Imagine você assinar uma promessa de compra e venda de imóveis, fazer a quitação do pagamento e no momento da escrituração descobrir que o vendedor não quer assinar a escritura. Essa situação pode ser um verdadeiro pesadelo. No entanto, a lei protege o comprador nesses casos em que o vendedor se recusa a assinar a escritura, independentemente do motivo. Existe uma ação específica, chamada Adjudicação Compulsória, que tem o objetivo de transferir a propriedade do imóvel para o nome do comprador, mesmo sem a colaboração do vendedor. Essa sentença do juiz ou parecer favorável do registrador servirá como título para que o comprador possa regularizar o imóvel. Porém, para ter esse direito, é necessário cumprir alguns requisitos importantes, que serão detalhados nos próximos tópicos.
Principais informações
- Com a Adjudicação Compulsória, você deixa de ser apenas um possuidor e se torna o verdadeiro proprietário.
- Em 2022, foi introduzida a possibilidade do processamento da Adjudicação Compulsória pela via Extrajudicial pelos Cartórios.
- A regularização do imóvel viabiliza a facilidade na transmissão do imóvel para os herdeiros e evita complicações no processo de inventário.
- A presença de um advogado especialista em direito imobiliário é obrigatória tanto na via judicial quanto na via extrajudicial.
- Compromissos de compra e venda com Cláusula de Irretratabilidade são requisitos obrigatórios para exercer o direito de Adjudicação Compulsória.
Entenda a importância da escritura pública
A escrituração do imóvel é essencial para transferir a propriedade do nome do vendedor para o nome do comprador. Sem a escritura pública, o comprador não é considerado o verdadeiro proprietário do imóvel, o que pode gerar sérias consequências. É importante entender que a escritura pública é o instrumento legal que formaliza a transferência da propriedade, conferindo ao comprador a segurança jurídica necessária.
A escritura como instrumento de transferência de propriedade
A Escritura Pública é um documento fundamental para validar formalmente atos jurídicos como compra, venda, doação, entre outros. Ela confere mais segurança jurídica quando é validada em Cartório de Tabelionato de Nota no município. Sem a formalização da transferência de propriedade, o comprador não possui a segurança jurídica necessária em relação ao seu imóvel, estando sujeito a imprevistos indesejáveis e vulnerabilidades.
Consequências de não possuir a escritura
Sem a escritura pública, o comprador não é considerado o verdadeiro proprietário do imóvel, o que pode gerar diversas consequências negativas. Além disso, a falta de registro do imóvel também pode dificultar a obtenção de financiamentos e a transmissão do bem para os herdeiros. Adquirir um imóvel sem escritura, mesmo que o valor seja mais atrativo, pode acarretar em dificuldades e riscos legais a médio e longo prazo, tornando a transação financeira não vantajosa em termos de segurança jurídica.
“Aproximadamente 80% dos problemas relacionados à legalização de propriedades no Brasil estão relacionados à falta de escrituração, indicando a importância deste documento para evitar conflitos e fraudes imobiliárias.”
Compra e venda de imóveis: Os requisitos para ação de adjudicação compulsória
A ação de adjudicação compulsória é uma medida legal essencial para garantir o cumprimento de contratos de compra e venda de imóveis. Ela permite que o comprador receba a propriedade do imóvel quando o vendedor se recusa a formalizar a transferência, mesmo após o cumprimento do contrato.
Para que o comprador possa ingressar com a ação de adjudicação compulsória, é necessário que exista um contrato particular, normalmente uma Promessa ou Compromisso de Compra e Venda. Esse contrato, embora não sirva para transferir a propriedade, gera efeito entre as partes e é essencial para embasar o direito do comprador.
Contrato de promessa de compra e venda
No contrato particular, é necessário que conste uma cláusula de irretratabilidade, ou seja, que nem o vendedor nem o comprador possam se arrepender do negócio firmado. Além disso, é obrigatória a assinatura do cônjuge do vendedor, exceto se casados em regime de separação de bens. Sem esses requisitos, o comprador perde o direito de Adjudicação Compulsória.
Proprietário registral e imóvel registrado
Para que o comprador possa exercer o direito de Adjudicação Compulsória, é necessário que a pessoa que consta como vendedor no contrato particular seja a proprietária registral do imóvel, ou seja, aquela que possui o registro do imóvel no cartório. Além disso, o imóvel deve estar devidamente registrado, pois, caso contrário, não será possível a regularização por meio da Adjudicação Compulsória.
Comprovação do pagamento integral
O comprador precisa comprovar que efetuou o pagamento integral do valor do imóvel. Essa comprovação pode ser feita por meio de recibo, termo de quitação ou pelo próprio contrato particular, caso o pagamento tenha sido realizado de forma imediata. Nos casos em que o vendedor se nega a receber as últimas parcelas, o comprador poderá realizar o pagamento dentro do processo de Adjudicação Compulsória.
