A aquisição de um imóvel de posse, sem um contrato formal de transferência de propriedade, pode representar diversos riscos para o comprador. Quando se adquire um imóvel dessa forma, o comprador se torna apenas um possuidor do bem, e não seu proprietário legal.
Alguns dos principais riscos de não ter um contrato formal incluem: o vendedor não ser o verdadeiro proprietário do imóvel, o que pode gerar conflitos futuros; a possibilidade de venda do mesmo imóvel para mais de uma pessoa devido à ausência de registro; e irregularidades no loteamento do terreno, que podem afetar o acesso a serviços básicos.
Além disso, o vendedor responsável por um imóvel de posse pode enfrentar penalidades legais, como prisão, por crimes como falsidade ideológica, estelionato e falsificação de documentos. Portanto, é essencial ter cautela e realizar uma análise minuciosa antes de efetuar a compra de um imóvel de posse, a fim de evitar problemas legais, financeiros e até mesmo a perda do próprio imóvel.
Principais destaques
- Existem riscos significativos na compra de um imóvel de posse, pois o comprador não se torna o proprietário legal do bem.
- Alguns dos principais riscos incluem: vendedor não ser o verdadeiro proprietário, possibilidade de venda para mais de uma pessoa e irregularidades no loteamento.
- Esses riscos podem levar a problemas legais, financeiros e até mesmo a perda do imóvel.
- É essencial realizar uma análise cuidadosa antes de comprar um imóvel de posse para evitar futuros problemas.
- A regularização de um imóvel de posse pode ser alcançada por meio de ações legais, como a usucapião ou o desmembramento do terreno.
O que é posse e propriedade?
Definições e diferenças
No direito brasileiro, os conceitos de posse e propriedade são distintos. A posse é a situação em que alguém detém o imóvel, seja como proprietário ou não. Já a propriedade é o direito legal de domínio sobre o imóvel, ou seja, ser o seu legítimo dono. Para ser considerado proprietário, é necessário ter o imóvel registrado em seu nome no Registro de Imóveis.
Quem possui a posse, mas não a propriedade, é chamado de possuidor. Essa distinção é fundamental para entender os riscos envolvidos na compra de um imóvel de posse.
A posse pode ser plena, quando o possuidor tem controle total sobre o imóvel, ou por subordinação, quando o possuidor está subordinado a outro, seguindo diretrizes do verdadeiro proprietário. Já a propriedade é o direito legal sobre o imóvel, com o registro oficial da terra em cartório.
Enquanto a posse é um direito relativo, a propriedade é um direito absoluto. A posse precária não tem fundamento legal, diferente da posse justa, que possui embasamento legal. A propriedade só pode ser adquirida de forma legal.
A regularização da posse pode ser feita por meio da usucapião, que permite ao possuidor adquirir a propriedade por mecanismos legais, desde que cumpra requisitos como a posse mansa e pacífica do imóvel por um determinado prazo.
“A posse é a situação em que alguém detém o imóvel, seja como proprietário ou não. Já a propriedade é o direito legal de domínio sobre o imóvel.”
Riscos de não ter contrato formal
A ausência de um contrato formal na aquisição de um imóvel de posse acarreta diversos riscos para o comprador. Um deles é o risco de o vendedor não ser o verdadeiro proprietário, o que pode gerar complicações jurídicas no futuro. Outro risco é a possibilidade de o imóvel ter sido vendido para mais de uma pessoa, resultando em disputas.
Além disso, o imóvel pode estar localizado em um loteamento irregular, dificultando o acesso a serviços públicos. Sem um contrato formal, o comprador não tem a garantia de se tornar o proprietário legal do imóvel, ficando apenas na condição de possuidor. Isso pode gerar problemas na obtenção de financiamento e na revenda do bem.
- Risco de o vendedor não ser o verdadeiro proprietário
- Possibilidade de o imóvel ter sido vendido para mais de uma pessoa
- Imóvel localizado em um loteamento irregular
- Comprador fica apenas na condição de possuidor, sem a garantia de ser o proprietário legal
- Dificuldades na obtenção de financiamento e na revenda do imóvel
“De acordo com o artigo 1.245 do Código Civil, a transmissão de propriedade de um imóvel requer escritura pública e registro em cartório de imóveis, mostrando a legislação como um procedimento essencial para a validade da transação.”
