A ação de despejo é um procedimento judicial previsto na Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) que permite ao locador recuperar o imóvel alugado após o término do contrato de locação. Esse processo é fundamental para os proprietários que desejam reaver seus imóveis quando o prazo estabelecido em contrato chega ao fim. Neste artigo, abordaremos os principais aspectos legais, os procedimentos a serem adotados e as diferentes situações que podem levar ao ajuizamento dessa ação judicial.
Principais pontos de destaque
- A ação de despejo por término de contrato é um procedimento judicial regulado pela Lei do Inquilinato
- Cerca de X% dos casos de despejo por fim de contrato são encaminhados ao Juizado Especial Cível
- Em X% dos casos, os contratos estabelecem prazos improrrogáveis de locação
- Em X% dos processos, há a necessidade de notificação formal para desocupação do imóvel
- Em X% dos casos, ocorre a busca por auxílio jurídico para garantir os direitos do locador
O que é a ação de despejo?
A ação de despejo é um procedimento judicial previsto na Lei do Inquilinato (Lei n° 8.245/91) que tem como objetivo forçar a desocupação de um imóvel locado pelo inquilino. Essa ação é ajuizada pelo locador (proprietário do imóvel) quando ocorre uma das hipóteses legais que ensejam o fim do contrato de locação, como o término do prazo acordado ou a inadimplência do locatário.
Definição e propósito da ação de despejo
A ação de despejo é um processo jurídico por meio do qual o proprietário de um imóvel alugado pode recuperar a posse do seu bem, seja por término do contrato de locação ou por descumprimento de cláusulas contratuais pelo inquilino. O propósito é garantir a reintegração de posse do imóvel ao proprietário.
Hipóteses previstas na Lei do Inquilinato para ajuizamento
De acordo com a Lei do Inquilinato, as principais hipóteses para ajuizar uma ação de despejo são:
- Término do prazo do contrato de locação sem renovação;
- Inadimplência no pagamento do aluguel e demais encargos;
- Descumprimento de cláusulas contratuais pelo inquilino;
- Necessidade de realizar reparos urgentes no imóvel;
- Retomada do imóvel pelo proprietário para uso próprio ou de seu cônjuge.
Nesses casos, o proprietário pode entrar com uma ação de despejo para obter a ordem de remoção e garantir a desocupação imobiliária pelo inquilino.
“A ação de despejo é o procedimento judicial utilizado para forçar a saída do inquilino de um imóvel, quando ocorre uma das hipóteses previstas na Lei do Inquilinato.”
Ações de despejo ao final do contrato de locação
Quando o contrato de locação chega ao seu término, o locador terá o direito de ajuizar a ação de despejo para recuperar o imóvel. No entanto, as regras variam de acordo com o tipo de locação residencial e locação não residencial.
Locação residencial por prazo determinado
Nas locações residenciais por prazo determinado, o locador pode reaver o imóvel sem maiores formalidades ao final do prazo estabelecido no contrato. Basta que o locatário seja devidamente notificado para desocupar o imóvel.
Locação residencial por prazo indeterminado ou verbal
Já nas locações residenciais por prazo indeterminado ou verbais, o locador terá que cumprir alguns requisitos, como enviar uma notificação prévia com antecedência mínima de 30 dias, para que o locatário desocupe o imóvel.
Locação não residencial e direito à renovação
No caso de locações não residenciais, o locatário poderá ter direito à renovação do contrato, desde que atenda a determinados requisitos legais, como estar em dia com o pagamento do aluguel e não ter cometido infrações contratuais.
“Conceder-se-á liminar para desocupação em quinze dias, mediante prestação de caução no valor equivalente a três meses de aluguel em casos específicos como descumprimento do mútuo acordo, término do prazo da locação para temporada, morte do locatário sem sucessor, entre outros.”
Nesses casos, o locador deverá notificar o locatário com antecedência mínima de 3 a 6 meses, dependendo do tempo de duração do contrato, para que ele exerça seu direito de renovação.
Outros motivos para ação de despejo
Além do término do prazo contratual, existem outras situações que podem levar ao ajuizamento de uma ação de despejo. Entre esses motivos, destacam-se a rescisão por mútuo acordo (distrato) entre locador e locatário e a inadimplência no pagamento dos aluguéis e demais encargos previstos no contrato de locação.
Rescisão por mútuo acordo (distrato)
O distrato, ou rescisão por mútuo acordo, é uma forma de encerrar o contrato de locação antes do término do prazo estabelecido. Nesse caso, tanto o locador quanto o locatário concordam em finalizar o contrato, geralmente por meio de negociação e acordo entre as partes.
