A compra de um imóvel é a realização de um sonho para muitas pessoas e famílias. Junto com a compra, vem a vontade de realizar obras para deixar o imóvel personalizado de acordo com o interesse e gosto da pessoa. Acontece que, obras em apartamentos precisam ser realizadas com cautela, pois nem toda intervenção é possível, dependendo do tipo construtivo do empreendimento. Além disso, é preciso ter todo acompanhamento técnico para garantir a conformidade da obra. Neste texto vamos abordar como deve ser a realização de uma obra em apartamento, analisando as normas, os aspectos condominiais e a conformidade com a legislação.
Principais destaques
- A NBR 16.280 da ABNT estabelece etapas e documentação necessária para realizar obras de reforma em apartamentos
- Modificações estruturais exigem Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT)
- Proprietários e inquilinos são responsáveis pela regularidade das obras e possíveis danos ao condomínio
- O síndico deve fiscalizar possíveis irregularidades e tomar medidas legais se necessário
- Documentos como projetos de profissionais habilitados e ART/RRT são obrigatórios
O que diz a legislação sobre obras em apartamentos?
Ao realizar uma obra em sua unidade autônoma dentro de um condomínio, é fundamental conhecer a legislação que rege o direito condominial. Tanto o Código Civil quanto a Convenção de Condomínio estabelecem regras e procedimentos a serem seguidos pelos condôminos.
Código Civil e Convenção de Condomínio
O Código Civil determina que a obra não pode representar risco à salubridade, segurança e sossego dos demais condôminos. Já a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno detalham o que é permitido e o que não é permitido no que se refere à realização de uma obra em apartamento, bem como os procedimentos que devem ser adotados pelo condômino para a execução de sua obra.
NBR 16.280 da ABNT
Embora as Normas da ABNT não sejam consideradas regras como a lei e a convenção condominial, o condômino não pode desconsiderá-las, pois são normas voltadas especificamente para situações construtivas. A NBR 16.280 – Reforma em edificações estabelece os requisitos para antes, durante e depois de uma reforma de apartamento, unidade ou prédio.
“Cabe ao proprietário de unidade autônoma de condomínio encaminhar ao responsável legal da edificação o plano de reforma e as documentações necessárias, diligenciar para que a reforma seja realizada dentro dos preceitos da segurança e atualizar manuais da edificação.”
Direito condominial: Documentos e autorizações necessárias
Quando se trata de realizar obras em um apartamento dentro de um condomínio, é fundamental entender os direitos e obrigações estabelecidos pela legislação. Embora o condômino não precise de autorização do condomínio para fazer obras na sua unidade, ele é obrigado a apresentar a documentação necessária para garantir a legalidade e a segurança da obra.
ART e RRT
A ART (Anotação de Responsabilidade Técnica) é o documento utilizado quando o profissional responsável pela obra atua como engenheiro. Já o RRT (Registro de Responsabilidade Técnica) é o documento quando o profissional responsável atua como arquiteto. Ambos visam garantir a responsabilidade técnica pela obra e são necessários para assegurar que ela seja realizada conforme as normas técnicas e de segurança.
Além disso, a administração do condomínio tem o direito de conferir a documentação e fiscalizar a obra, caso haja algum indício de irregularidade. Essa é uma forma de garantir que o direito condominial e a segurança de todos os moradores sejam preservados.
“A apresentação da ART ou RRT é fundamental para assegurar a responsabilidade técnica da obra e o atendimento às normas de segurança.”
Responsabilidades do síndico e condôminos
No universo do direito condominial, tanto o síndico quanto os condôminos possuem responsabilidades fundamentais para o bom funcionamento do condomínio. Entender essas atribuições é essencial para garantir a harmonia e a preservação da propriedade.
O síndico, que pode ser um condômino do prédio ou um profissional especializado, tem diversas funções previstas no Código Civil. Ele é o representante jurídico do condomínio e atua permanentemente na administração do edifício, convocando reuniões, cuidando da conservação das áreas comuns, elaborando a previsão orçamentária anual, fiscalizando o pagamento das taxas, entre outras responsabilidades.
Já os condôminos, sejam proprietários ou inquilinos, são responsáveis pela regularidade de suas obras em apartamento, pela condução de sua execução e eventuais danos causados ao condomínio e demais condôminos. As convenções costumam impor como dever do condômino permitir acesso à sua unidade pelo síndico ou um preposto para verificação de irregularidades.
Caso o síndico se omita quanto ao seu dever de fiscalizar, ele atrai para si a responsabilidade. Por outro lado, se o condômino ou inquilino impede a administração de fiscalizar, toda a responsabilidade por danos causados por sua obra recai sobre ele.
Portanto, a harmonia do condomínio depende do cumprimento das responsabilidades de ambas as partes, síndico e condôminos, em um trabalho conjunto e colaborativo.
“A gestão de um condomínio envolve um delicado equilíbrio entre os interesses individuais e coletivos. Uma boa comunicação e o respeito mútuo entre síndico e condôminos são essenciais para um ambiente harmonioso.”
Conclusão
As obras em apartamentos dentro de condomínios devem ser realizadas com cautela, seguindo as normas e legislação condominial pertinentes. É fundamental que os condôminos respeitem as regras condominiais e apresentem toda a documentação necessária antes de iniciar qualquer reforma ou alteração em suas unidades.
O síndico, por sua vez, tem o dever de fiscalizar e garantir que as obras sejam executadas de forma segura e dentro dos padrões estabelecidos. Ao seguir as diretrizes da NBR 16.280 da ABNT, o condomínio e seus moradores estarão protegidos de possíveis danos e irregularidades.
Dessa forma, o direito condominial desempenha um papel essencial na garantia de um ambiente harmonioso e seguro para todos os residentes, assegurando que as obras em apartamentos sejam realizadas de acordo com as normas vigentes.
Links de Fontes
- https://costaetavaresadv.com.br/obra-em-apartamento-dentro-da-lei-guia-juridico/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/norma-abnt-16280-sobre-obras-em-condominios-manutencao-obras-e-reformas
- https://www.jornaldosindico.com.br/saopaulo/artigo/ninguem-pode-impedir-a-realizacao-de-obras-necessarias-num-condominio/
- https://fibersals.com.br/blog/obras-em-condominio-o-que-diz-lei/
- https://satsbh.com.br/obra-em-area-comum-do-condominio-o-que-diz-a-lei/
- https://contaiffer.com.br/perguntas-e-respostas-sobre-direito-condominial/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/novo-codigo-civil-capitulo-condominios-legislacao-codigo-civil-capitulo-sobre-condominios
- https://www.partnerbank.com.br/blog/direito-condominial/
- https://habitacional.com.br/funcao-do-sindico-responsabilidades-e-obrigacoes-do-sindico/
- https://www.projuris.com.br/blog/funcao-do-sindico-no-direito-condominial/
- https://blog.townsq.com.br/sindicos/responsabilidades-do-sindico/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.oabmt.org.br/artigo/470/o-direito-condominial-como-mais-um-elemento-da-quarta-revolucao-industrial
- https://www.groupsoftware.com.br/blog/direito-condominial-2/
[…] https://vieirabraga.com.br/regras-para-realizar-obras-dentro-de-um-apartamento-no-condominio/ […]