Os contratos de compra e venda de imóveis são documentos essenciais para garantir a segurança e os direitos tanto do vendedor quanto do comprador. No entanto, algumas cláusulas contratuais podem ser consideradas abusivas, prejudicando o consumidor, o comprador, podendo gerar atrasos na entrega do imóvel. As cláusulas abusivas são aquelas que colocam o consumidor em desvantagem excessiva, ferindo seus direitos e comprometendo o equilíbrio da relação contratual. Neste artigo, investigaremos a presença dessas cláusulas abusivas e discutiremos os danos que podem ser causados ao consumidor, bem como seus direitos.
Principais pontos de atenção
- O Código de Defesa do Consumidor regula as restrições para cláusulas abusivas em contratos de compra e venda de imóveis.
- Cláusulas que estabelecem a perda integral das parcelas pagas em caso de rescisão pelo comprador são consideradas nulas.
- A jurisprudência permite a retenção entre 10% e 20% do valor pago em caso de rescisão do contrato.
- O CDC lista exemplos de cláusulas abusivas, como as que eximem o fornecedor de responsabilidade por vícios ou impõem obrigações que desfavoreçam o consumidor.
- Cláusulas de decaimento que preveem a perda total das prestações pagas são consideradas nulas.
Entendendo as cláusulas abusivas
As cláusulas abusivas em contratos de compra e venda são uma preocupação fundamental para o consumidor. Essas cláusulas colocam o consumidor em uma desvantagem exagerada, ferindo seus direitos e comprometendo o equilíbrio da relação contratual. O Código de Defesa do Consumidor (CDC) estabelece que as cláusulas que coloquem o consumidor nessa posição são nulas de pleno direito, ou seja, não possuem validade jurídica.
O que são cláusulas abusivas?
As cláusulas abusivas são disposições contratuais que impõem obrigações excessivas ou desproporcionais ao consumidor, criando desvantagem exagerada em seu desfavor. Elas podem aparecer em diferentes tipos de contratos, como os de compra e venda de imóveis.
Tipos de cláusulas abusivas nos contratos de compra e venda
Um dos principais problemas enfrentados pelos consumidores é o atraso na entrega do imóvel adquirido. Muitas vezes, os contratos de compra e venda estabelecem prazos para a conclusão da obra, porém, cláusulas abusivas podem isentar o vendedor de qualquer responsabilidade em caso de atraso, deixando o comprador sem opções de reparação ou compensação pelos danos materiais e morais causados.
“As práticas e cláusulas abusivas são proibidas pelo Código de Defesa do Consumidor, que visa proteger os direitos dos consumidores e promover o equilíbrio nas relações de consumo.”
O CDC é a legislação que regula as relações de consumo, protegendo o consumidor, parte considerada vulnerável. Nesse sentido, o artigo 6º, inciso IV do CDC define como um direito básico do consumidor a proteção contra práticas e cláusulas abusivas. Além disso, o artigo 51 do CDC apresenta diversos tipos de cláusulas abusivas que podem ser reconhecidas e anuladas pelo Poder Judiciário ou a pedido do consumidor.
Cláusulas abusivas em contratos imobiliários
No mercado imobiliário, é comum encontrarmos cláusulas abusivas nos contratos de compra e venda. Essas cláusulas, muitas vezes, visam garantir vantagens excessivas para a parte vendedora, em detrimento dos direitos do consumidor. Vamos entender melhor alguns exemplos dessas práticas abusivas.
Taxa SATI: Cobrança indevida
Uma prática comum, mas que foi reduzida drasticamente após julgamento da matéria pelo Superior Tribunal de Justiça, é a cobrança de taxa SATI (serviço de assessoria técnico imobiliária). O entendimento é que tais tarefas estão inseridas na atividade exercida pelos incorporadores, não podendo haver cobrança para algo que já é de obrigação do vendedor e compõe o dever de informação, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor.
Prazos indeterminados ou condicionados para entrega do imóvel
Com relação ao prazo de entrega do imóvel, deve haver determinação específica e expressamente constar no contrato, sendo vedada a ausência de termo para entrega. Esse prazo também não poderá ser condicionado a nenhum evento, com exceção do prazo de tolerância legalmente admitido (180 dias). Caso haja silêncio contratual, sem previsão de prazo, o adquirente poderá solicitar judicialmente que seja determinado um prazo, sob pena de sanções ao incorporador.
