto proprietários quanto inquilinos possam agir de forma adequada e evitar maiores transtornos. Com o apoio de advogados especializados, como os da Vieira Braga Advogados, é possível garantir a proteção dos seus direitos.
“A compreensão do processo de despejo é fundamental para que todas as partes envolvidas possam defender seus interesses de forma justa e eficaz.”
Conclusão
Portanto, entender as situações que permitem o despejo e conhecer o processo passo a passo é fundamental para proprietários e inquilinos. A contratação de uma imobiliária experiente, como a Vieira Braga, pode fazer toda a diferença, orientando cada etapa da locação e auxiliando na resolução de problemas. Dessa forma, é possível evitar conflitos e garantir que tanto o locador quanto o locatário tenham seus direitos respeitados.
O processo de despejo pode ser complexo e demorado, levando de 3 a 12 meses para ser concluído, dependendo das circunstâncias. No entanto, estar ciente dos motivos legais que permitem o despejo, como a falta de pagamento, o descumprimento de cláusulas contratuais e a necessidade de uso próprio do imóvel, pode ajudar proprietários e inquilinos a evitarem situações problemáticas. Além disso, a comunicação aberta, o cumprimento das obrigações e a busca por orientação jurídica adequada são fundamentais para uma locação bem-sucedida.
Em resumo, o conhecimento sobre o processo de despejo e a contratação de uma imobiliária experiente, como a Vieira Braga, podem ser valiosos aliados na preservação dos direitos de ambas as partes envolvidas na locação. Dessa forma, proprietários e inquilinos podem navegar com segurança pelas complexidades da legislação imobiliária e evitar conflitos desnecessários.
Links de Fontes
- https://blog.admcasagrande.com.br/2020/10/10/acao-de-despejo-inquilino-locador/
- https://rafaelcassio.com.br/blog/noticias/quando-o-inquilino-nao-pode-ser-despejado/
- https://grupolar.com.br/dicas/ordem-de-despejo/
- https://oliveiraedansiguer.adv.br/acoes-de-despejo/
- https://www.arbitralis.com.br/blog/acao-de-despejo-passo-a-passo
- https://andrereisadvocacia.com.br/despejo-passo-a-passo/
- https://www.alude.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://vlvadvogados.com/despejo/
