O contrato de locação pode ser formalizado de forma verbal ou escrita, ambos com validade legal. No entanto, a locação verbal traz mais insegurança às partes, pois deixa brechas para discussões em eventual discordância sobre o que foi acordado. Portanto, embora válido, o contrato verbal não é recomendado, sendo preferível a formalização do contrato por escrito, o que traz mais segurança jurídica.
Caso ocorra inadimplência do aluguel em um contrato verbal, o locador poderá entrar com uma ação de despejo para reaver o imóvel. Porém, a comprovação da existência da locação será ônus do autor da ação, o que pode gerar discussões e conflitos locatícios.
Principais aprendizados
- Contratos de locação verbais trazem mais insegurança jurídica
- Locador deve comprovar a existência da locação verbal em ação de despejo
- Recomendação é formalizar o contrato por escrito
- Inquilino sem contrato possui alguns direitos
- Ações de despejo em contratos verbais podem gerar conflitos
Ações de despejo em contratos verbais
No cenário do direito inquilinato, as ações de despejo envolvendo contratos verbais são uma realidade comum. A lei do inquilinato (Lei 8.245/91) estabelece que o contrato de locação pode ser pactuado de forma verbal, conferindo validade a esse tipo de acordo. Portanto, o locador poderá ingressar com uma ação de despejo caso o locatário não cumpra com o pagamento do aluguel, mesmo que o contrato seja verbal.
Legalidade do contrato verbal
Conforme entendimento consolidado na jurisprudência, em ações de despejo envolvendo contrato verbal, o ônus da prova da existência da relação locatícia recai sobre a parte autora, ou seja, o locador. Portanto, cabe a ele apresentar provas robustas que comprovem a celebração do contrato verbal com o locatário, não sendo suficiente apenas o depoimento de testemunhas. Caso o locador não consiga comprovar a existência da locação, o pedido de despejo será julgado improcedente.
Ônus da prova na ação de despejo
De acordo com o artigo 373, inciso I, do Código de Processo Civil (CPC/15), o autor de uma ação de despejo tem o ônus de provar os fatos constitutivos do seu direito. Ou seja, cabe ao locador demonstrar a existência do contrato verbal de locação, por meio de provas documentais, como recibos de aluguel, ou testemunhos. Caso o locador não consiga comprovar a relação locatícia, o pedido de despejo poderá ser julgado improcedente.
“Conforme entendimento consolidado na jurisprudência, em ações de despejo envolvendo contrato verbal, o ônus da prova da existência da relação locatícia recai sobre a parte autora, ou seja, o locador.”
Requisitos para liminar de despejo
Quando um locador enfrenta um caso de inadimplência de aluguéis ou descumprimento de outras obrigações contratuais por parte do inquilino, a liminar de despejo se torna uma ferramenta crucial. A Lei 8.245/91 estabelece que a simples falta de pagamento de aluguéis e encargos é motivo suficiente para a rescisão do contrato de locação e o despejo do locatário.
Para obter uma decisão judicial rápida, em até 15 dias, determinando a desocupação do imóvel pelo locatário, o locador deve prestar uma caução no valor equivalente a 3 meses de aluguel. Esse valor será devolvido ao final da ação, servindo apenas como uma garantia caso a ação seja julgada improcedente.
Caso o prazo para desocupação acordado no distrato seja inferior a 6 meses, não será possível a concessão da liminar de reintegração de posse, mas o despejo poderá ser decretado normalmente.
A concessão da liminar de despejo é considerada uma tutela de evidência, um direito líquido e certo do locador, desde que atendidos os requisitos legais, como a ausência de garantia no contrato de locação e o depósito da caução equivalente a três meses de aluguel.
É importante ressaltar que o deferimento da medida liminar não acarreta risco de dano irreversível, podendo a parte ré comprovar a purga da mora para evitar a consolidação da ordem de remoção.
Casos em que a liminar de despejo pode ser concedida
- Inadimplência do Aluguel: Uma das principais hipóteses em que a liminar de despejo pode ser concedida é a falta de pagamento do aluguel por um período determinado.
- Descumprimento de Obrigações Contratuais: Além da inadimplência do aluguel, o não cumprimento de outras obrigações, como causar danos ao imóvel ou utilizar o imóvel de maneira imprópria, pode levar à concessão da liminar de despejo.
- Término do Prazo de Locação: Se o contrato de locação chegar ao fim e o inquilino se recusar a sair do imóvel, o locador pode buscar a liminar de despejo para reaver a posse.
- Denúncia Vazia: Em casos de denúncia vazia, em que o locador deseja retomar o imóvel sem motivo específico após o término do contrato, também é possível solicitar a liminar de despejo.
Os requisitos para a concessão da liminar de despejo estão sedimentados na jurisprudência, com julgamentos que reforçam a imperatividade da medida, desde que atendidos os requisitos legais.
Conclusão
Em resumo, embora o contrato verbal de locação seja válido, ele traz maior insegurança jurídica em comparação ao contrato escrito. Caso o locatário não pague o aluguel, o locador poderá ingressar com uma ação de despejo, porém terá o ônus de comprovar a existência da locação verbal. Para obter uma decisão judicial rápida determinando a desocupação do imóvel, o locador deverá prestar uma caução equivalente a 3 meses de aluguel.
Portanto, recomenda-se sempre a formalização do contrato de locação por escrito, a fim de evitar discussões futuras e facilitar a proteção dos direitos do locador. Desta forma, o locador terá maior segurança jurídica e poderá se resguardar com mais facilidade em caso de inadimplência ou outras situações que exijam a retomada do imóvel.
Em casos de contrato verbal, o locador deve estar atento aos requisitos legais e estar preparado para comprovar a relação locatícia, de modo a garantir uma resolução célere da ação de despejo. Independentemente da modalidade do contrato, é essencial que ambas as partes conheçam seus direitos e deveres, para que a locação transcorra de forma harmoniosa.
Links de Fontes
- https://www.migalhas.com.br/coluna/novos-horizontes-do-direito-privado/380899/a-locacao-urbana-e-a-denuncia-vazia-na-contratacao-verbal
- https://conteudos.quintoandar.com.br/como-tirar-um-inquilino-do-imovel-que-nao-tem-contrato/
- http://www.informef.com.br/paginas/mef35984.htm
- https://easyjur.com/blog/modelos-de-peticao/acao-de-despejo-por-locacao-verbal-retomada-do-imovel-novo-cpc/
- https://www.conjur.com.br/2019-jan-20/luciana-cruz-liminares-possiveis-acoes-despejo/
- https://endonegociosimobiliarios.com.br/liminar-de-despejo-entenda-as-hipoteses-em-que-pode-ser-concedida/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://www.alude.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://advocaciareis.adv.br/blog/acao-de-despejo-por-falta-de-pagamento/
