Pagar o preço ou assinar a escritura não garante, sozinho, que o comprador receberá imediatamente as chaves. A entrega da posse depende do contrato, do cumprimento das condições e da situação real do imóvel. Quando o prazo vence e o vendedor permanece no local, é preciso agir com documentação e escolher entre exigir o cumprimento ou desfazer o negócio.
Se o vendedor não entrega imóvel, o comprador deve separar três planos: obrigação contratual de entregar, transferência da propriedade pelo registro e posse física. Cada um produz medidas e provas diferentes. A notificação pode constituir mora; a ação de obrigação de fazer pode buscar chaves; e o proprietário registrado pode avaliar imissão na posse.
Neste guia: confira o que verificar no contrato, quais medidas podem ser avaliadas e como documentar prejuízos.
Leia a cláusula de entrega antes de notificar
O contrato pode vincular as chaves ao pagamento integral, à assinatura da escritura, ao registro, à quitação do financiamento ou a uma data objetiva. Também pode prever período para desocupação pelo vendedor, multa, taxa de ocupação e responsabilidade por condomínio e tributos. Não se deve cobrar atraso antes de verificar se a condição ocorreu.
- Data ou evento previsto para entrega das chaves.
- Saldo de preço e forma de comprovação da quitação.
- Obrigações anteriores do comprador e do vendedor.
- Prazo de tolerância, se houver, e sua redação.
- Multa por atraso ou descumprimento.
- Regra sobre ocupação temporária pelo vendedor.
- Responsabilidade por IPTU, condomínio, consumo e seguro.
- Forma contratual de notificação e endereço das partes.
Comprove o próprio adimplemento. Extratos, recibos, quitação do banco, escritura e protocolo de documentos mostram que o comprador cumpriu ou está pronto para cumprir. Se existe saldo condicionado à entrega, a estratégia pode envolver depósito ou demonstração de capacidade, sem pagar fora das garantias contratuais.
Propriedade, promessa e posse são situações distintas
Pelo Código Civil, o contrato de compra e venda obriga o vendedor a transferir o domínio e o comprador a pagar o preço. Nos imóveis, a propriedade entre vivos é adquirida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis. Antes dele, pode existir um direito obrigacional forte, mas o vendedor ainda aparece como proprietário perante terceiros.
A posse é o poder fático sobre o bem. Um comprador pode já ser proprietário registrado e nunca ter entrado no apartamento; também pode receber chaves antes do registro. Essa diferença orienta a ação: imissão na posse costuma ser instrumento de quem tem direito dominial e busca a primeira posse, enquanto obrigação de fazer e tutela contratual podem ser adequadas em outras configurações.
Se o imóvel está ocupado por locatário, familiar, comodatário ou terceiro, é necessário descobrir o título da ocupação. O vendedor não pode prometer entrega livre e ignorar contrato de locação vigente ou direitos do ocupante. Matrícula, contrato, notificações e data em que o terceiro entrou no bem ajudam a definir quem deve integrar a ação.
Notificação e constituição em mora
A notificação deve ser objetiva: identificar contrato e imóvel, demonstrar o cumprimento do comprador, apontar cláusula e prazo vencido, fixar data razoável para entrega e reservar os direitos. Envie pelo meio previsto e por canal que comprove conteúdo e recebimento. Mensagem sem confirmação pode não cumprir a função desejada.
Também solicite vistoria, chaves, controles, documentos do condomínio, manuais, leituras de medidores e quitação de encargos anteriores. Se o vendedor alega obstáculo, peça descrição e prova. Promessa vaga de sair “em breve” deve ser convertida em data escrita; sucessivas tolerâncias podem dificultar a prova do atraso.
Não tente retirar o ocupante por conta própria. Trocar fechadura, interromper serviços ou entrar sem autorização pode gerar conflito possessório e responsabilidade. A urgência deve ser levada ao Judiciário com os documentos necessários.