Índices de correção monetária abusivos
É comum prever um indexador para reajuste das parcelas do preço do imóvel enquanto o empreendimento é construído e outro após a entrega das chaves. Porém, é vedada a estipulação alternativa de índices no intuito de aplicar aquele que apresentar a maior variação. Caso haja atraso na entrega, deve cessar a correção pelo índice pactuado e ser aplicado o IPCA, exceto quando este for mais gravoso ao consumidor.
Juros de obra após entrega do imóvel
Os juros compensatórios, conhecidos como “juros de obra”, podem ser cobrados quando previstos contratualmente, porém não devem ultrapassar o limite legalmente estabelecido de 1% ao mês. Após o prazo previsto para entrega do imóvel, com exceção do período de tolerância, a cobrança dos juros de obra configura abusividade reconhecida pelos tribunais, sendo viável pleitear a devolução dos valores pagos indevidamente.
Taxa de cessão do contrato
Quando o adquirente decide vender o imóvel antes da entrega das chaves, o que está sendo negociado é o direito de aquisição daquela unidade, ou seja, a cessão da promessa de compra e venda. Alguns contratos preveem a incidência de uma “taxa de cessão” nessa situação.
O principal critério adotado para verificar a abusividade da taxa é o montante ou base de cálculo utilizada. Há tendência em considerar abusiva a taxa de cessão quando é cobrada sobre o valor total do contrato, em percentual elevado, pois não há contraprestação que justifique tal custo.
“Em contratos de compra e venda, o percentual de cláusulas abusivas pode ser elevado, prejudicando os consumidores.”
De acordo com o Código de Defesa do Consumidor, a maioria das cláusulas abusivas envolvem a exoneração da responsabilidade do fornecedor por vícios nos produtos ou serviços, renúncia de direitos dos consumidores e imposição de mecanismos desvantajosos aos consumidores.
Os consumidores que identificam cláusulas abusivas têm o direito de buscar a anulação destas junto aos órgãos competentes.
A procura por advogados especializados em cláusulas abusivas aumentou, como evidenciado pelas buscas frequentes na internet por termos como “advogado especialista em cláusula abusiva“.
Conclusão
As cláusulas abusivas em contratos imobiliários representam uma séria ameaça aos direitos dos consumidores, colocando-os em desvantagem exagerada em relação aos fornecedores. Cláusulas que preveem a cobrança de taxas indevidas, prazos indeterminados ou condicionados para a entrega do imóvel, índices de correção monetária abusivos e a cobrança de juros de obra após a entrega do bem são exemplos de disposições contratuais que violam os princípios de boa-fé e equilíbrio estabelecidos no Código de Defesa do Consumidor (CDC).
É fundamental que os adquirentes de imóveis estejam atentos a essas cláusulas e, caso sejam identificadas, busquem a revisão do contrato antes da assinatura, evitando futuros conflitos. Órgãos de defesa do consumidor, como o Procon, desempenham um papel crucial na fiscalização dessas práticas e na aplicação de sanções aos fornecedores que se utilizam de cláusulas abusivas.
Em resumo, a proteção contra cláusulas abusivas em contratos imobiliários é um direito fundamental dos consumidores, garantido pelo CDC e amparado pela atuação dos órgãos competentes. Cabe aos adquirentes de imóveis estarem atentos e, se necessário, buscarem a revisão dos termos contratuais, a fim de assegurar um vínculo justo e equilibrado.
Links de Fontes
- https://www.sedep.com.br/artigos/abusos-e-rescisao-nos-compromissos-de-compra-e-venda/
- https://trilhante.com.br/curso/direito-do-consumidor-1/aula/clausulas-abusivas-2
- https://direitoreal.com.br/artigos/praticas-comerciais-abusivas-e-clausulas-abusivas-no-direito-do-consumidor
- https://unignet.com.br/wp-content/uploads/CA_28-Clausulas-abusivas-no-contrato-de-adesao-regramento-no-codigo-de-defesa-do-consumidor-do-Brasil-.pdf
- https://bgtadvogados.com.br/clausulas-abusivas-nos-contratos-de-compra-e-venda-de-imovel-em-construcao/
- https://www.conjur.com.br/2023-jun-27/bruna-braghetto-clausulas-ruins-contratos-imobiliarios/
- https://www.france.adv.br/noticias/imobiliario/justica-anula-clausulas-abusivas-em-contratos-imobiliarios
- https://idec.org.br/consultas/dicas-e-direitos/o-que-sao-clausulas-abusivas
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-do-consumidor/o-que-sao-clausulas-abusivas/
- https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/clausulas-abusivas-ao-consumidor-sao-nulas
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-do-consumidor/clausulas-abusivas/
