A ação de despejo é um recurso legal utilizado por proprietários de imóveis comerciais quando há descumprimento do contrato de locação por parte do inquilino. Essa medida visa reaver o controle do patrimônio, seja por falta de pagamento do aluguel, infração contratual ou outras situações previstas na Lei do Inquilinato. No entanto, é importante ressaltar que o processo de despejo deve ser precedido por uma tentativa de acordo amigável, respeitando os direitos do inquilino em manter sua atividade econômica.
Durante a pandemia da COVID-19, muitas empresas enfrentaram dificuldades para arcar com o pagamento do aluguel devido à queda nas vendas. Nesse cenário, alguns proprietários negociaram com os inquilinos para evitar a rescisão dos contratos e manter suas empresas ativas. Essa flexibilidade é essencial, pois os contratos comerciais possuem prazos mais longos, garantindo a continuidade da atividade empresarial.
Principais pontos de destaque
- A ação de despejo deve ser precedida por uma tentativa de acordo amigável entre as partes.
- Proprietários devem seguir as regras descritas na Lei do Inquilinato para realizar o despejo comercial.
- Contratos de locação comercial têm prazos mais longos, garantindo a continuidade da atividade empresarial.
- O acompanhamento de um advogado especializado em direito imobiliário é recomendado para a realização da ação de despejo.
- A mediação é uma etapa inicial fundamental antes de optar pela ação judicial de despejo.
O que é ação de despejo comercial?
A ação de despejo é um recurso legal que permite ao proprietário de um imóvel comercial reaver seu patrimônio quando não está satisfeito com a utilização do seu bem ou quando há quebra de cláusulas definidas no contrato de locação. Essa ação judicial deve ser iniciada apenas após uma tentativa de acordo amigável, respeitando os direitos do inquilino em manter sua atividade econômica, ao mesmo tempo em que preserva os direitos do proprietário na preservação do seu patrimônio.
A Lei do Inquilinato (Lei nº. 8.245 de 18 de outubro de 1991) é muito específica quanto aos direitos e deveres das partes envolvidas na locação, garantindo a desocupação do imóvel desde que todas as regras descritas na lei sejam rigorosamente seguidas.
- A ação de despejo por falta de pagamento pode ser proposta no dia imediato ao vencimento do aluguel.
- O locador pode cobrar aluguéis e encargos da locação de forma cumulativa.
- O locatário tem um prazo de 15 dias para efetuar o depósito do valor autorizado para purgar a mora.
- A purgação parcial da mora e a contestação são admitidas em algumas situações.
- Não é possível purgar a mora quando o locatário já o fez duas vezes nos 12 meses anteriores à ação de despejo.
“A Lei do Inquilinato descreve os direitos e deveres das partes envolvidas na locação, e é muito específica quanto a isso, para garantir a desocupação do imóvel, você deve seguir todas as regras descritas na lei.”
Portanto, a ação de despejo comercial é um importante instrumento legal para que o proprietário possa reaver seu imóvel quando necessário, respeitando os direitos do inquilino e seguindo rigorosamente as leis aplicáveis.
Quando pedir ações de despejo?
As ações de despejo podem ser solicitadas em diferentes cenários envolvendo imóveis comerciais. Alguns dos principais motivos para solicitar a desocupação incluem:
- Insatisfação com a locação, desde que haja um contrato firmado com prazo mínimo de 30 meses.
- Falta de pagamento do aluguel e demais encargos, como seguros, taxas e IPTU.
- Infrações legais ou contratuais cometidas pelo inquilino.
- Término do prazo do contrato de locação.
- Necessidade de realizar reformas urgentes no imóvel, determinadas pelo Poder Público, que não possam ser feitas com o imóvel ocupado.
É importante ressaltar que a Lei 8.245/91, conhecida como “lei do inquilinato”, regula as ações de despejo no Brasil. Essa lei foi alterada em 2009 (Lei nº 12.112), facilitando o despejo liminar e ampliando as situações autorizadoras.