Cumprimento, imissão na posse ou resolução
O artigo 475 do Código Civil permite à parte lesada pedir resolução do contrato ou exigir seu cumprimento, com perdas e danos em ambos os casos quando cabíveis. A escolha considera interesse atual no imóvel, situação registral, capacidade de entrega, tempo do atraso e risco de insolvência.
- Cumprimento específico: busca realizar a entrega prometida, com prazo e eventual multa judicial.
- Imissão na posse: pode ser adequada ao proprietário que nunca exerceu a posse e quer obtê-la.
- Resolução: desfaz o vínculo por inadimplemento relevante, com restituições e perdas comprovadas.
- Tutela de urgência: depende de probabilidade do direito e perigo de dano, não sendo automática.
- Medida contra terceiro: exige identificar o título de quem ocupa e respeitar seu contraditório.
A matrícula atualizada é indispensável. Ela revela proprietário, ônus, indisponibilidades, hipotecas, alienação fiduciária e transmissões posteriores. Uma ação fundada apenas em contrato antigo pode ignorar fato registral que muda a estratégia. Certidões e consulta ao processo de financiamento também podem ser necessárias.
A linha do tempo que prova o atraso
Monte uma cronologia com proposta, contrato, pagamentos, escritura, registro, data prometida para chaves, notificações e respostas. Para cada marco, associe o documento original. Isso mostra se o comprador estava adimplente e quando a recusa se tornou inequívoca.
- Contrato, aditivos e proposta aceita.
- Comprovantes de todos os pagamentos e quitação.
- Escritura e matrícula atualizada.
- Comunicações sobre data de entrega e ocupação.
- Notificação com prova de recebimento.
- Fotos ou vistoria que identifiquem estado e ocupante.
- Boletos e avisos de condomínio e tributos.
- Recibos de aluguel, guarda-móveis e mudança adiada.
- Prova de financiamento e custos adicionais.
- Respostas em que o vendedor reconhece o atraso.
Preserve mensagens completas, não apenas capturas selecionadas. Exporte a conversa, guarde áudios originais e identifique telefone e data. Se houver reunião, registre depois o que foi combinado por e-mail ou mensagem e peça confirmação.
Taxa de ocupação, aluguel e outros prejuízos
A permanência injustificada no imóvel pode fundamentar indenização pelo uso, frequentemente discutida por referência ao valor locativo. Não existe percentual universal para todo contrato. Data da mora, cláusula, natureza da ocupação e prova de fruição influenciam o cálculo. Evite multiplicar multa, aluguel e lucros cessantes pelo mesmo prejuízo sem base.
Despesas do comprador com aluguel temporário, armazenamento, mudança cancelada, juros adicionais e oportunidade de locação podem ser pedidas quando houver nexo e prova. Guarde contrato, recibos e justificativa. Dano moral também não é automático: o atraso contratual precisa ter repercussão relevante além do aborrecimento comum.
IPTU e condomínio merecem atenção especial. Em decisão de 2026, o STJ registrou que, sem imissão dos compradores na posse, esses encargos permaneciam sob responsabilidade da vendedora naquela relação. Perante o condomínio, contudo, a natureza propter rem e a situação registral podem permitir cobrança do proprietário. Por isso, contrato, posse e relação com o credor devem ser analisados separadamente.
Entrega das chaves e vistoria segura
Quando a entrega finalmente ocorrer, faça vistoria detalhada antes de assinar quitação. Compare estado prometido, móveis incluídos, instalações, débitos, manuais, controles e número de chaves. Fotografe medidores e ambientes. Se houver defeito, registre no termo com prazo para solução ou reserva de direitos.
A entrega física pode mudar responsabilidade por riscos e encargos. O Código Civil coloca, em regra, os riscos da coisa com o vendedor até a tradição, com ressalvas. Não aceite retroagir a data das chaves sem compreender o efeito sobre condomínio, IPTU, consumo e seguro.
