A promessa de compra e venda é um contrato amplamente utilizado em negócios imobiliários, regulado pelos artigos 1.417 e 1.418 do Código Civil de 2002. O não cumprimento deste contrato pode gerar consequências jurídicas significativas para ambas as partes. A Súmula 239 do STJ estabelece que o registro da promessa não é requisito para a adjudicação compulsória. Recentes decisões do STJ, como no REsp 1.789.863/MS, têm alterado o entendimento sobre a necessidade de prévia resolução judicial para reintegração de posse em caso de inadimplemento.
Principais pontos de atenção:
- Entendimento jurisprudencial sobre a promessa de compra e venda de imóveis
- Requisitos legais para o contrato de promessa de compra e venda
- Consequências jurídicas do não cumprimento contratual
- Importância da orientação de um advogado especializado
- Mecanismos de resolução e indenização em caso de inadimplemento
Aspectos fundamentais da promessa de compra e venda
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar que obriga o promitente vendedor a transferir um imóvel residencial ou comercial ao promitente comprador mediante o pagamento do preço acordado. Suas características essenciais incluem a irretratabilidade e a possibilidade de adjudicação compulsória, ou seja, o promitente comprador pode exigir judicialmente a celebração do contrato definitivo.
Natureza jurídica e características essenciais
O contrato de promessa de compra e venda é considerado um direito real, conferindo ao promitente comprador garantias legais quanto à aquisição do imóvel. O registro desse contrato no cartório de imóveis é requisito indispensável para a adjudicação compulsória, conforme estabelecido pelo Código Civil de 2002.
Direitos e obrigações das partes contratantes
O promitente vendedor tem a obrigação de outorgar a escritura definitiva ao promitente comprador, enquanto este último tem o direito de exigir judicialmente a concretização da transação imobiliária. As opções usuais de pagamento incluem à vista, com arras/sinal, ou parcelado diretamente com o vendedor ou por meio de financiamento habitacional.
Princípios contratuais aplicáveis
Os principais princípios contratuais que regem a promessa de compra e venda são a boa-fé objetiva, a função social do contrato e o pacta sunt servanda (os pactos devem ser cumpridos). O novo Código Civil de 2002 trouxe mudanças significativas, incorporando princípios como eticidade, sociabilidade e função social, visando garantir a segurança jurídica nas transações imobiliárias.
“A promessa de compra e venda, quando registrada e sem cláusula de arrependimento, confere ao promitente comprador um direito real à aquisição do imóvel.”
Compra e venda de imóveis: Requisitos legais e proteção jurídica
A compra e venda de imóveis é uma transação complexa que envolve requisitos legais específicos. Para garantir a validade e a segurança jurídica dessa negociação, é essencial cumprir determinados procedimentos.
O contrato de compra e venda de imóvel é obrigatório em transações cujo valor ultrapasse 30 salários mínimos. Esse documento deve ser formalizado por meio de registro em cartório, tabelionato ou com assinatura digital, assegurando sua validade legal.
Além disso, informações como nomes, registros civis, CPFs, nacionalidades, estados civis e endereços dos compradores e vendedores devem constar no contrato. Leis como a Lei nº 13.786/18, o art. 35 da Lei nº 4.591/64 e o art. 26 da Lei nº 6.766/79 definem os requisitos obrigatórios desses contratos.
O reconhecimento de firma em contratos pode ser feito em repartições escolhidas pelas partes ou através de contratos digitais com validade assegurada pela Lei nº 14.063/2020. Essa flexibilidade facilita o processo de compra e venda de imóveis de investimento e avaliação de propriedades.
Além dos requisitos legais, a proteção jurídica do consumidor em contratos imobiliários é garantida pelo Código de Defesa do Consumidor. Isso inclui a proibição de cláusulas abusivas e o direito de arrependimento. O registro da promessa de compra e venda também confere ao promitente comprador um direito real, oponível a terceiros.
“O registro da promessa de compra e venda confere direito real ao promitente comprador, oponível a terceiros.”
Portanto, a compra e venda de imóveis envolve uma série de aspectos legais que devem ser observados para garantir a segurança jurídica da transação, tanto para o comprador quanto para o vendedor e o corretor de imóveis.
Consequências do não cumprimento contratual
Quando ocorre o não cumprimento da promessa de compra e venda de um imóvel, isso pode resultar em diversas consequências jurídicas importantes. A negociação imobiliária envolve aspectos jurídico imobiliário que precisam ser compreendidos pelas partes contratantes, como a Vieira Braga Advogados pode orientar.
Resolução por inadimplemento do comprador
De acordo com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (STJ), é considerado razoável a retenção de 10% a 25% dos valores pagos pelo comprador em caso de resolução contratual por sua culpa. Essa prática visa proteger os interesses do promitente vendedor e evitar enriquecimento ilícito do comprador inadimplente.
Percentuais de retenção de valores
A jurisprudência tem entendido que, dependendo das circunstâncias do caso, a retenção de 10% a 25% dos valores pagos é um percentual considerado justo e proporcional quando ocorre a resolução do contrato por culpa do comprador. Essa medida busca equilibrar os interesses das partes envolvidas na negociação imobiliária.