Motivos para solicitar a desocupação
Além dos motivos já mencionados, a ação de despejo comercial pode ser solicitada em casos de reintegração de posse, quando o imóvel está sendo ocupado de forma irregular, ou quando o locatário não cumpre suas obrigações contratuais, como o pagamento do aluguel e encargos. Nesses casos, o locador pode buscar a desocupação do imóvel através dos processos de despejo.
“A morosidade do Judiciário brasileiro torna a ação de despejo um processo que não é rapidamente resolvido.”
Portanto, é recomendado que o locador formalize um contrato de locação bem elaborado e busque assessoria preventiva em Direito Imobiliário para lidar com possíveis ações de despejo e despejos imobiliários.
Como realizar uma ação de despejo comercial?
Ao enfrentar uma situação que requer uma ação de despejo comercial, o primeiro passo é buscar um advogado especialista em direito imobiliário. Esse profissional irá orientar você sobre os procedimentos legais necessários para dar entrada no processo de despejos imobiliários.
Uma fase importante nesse processo é a mediação. Nela, você e seu advogado terão a oportunidade de entender melhor o cenário, levando em consideração o relacionamento e a situação do inquilino. Muitas vezes, o inquilino pode estar enfrentando dificuldades em seu negócio por fatores que não dependem dele. Nesses casos, você pode ajustar suas expectativas para preservar um inquilino confiável e evitar uma reintegração de posse.
Mediação
A mediação é uma etapa crucial no processo de ações de despejo. Ela permite que você e seu advogado compreendam melhor a situação do inquilino e, possivelmente, encontrem uma solução que atenda às necessidades de ambas as partes. Essa abordagem colaborativa pode ajudar a evitar um despejo de inquilinos e preservar um relacionamento saudável.
Ao considerar a remoção de ocupantes irregulares ou a desocupação de imóveis, é importante lembrar que a defesa contra despejo também é um direito do inquilino. Por isso, a orientação de um advogado especializado, como a Vieira Braga Advogados, é fundamental para garantir que o processo seja conduzido de forma adequada e dentro das leis de despejo vigentes.
Conclusão
As ações de despejo no mercado imobiliário comercial exigem uma compreensão profunda da legislação brasileira, que estabelece direitos e obrigações tanto para locatários quanto para locadores. Essa compreensão é fundamental para que o processo de despejos imobiliários e reintegração de posse seja conduzido de forma adequada, respeitando as leis de despejo e os processos de despejo definidos.
Ao analisar os motivos para solicitar a desocupação, como despejo de inquilinos por falta de pagamento, remoção de ocupantes irregulares e desocupação de imóveis, é fundamental que o proprietário ou locador se cerque de advogados especializados, como a Vieira Braga Advogados, para garantir uma defesa contra despejo sólida e evitar possíveis danos morais. A automação e modernização dos processos de gestão de locações também podem ser aliadas importantes nessa jornada.
Em suma, a conclusão é de que a ação de despejo comercial requer atenção e cuidado redobrados, uma vez que as locações comerciais possuem particularidades que diferem das locações residenciais. Com o devido amparo legal e o suporte de profissionais qualificados, o proprietário pode navegar com segurança nesse cenário complexo, resolvendo eventuais conflitos e protegendo seus interesses.
Links de Fontes
- https://silveiraimoveis.com/acao-de-despejo-comercial-guia-rapido/
- https://marcellobenevides.com/despejo-de-imovel-comercial/
- https://cerveiraadvogados.com.br/home/peculiaridades-das-acoes-de-despejo/
- https://www.cardamoneribeiro.adv.br/acao-de-despejo-com-pedido-liminar-hipoteses-de-cabimento/
- https://jaadv.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://www.planalto.gov.br/ccivil_03/leis/l8245.htm
- https://oliveiraedansiguer.adv.br/acoes-de-despejo/
- https://rkladvocacia.com/acao-de-despejo-comercial-e-suas-caracteristicas/
- https://accordous.com.br/2021/09/09/acao-de-despejo/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://unisantacruz.edu.br/revistas-old/index.php/JICEX/article/view/1668/1300
- https://www.sistemadelocacaodeimoveis.com.br/blog/dicas-e-guias-para-imobiliarias-corretores/10-perguntas-respostas-sobre-acao-de-despejo