O guia sobre cuidados jurídicos na compra e venda pode complementar a revisão documental. Um advogado imobiliário ajuda a escolher entre posse, cumprimento e resolução.
Como negociar sem perder prova ou direitos
Uma solução negociada pode ser mais rápida, mas precisa indicar data certa, condição do imóvel, valor de ocupação, encargos e consequência do novo descumprimento. Evite aditivos que apenas trocam “em breve” por outro prazo aberto. Se o vendedor precisa de alguns dias, o acordo pode prever vistoria antecipada, multa diária proporcionada e entrega de documentos desde já.
O comprador deve avaliar se a tolerância afeta financiamento, mudança, escola, locação atual ou compromisso de revenda. Esses impactos precisam aparecer na negociação, não como ameaça, mas como custos reais. Uma prorrogação pode ser razoável quando acompanhada de compensação e garantia; pode ser prejudicial quando apenas transfere todo o risco para quem já pagou.
Se existem móveis do vendedor, registre prazo e responsabilidade pela retirada. O recebimento de chaves com bens dentro pode gerar disputa sobre guarda. Um termo de entrega deve listar itens, estado do imóvel, medidores, controles, acesso ao condomínio e pendências. Fotografias anexas reduzem dúvida sobre o momento em que a posse mudou.
Também é importante comunicar o condomínio sobre a data real da imissão, apresentando documentos sem expor informação desnecessária. Solicite posição dos débitos e identifique quem constará como responsável daqui em diante. Essa providência não resolve sozinha a obrigação perante terceiros, mas cria prova contemporânea sobre ciência da transação e da ocupação.
Quando o vendedor não entrega imóvel mesmo depois do acordo, preserve o aditivo e a nova mora. Não continue renegociando indefinidamente sem reavaliar patrimônio, matrícula e risco de alienação. A tutela urgente pode se tornar mais relevante se surgirem anúncios de revenda, novos ônus ou tentativa de transferir a posse a terceiro.
Fontes oficiais consultadas
- Código Civil, compra e venda, inadimplemento, registro e propriedade.
- STJ: posse como marco de taxa de ocupação e encargos no caso analisado.
- STJ, Tema 886: responsabilidade condominial e promessa não registrada.
Perguntas frequentes
Posso entrar no imóvel porque já paguei?
Não por conta própria se a posse não foi entregue e há ocupante. Pagamento e até registro não autorizam invasão ou troca unilateral de fechadura. A via adequada depende do título, do contrato e de quem ocupa.
Preciso registrar a escritura antes de pedir a posse?
O registro transfere a propriedade e costuma ser central para imissão na posse fundada no domínio. Em outras situações, direitos contratuais podem sustentar obrigação de entrega. A matrícula, o contrato, a quitação e a situação do ocupante devem ser avaliados juntos.
O vendedor deve pagar aluguel pelo atraso?
Pode haver indenização pelo uso ou perdas, mas valor e termo inicial dependem do contrato, da mora, da ocupação e da prova. Não existe taxa automática aplicável a todo negócio imobiliário; o cálculo deve evitar duplicidade com multa e outros danos.
Posso desistir da compra e pedir o dinheiro de volta?
O inadimplemento relevante pode permitir resolução com restituições e perdas e danos. É preciso verificar culpa, cláusulas, estágio do registro, financiamento, ocupação e consequências para terceiros antes de escolher entre desfazer o negócio e exigir seu cumprimento.
Conclusão: contrato e posse precisam convergir
Quando o vendedor não entrega imóvel, o comprador deve provar adimplemento, prazo vencido, situação registral, ocupação e prejuízos. A medida pode buscar chaves, primeira posse, resolução ou indenização, conforme o título e o interesse atual.
Notifique sem demora, obtenha matrícula atualizada e preserve a cronologia completa da negociação. Não tente resolver a posse à força nem continue pagando encargos sem identificar quem juridicamente responde por cada período e perante qual credor.