Portanto, para que o comprador possa ingressar com a ação de adjudicação compulsória, é essencial que ele cumpra todos os requisitos legais, desde a existência de um contrato particular válido até a comprovação do pagamento integral do imóvel. Essa medida é fundamental para assegurar o direito do comprador e regularizar a situação do imóvel.
Vantagens de regularizar o imóvel
Regularizar um imóvel pode parecer um processo demorado e caro, mas na verdade é um investimento que traz inúmeros benefícios à compra e venda de imóveis, imobiliária, corretores imobiliários, mercado imobiliário, propriedade residencial, investimento imobiliário, aluguel de imóveis, financiamento imobiliário, avaliação de imóveis e negociação imobiliária. Afinal, um imóvel regularizado pode valorizar-se em até 150% do seu valor inicial.
Valorização do patrimônio
Estima-se que a regularização de um imóvel pode levar a uma valorização de 30% a 150%. Propriedades em situação irregular ou sem documentação completa geralmente são vendidas abaixo do valor de mercado, diminuindo o valor do patrimônio do proprietário.
Segurança jurídica como proprietário
Com a regularização, o comprador deixa de ser apenas um possuidor e se torna o verdadeiro proprietário do imóvel, adquirindo toda a segurança jurídica que um proprietário registrado possui. Isso torna a moradia muito mais segura, livre de imprevistos indesejáveis e vulnerabilidades.
Facilidade para obtenção de financiamentos
Para financiar ou aceitar um imóvel como garantia, os bancos exigem que o imóvel esteja regularizado. Essa facilidade de obtenção de crédito bancário permite que o proprietário possa realizar investimentos e que o comprador possa financiar a aquisição.
Transmissão facilitada para herdeiros
Se o proprietário se preocupa em deixar seu bem imóvel para seus herdeiros, é importante regularizar o imóvel antes. O processo de inventário já não é algo simples, e com imóveis irregulares para partilhar, se torna mais complicado ainda. Regularizar o imóvel evita que os herdeiros tenham que lidar com essa situação problemática.
Em resumo, a regularização de imóveis é um investimento que valoriza o patrimônio, garante segurança jurídica, facilita a obtenção de financiamentos e a transmissão para herdeiros, trazendo inúmeros benefícios para o proprietário. Portanto, é uma etapa essencial no processo de compra e venda de imóveis, investimento imobiliário e negociação imobiliária.
Conclusão
As compras e vendas de imóveis são transações fundamentais na vida de milhões de famílias brasileiras. No entanto, quando o vendedor se recusa a assinar a escritura pública, surge a necessidade da ação de Adjudicação Compulsória. Essa é a solução legal para transferir a propriedade do imóvel para o nome do comprador, mesmo sem a colaboração do vendedor.
Para isso, é preciso cumprir alguns requisitos, como a existência de um contrato particular, a comprovação do pagamento integral e o registro do imóvel. Regularizar a situação do imóvel traz diversos benefícios, como a valorização do patrimônio, a segurança jurídica como proprietário, a facilitação de financiamentos e a transmissão mais fácil para os herdeiros.
Portanto, não abra mão de seu direito de propriedade por causa da má-fé de outras pessoas. Cuide de seu patrimônio imobiliário com responsabilidade e previna-se de possíveis problemas futuros. Conte com a assessoria de corretores imobiliários e advogados especializados, como os da Vieira Braga Advogados, para garantir uma negociação imobiliária segura e bem-sucedida no mercado imobiliário.
Links de Fontes
- https://www.oliveiranetoimob.com.br/compra-e-venda-de-imovel/vendedor-nao-quer-assinar-escritura-o-que-fazer/
- https://www.carolinemastrorosa.com.br/post/o-que-fazer-se-o-vendedor-nao-quiser-assinar-a-escritura-de-compra-e-venda-do-imovel
- https://cartorioregistrodeimoveis.com.br/blog/escritura-publica/
- https://lageportilhojardim.com.br/blog/escritura-publica/
- https://www.avilaurbanismo.com.br/escritura-de-imovel/
- https://www.aurum.com.br/blog/adjudicacao-compulsoria/
- https://www.conjur.com.br/2023-fev-23/maria-clara-gomes-adjudicacao-compulsoria-extrajudicial/
- https://www.migalhas.com.br/depeso/388947/adjudicacao-compulsoria–conceituacao-simples
- https://usucampeao.com.br/5-beneficios-de-regularizar-o-seu-imovel/
- https://aclf.com.br/2021/12/5-vantagens-de-ter-um-imovel-regularizado/
- https://rioescrituras.com.br/7-motivos-para-regularizar-o-seu-imovel/
- https://lageportilhojardim.com.br/blog/contrato-de-compra-e-venda-de-imovel/
- https://www.projuris.com.br/blog/clausulas-contrato-compra-venda-imoveis/