Reintegração de posse e aspectos processuais
Recentes mudanças jurisprudenciais têm permitido, em alguns casos, a reintegração imediata do promitente vendedor na posse do imóvel, mediante cláusula resolutiva expressa e notificação extrajudicial, sem a necessidade de prévia ação judicial de resolução contratual. Esse entendimento visa agilizar o processo e garantir a efetividade da proteção jurídica.
“A legislação e a jurisprudência brasileira oferecem amparo legal aos profissionais da negociação imobiliária e aos jurídico imobiliário, como a Vieira Braga Advogados, para resolver questões relacionadas ao não cumprimento de contratos de compra e venda de imóveis.”
As pessoas também perguntam:
Pode executar promessa de compra e venda?
Sim, é possível executar uma promessa de compra e venda, caso a outra parte não cumpra o acordo. O comprador ou vendedor pode recorrer à Justiça para exigir o cumprimento do contrato, seja por meio de ação de execução ou até mesmo pleiteando indenização por danos. É importante ter o contrato formalizado e a prova do descumprimento.
O que invalida um contrato de compra e venda?
Um contrato de compra e venda pode ser invalidado por motivos como falta de consentimento das partes (vício de vontade), objeto ilícito ou impossível, incapacidade de alguma das partes, ou vícios formais (por exemplo, falta de assinatura ou registro necessário). A fraude, coação ou erro material também podem levar à invalidação do contrato.
Como anular promessa de compra e venda?
Para anular uma promessa de compra e venda, é necessário demonstrar que houve algum vício no contrato, como erro, fraude, coação ou falta de consentimento. A parte interessada deve entrar com uma ação judicial, apresentando provas que comprovem a irregularidade. É recomendável contar com o auxílio de um advogado especializado para avaliar o caso e os meios legais para anulação.
O que diz o artigo 166 do Código Civil?
O artigo 166 do Código Civil Brasileiro trata da nulidade dos contratos. Ele estabelece que um contrato é nulo quando é celebrado com objeto ilícito, impossível ou com vícios de consentimento, como erro, dolo, coação ou fraude. O artigo também menciona que a nulidade pode ser declarada judicialmente, dependendo das circunstâncias do caso.
O que gera nulidade de contrato?
A nulidade de um contrato pode ocorrer quando o objeto do contrato é ilícito ou impossível de ser realizado, quando há falta de consentimento, como no caso de coação, erro, dolo ou fraude, quando uma das partes é incapaz de contratar, como menores de idade ou pessoas incapazes, ou quando o contrato não segue a formalidade exigida por lei, como no caso de contratos que precisam ser registrados e não o são. Esses fatores tornam o contrato inválido e passível de anulação judicial.
Conclusão
A compra e venda de imóveis é um processo complexo que requer atenção aos aspectos jurídicos envolvidos. A promessa de compra e venda é um instrumento jurídico crucial, cujo não cumprimento pode acarretar graves consequências para as partes contratantes.
As recentes mudanças jurisprudenciais têm buscado equilibrar os direitos das partes, considerando princípios como a função social do contrato e a boa-fé objetiva. É fundamental que as partes estejam cientes de seus direitos e obrigações, e busquem orientação de profissionais especializados em jurídico imobiliário, como os advogados da Vieira Braga, para garantir a segurança e efetividade do negócio imobiliário.
Apenas com o devido cuidado e assessoria jurídica adequada, é possível navegar com segurança pelas complexidades da compra e venda de imóveis e evitar potenciais problemas decorrentes do não cumprimento da promessa de compra e venda.
Links de Fontes
- https://ambitojuridico.com.br/contrato-de-promessa-de-compra-e-venda-de-bem-imovel/
- https://www.terencioadvocacia.com.br/contrato-de-compra-e-venda-de-imovel-nao-cumprido-pelo-vendedor-e-distrato/
- https://www.irib.org.br/obras/a-promessa-de-compra-e-venda-no-ncc-reflexos-das-inovacoes-nas-atividades-notarial-e-registral
- https://www.migalhas.com.br/depeso/402450/caracteristicas-do-compromisso-de-compra-e-venda
- https://www.migalhas.com.br/depeso/376648/contrato-de-promessa-de-compra-e-venda-de-imoveis
- https://www.direcional.com.br/blog/financas/contrato-de-compra-e-venda-de-imovel/
- https://feldmann.adv.br/requisitos-do-contrato-de-compra-e-venda-de-imovel/
- https://ambitojuridico.com.br/promessa-de-compra-e-venda-inadimplemento-contratual-pelo-atraso-na-entrega-do-imovel/
- https://www.tjdft.jus.br/consultas/jurisprudencia/jurisprudencia-em-temas/jurisprudencia-em-detalhes/compra-e-venda-de-imovel-em-construcao/clausula-penal-ou-multa-penal-10-a-25-sobre-o-valor-pago-do-imovel-2500-rescisao-do-contrato-por-culpa-promitente-comprador
- https://www.migalhas.com.br/depeso/331486/compra-e-venda-de-imovel–rescisao-contratual-e-devolucao-dos-valores-pagos
- https://silvanacarvalho.com.br/blog/juridico/compra-e-venda-de-imovel-antes-da-conclusao-do-inventario/
- https://www.projuris.com.br/blog/clausulas-contrato-compra-venda-imoveis/
