Regras para realizar obras dentro de um apartamento no condomínio

•setembro 30, 2024

A compra de um imóvel é a realização de um sonho para muitas pessoas e famílias. Junto com a compra, vem a vontade de realizar obras para deixar o imóvel personalizado de acordo com o interesse e gosto da pessoa. Acontece que, obras em apartamentos precisam ser realizadas com cautela, pois nem toda intervenção é possível, dependendo do tipo construtivo do empreendimento. Além disso, é preciso ter todo acompanhamento técnico para garantir a conformidade da obra. Neste texto vamos abordar como deve ser a realização de uma obra em apartamento, analisando as normas, os aspectos condominiais e a conformidade com a legislação.

Advogado para direito condominial

Principais destaques

  • A NBR 16.280 da ABNT estabelece etapas e documentação necessária para realizar obras de reforma em apartamentos
  • Modificações estruturais exigem Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT)
  • Proprietários e inquilinos são responsáveis pela regularidade das obras e possíveis danos ao condomínio
  • O síndico deve fiscalizar possíveis irregularidades e tomar medidas legais se necessário
  • Documentos como projetos de profissionais habilitados e ART/RRT são obrigatórios

O que diz a legislação sobre obras em apartamentos?

Ao realizar uma obra em sua unidade autônoma dentro de um condomínio, é fundamental conhecer a legislação que rege o direito condominial. Tanto o Código Civil quanto a Convenção de Condomínio estabelecem regras e procedimentos a serem seguidos pelos condôminos.

Código Civil e Convenção de Condomínio

O Código Civil determina que a obra não pode representar risco à salubridade, segurança e sossego dos demais condôminos. Já a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno detalham o que é permitido e o que não é permitido no que se refere à realização de uma obra em apartamento, bem como os procedimentos que devem ser adotados pelo condômino para a execução de sua obra.

NBR 16.280 da ABNT

Embora as Normas da ABNT não sejam consideradas regras como a lei e a convenção condominial, o condômino não pode desconsiderá-las, pois são normas voltadas especificamente para situações construtivas. A NBR 16.280 – Reforma em edificações estabelece os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma de apartamento, unidade ou prédio.

“Cabe ao proprietário de unidade autônoma de condomínio encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e as documentações necessárias, diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e atualizar manuais da edificação.”

Direito condominial: Documentos e autorizações necessárias

Quando se trata de realizar obras em um apartamento dentro de um condomínio, é fundamental entender os direitos e obrigações estabelecidos pela legislação. Embora o condômino não precise de autorização do condomínio para fazer obras na sua unidade, ele é obrigado a apresentar a documentação necessária para garantir a legalidade e a segurança da obra.

ART e RRT

A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é o documento utilizado quando o profissional responsável pela obra atua como engenheiro. Já o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) é o documento quando o profissional responsável atua como arquiteto. Ambos visam garantir a responsabilidade técnica pela obra e são necessários para assegurar que ela seja realizada conforme as normas técnicas e de segurança.

Além disso, a administração do condomínio tem o direito de conferir a documentação e fiscalizar a obra, caso haja algum indício de irregularidade. Essa é uma forma de garantir que o direito condominial e a segurança de todos os moradores sejam preservados.

ART e RRT

“A apresentação da ART ou RRT é fundamental para assegurar a responsabilidade técnica da obra e o atendimento às normas de segurança.”

Responsabilidades do síndico e condôminos

No universo do direito condominial, tanto o síndico quanto os condôminos possuem responsabilidades fundamentais para o bom funcionamento do condomínio. Entender essas atribuições é essencial para garantir a harmonia e a preservação da propriedade.

O síndico, que pode ser um condômino do prédio ou um profissional especializado, tem diversas funções previstas no Código Civil. Ele é o representante jurídico do condomínio e atua permanentemente na administração do edifício, convocando reuniões, cuidando da conservação das áreas comuns, elaborando a previsão orçamentária anual, fiscalizando o pagamento das taxas, entre outras responsabilidades.

Já os condôminos, sejam proprietários ou inquilinos, são responsáveis pela regularidade de suas obras em apartamento, pela condução de sua execução e eventuais danos causados ao condomínio e demais condôminos. As convenções costumam impor como dever do condômino permitir acesso à sua unidade pelo síndico ou um preposto para verificação de irregularidades.

Caso o síndico se omita quanto ao seu dever de fiscalizar, ele atrai para si a responsabilidade. Por outro lado, se o condômino ou inquilino impede a administração de fiscalizar, toda a responsabilidade por danos causados por sua obra recai sobre ele.

Portanto, a harmonia do condomínio depende do cumprimento das responsabilidades de ambas as partes, síndico e condôminos, em um trabalho conjunto e colaborativo.

“A gestão de um condomínio envolve um delicado equilíbrio entre os interesses individuais e coletivos. Uma boa comunicação e o respeito mútuo entre síndico e condôminos são essenciais para um ambiente harmonioso.”

Conclusão

As obras em apartamentos dentro de condomínios devem ser realizadas com cautela, seguindo as normas e legislação condominial pertinentes. É fundamental que os condôminos respeitem as regras condominiais e apresentem toda a documentação necessária antes de iniciar qualquer reforma ou alteração em suas unidades.

O síndico, por sua vez, tem o dever de fiscalizar e garantir que as obras sejam executadas de forma segura e dentro dos padrões estabelecidos. Ao seguir as diretrizes da NBR 16.280 da ABNT, o condomínio e seus moradores estarão protegidos de possíveis danos e irregularidades.

Dessa forma, o direito condominial desempenha um papel essencial na garantia de um ambiente harmonioso e seguro para todos os residentes, assegurando que as obras em apartamentos sejam realizadas de acordo com as normas vigentes.

Padrão VieiraBraga

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