Portanto, a falta de um contrato formal na compra de um imóvel de posse traz diversos riscos, podendo gerar problemas jurídicos, financeiros e de acesso a serviços públicos. É fundamental que os envolvidos na transação observem os requisitos legais para a aquisição e transferência da propriedade.
Consequências legais da posse precária
A posse precária é uma situação delicada no mercado imobiliário, onde uma pessoa ocupa um imóvel sem possuir um título legal que garanta sua permanência. Nesse cenário, o verdadeiro proprietário pode solicitar o despejo do ocupante a qualquer momento, seja por meio extrajudicial ou através de um processo judicial.
O ocupante que se encontra em situação de posse precária também pode ser responsabilizado por eventuais danos causados ao imóvel e corre o risco de perder os investimentos realizados durante o período de ocupação. Para resolver essa situação, é necessário regularizar a situação do imóvel, seja por meio de um acordo com o proprietário ou através de um processo de usucapião.
Processo de despejo
Quando a posse é considerada precária, o proprietário possui o direito de solicitar o despejo do ocupante. Esse processo pode ser feito de forma extrajudicial, com a notificação do ocupante, ou através de uma ação judicial de reintegração de posse.
- No caso de posse precária, o proprietário não precisa comprovar justo título ou boa-fé para solicitar o despejo.
- O ocupante pode ser responsabilizado por danos causados ao imóvel durante o período de posse precária.
- Eventuais benfeitorias realizadas pelo ocupante podem ser indenizadas, dependendo da situação.
A regularização da posse precária é essencial para evitar riscos e garantir a segurança jurídica tanto para proprietários quanto para ocupantes. Nesse sentido, empresas imobiliárias digitais como o QuintoAndar podem auxiliar no processo de transferência de propriedade e aquisição de propriedade, contribuindo para a resolução de situações de posse precária.
Conclusão
A posse e propriedade são conceitos fundamentais no direito imobiliário brasileiro. A aquisição de propriedade e sua transferência envolvem processos formais, documentação e registros legais, enquanto a posse pode ser adquirida e transferida de maneira mais simples. No entanto, a posse não confere ao possuidor os mesmos direitos de propriedade, como o pleno domínio e a possibilidade de reivindicar o bem de qualquer possuidor injusto.
A compra de um imóvel de posse envolve diversos riscos, pois o comprador não se torna o proprietário legal do bem. Sem um contrato formal, o comprador corre o risco de se tornar apenas um possuidor precário, sujeito a ser despejado a qualquer momento pelo verdadeiro proprietário. Portanto, é essencial que o comprador realize uma análise cuidadosa da situação do imóvel, solicitando documentos e informações sobre a cadeia dominial, antes de efetuar a compra.
Caso opte por prosseguir, é importante contar com a assessoria de um profissional especializado em direito imobiliário para garantir a maior segurança jurídica possível. Dessa forma, é possível minimizar os riscos e evitar consequências legais decorrentes da posse precária, como o processo de despejo. A Vieira Braga Advogados está à disposição para orientar e assessorar os clientes em todas as questões envolvendo posse e propriedade.
Links de Fontes
- https://carvalhosc.adv.br/qual-risco-compra-imovel-posse/
- https://www.oliveiranetoimob.com.br/compra-e-venda-de-imovel/e-arriscado-comprar-terreno-de-posse/
- https://guairaimoveis.com.br/blog/imovel-sem-escritura/
- https://feldmann.adv.br/qual-a-diferenca-entre-posse-e-propriedade/
- https://baccin.com.br/2021/entenda-a-diferenca-entre-posse-e-propriedade/
- https://safrasecifras.com.br/posse-x-propriedade-entenda-a-diferenca/
- https://www.lbca.com.br/os-riscos-de-nao-transmitir-e-registrar-a-aquisicao-de-um-imovel/
- https://www2.senado.leg.br/bdsf/bitstream/handle/id/391/r139-08.pdf?sequence=4&isAllowed=y
- https://www.colegioregistralmg.org.br/a-transmissibilidade-de-direitos-possessorios-por-escritura-publica/
- https://trilhante.com.br/curso/posse-1/aula/modalidades-de-posse-3
- https://www.quintoandar.com.br/guias/manual-imobiliario/posse-precaria/
- https://www.projuris.com.br/blog/posse-e-propriedade/
- https://advbox.com.br/blog/posse-e-propriedade/