Inadimplência no pagamento de aluguéis e encargos
A inadimplência, ou a falta de pagamento dos aluguéis e demais encargos previstos no contrato, é o motivo mais comum para o ajuizamento de uma ação de despejo. Nessas situações, o locador poderá cumulá-la com a cobrança dos valores devidos.
- A Lei 8.245/91, conhecida como “lei do inquilinato”, regula a Ação de Despejo em locações de imóveis urbanos.
- Alterações legislativas em 2009 (Lei nº 12.112) facilitaram o despejo liminar, aumentando de cinco para nove as situações autorizadoras para concessão dessa medida.
- O artigo 59, §1º prevê a prestação de caução (garantia) equivalente a três meses de aluguel para obter a liminar de despejo em casos de falta de pagamento quando não há garantia no contrato.
As pessoas também perguntam:
Qual o prazo para entrar com ação de despejo?
O prazo para entrar com ação de despejo varia de acordo com a causa, como inadimplência ou término de contrato. Normalmente, é de 30 dias a 5 anos.
Como despejar um inquilino com contrato vencido?
Para despejar um inquilino com contrato vencido, o proprietário deve entrar com uma ação de despejo no juiz competente, após o prazo de aviso prévio.
Quantos dias posso ficar na casa após o término do contrato?
Após o término do contrato, o inquilino deve desocupar o imóvel dentro do prazo estipulado, geralmente 30 dias. Caso contrário, o proprietário pode iniciar uma ação de despejo.
Qual o procedimento da ação de despejo?
A ação de despejo é um processo legal no qual o proprietário solicita a remoção do inquilino. O procedimento inclui a notificação do inquilino sobre o término do contrato ou inadimplência. Se o inquilino não desocupar voluntariamente, o proprietário ingressa com a ação judicial, que pode resultar em despejo imediato ou com prazo. Caso o inquilino conteste, o processo pode se prolongar, mas em situações de inadimplência, é possível a desocupação sem aviso prévio.
É necessário notificar o inquilino antes da ação de despejo?
Sim, é necessário notificar o inquilino antes de entrar com a ação de despejo. A notificação pode ser feita de forma extrajudicial, informando o motivo do despejo, como o término do contrato ou inadimplência. Caso o inquilino não desocupe o imóvel dentro do prazo estipulado na notificação, o proprietário poderá iniciar o processo judicial para o despejo.
Conclusão
Diante do exposto, conclui-se que a ação de despejo é um importante instrumento jurídico à disposição dos locadores para recuperar a posse do imóvel ao final do contrato de locação ou em outras situações previstas em lei. É essencial que os proprietários de imóveis conheçam os procedimentos e requisitos legais aplicáveis a cada caso, de modo a evitar problemas e garantir o exercício de seus direitos.
Essa ferramenta legal permite aos locadores cobrar valores em atraso e forçar a desocupação do imóvel, quando necessário. No entanto, é importante ressaltar que a Lei do Inquilinato também protege os inquilinos que cumprem corretamente o contrato. Portanto, a consulta a um advogado especializado em direito imobiliário é recomendada para que os proprietários possam obter orientação adequada durante todo o processo de despejo.
Em suma, a ação de despejo é um recurso essencial para os locadores, mas deve ser utilizada com cautela e de acordo com as disposições legais vigentes, a fim de preservar os direitos e interesses de todas as partes envolvidas.
Links de Fontes
- https://modeloinicial.com.br/peticao/11001014/acao-despejo-termino-prazo
- https://moraisborges.adv.br/acao-de-despejo-aprenda-quando-e-como-utiliza-la-2/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/acao-de-despejo/
- https://icassociados.com/acao-de-despejo-entenda-o-procedimento/
- https://endonegociosimobiliarios.com.br/liminar-de-despejo-entenda-as-hipoteses-em-que-pode-ser-concedida/
- https://modeloinicial.com.br/lei/L-8245-1991/acoes-despejo-@___II_II
- https://www.cardamoneribeiro.adv.br/acao-de-despejo-com-pedido-liminar-hipoteses-de-cabimento/
- https://jaadv.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://www.conjur.com.br/2021-fev-22/casagrande-bastos-fatores-podem-causar-acao-despejo/
- https://www.alude.com.br/blog/acao-de-despejo
- https://blog.negociarimoveis.com.br/2024/08/05/ordem-acao-despejo/
- https://www.rosenbaum.adv.br/o-que-e-acao-de-despejo/
