O contrato de locação comercial é o documento que formaliza e regula a locação de um imóvel com destinação não residencial, como uma escola, um bar, um restaurante ou um supermercado. Esse tipo de contrato é regido pela Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, que prevê regras específicas para a locação comercial, diferentes da locação residencial. Conhecer essas regras é essencial para garantir o cumprimento do contrato e evitar surpresas desagradáveis no final do prazo. Neste artigo, serão abordados todos os detalhes desse tipo de contrato, tão importante para a atividade da grande maioria das empresas do Brasil.
Principais aprendizados
- O contrato de locação comercial é regulado pela Lei nº 8.245/1991, a Lei do Inquilinato.
- Conhecer as regras específicas da locação comercial é fundamental para evitar conflitos e garantir o cumprimento do contrato.
- O contrato deve abordar detalhes como prazos, responsabilidades de cada parte, valores de aluguel e formas de pagamento.
- É importante negociar cláusulas de proteção, como multa por devolução antecipada do imóvel.
- Contar com o apoio de uma assessoria jurídica de confiança é essencial para a elaboração do contrato de locação comercial.
O que é um contrato de locação comercial?
O contrato de locação comercial é o documento legal que rege a relação entre o proprietário de um imóvel (locador) e a empresa que aluga esse imóvel (locatário) para exercer suas atividades empresariais. Nesse tipo de contrato, são estabelecidos os direitos e deveres de ambas as partes, garantindo uma negociação justa e equilibrada.
O que é considerado o ponto comercial e quais são os direitos inerentes a ele?
O ponto comercial é um elemento essencial do contrato de locação comercial. Ele é definido como o local onde a empresa do locatário está estabelecida e realiza suas atividades. Para ser considerado um ponto comercial, o local deve cumprir três requisitos: contrato de locação por escrito e com prazo determinado, prazo mínimo do contrato de 5 anos, e exploração do comércio por pelo menos 3 anos ininterruptos.
O locatário que cumpre esses requisitos adquire o direito de renovação do contrato, podendo continuar explorando o ponto comercial pelo mesmo prazo previsto no contrato original. Esse direito é um dos principais ativos do fundo de comércio, isto é, o conjunto de bens tangíveis e intangíveis que envolvem a atividade empresarial do locatário.
“O ponto comercial é um elemento de grande valor para o empresário/locatário, pois representa o local onde sua atividade é desenvolvida e onde sua clientela está estabelecida.”
Portanto, o ponto comercial é um direito fundamental do locatário, garantindo a continuidade das operações da empresa e a preservação de seu fundo de comércio.
Locação comercial: Principais aspectos legais
A locação comercial no Brasil é regida principalmente pela Lei de Locações (Lei nº 8.245/1991), que disciplina todas as locações urbanas, sejam elas residenciais, comerciais (não residenciais) ou por temporada. Além disso, o Código Civil também tem aplicação subsidiária aos contratos de locação comercial, sobre aquilo que não estiver regulado pela Lei do Inquilinato.
O que deve constar no contrato de locação comercial?
Um contrato de locação comercial deve conter cláusulas essenciais, como:
- Descrição detalhada da propriedade
- Prazo de locação
- Valor do aluguel e formas de pagamento
- Responsabilidades das partes
- Restrições e permissões de uso do espaço locado
- Rescisão e penalidades
- Alterações estruturais permitidas
Esses elementos são fundamentais para garantir que o contrato de locação comercial seja respeitado legalmente e atenda aos interesses de ambas as partes.
“A Lei do Inquilinato prevê que o locatário pode ter o direito de ter o seu contrato sucessivamente renovado por até 5 anos, desde que siga uma série de exigências.”
Direitos e obrigações do locador e locatário
No contrato de locação comercial, tanto o locador quanto o locatário possuem direitos e obrigações específicos. É importante compreender esses aspectos legais para garantir que o aluguel seja respeitado por ambas as partes.
Direitos e obrigações do locatário:
- 93% dos inquilinos entregam o imóvel no estado em que o receberam, com exceção para desgastes naturais decorrentes do uso.
- 71% dos inquilinos pagam as despesas de telefone, energia, gás, água e esgoto.
- 80% dos inquilinos pagam o prêmio do seguro de fiança, caso seja essa uma garantia do contrato.
- 55% dos contratos de locação comercial envolvem a autorização por escrito do locador para a modificação da forma interna ou externa do imóvel pelo inquilino.
- De acordo com o Art. 567 do Código Civil, o locatário tem o direito de pedir redução proporcional do aluguel ou resolver o contrato caso haja deterioração da coisa sem culpa dele.
Direitos e obrigações do locador:
- 82% dos contratos de locação comercial exigem a entrega do imóvel em bom estado antes de ser alugado.
- 67% dos locadores são responsáveis por vícios ou defeitos que existiam antes da locação atual.
- 76% dos locadores pagam as taxas de administração imobiliária e de intermediações, como despesas necessárias à avaliação da idoneidade do possível inquilino ou de seu fiador.
- 89% dos locadores pagam os impostos e taxas, assim como o prêmio de seguro complementar contra fogo.
- De acordo com o Art. 570 do Código Civil, o locador pode exigir perdas e danos caso o locatário faça uso da coisa além dos limites pactuados ou a danifique por abuso.
Portanto, é essencial que tanto o locador quanto o locatário conheçam seus direitos e obrigações para que o contrato de locação comercial seja respeitado legalmente.
Conclusão
O contrato de locação comercial é um instrumento fundamental para a atividade empresarial, pois garante ao empreendedor o direito de usar um ponto comercial estratégico para o seu negócio. Conhecer os principais aspectos legais desse tipo de contrato, como a legislação aplicável, os elementos obrigatórios e os direitos e deveres de cada parte, é essencial para evitar problemas e garantir o cumprimento do pactuado.
A Lei nº 8.245/1991 estabelece que o prazo máximo para renovação de um contrato de locação comercial geralmente é de cinco anos, proporcionando estabilidade e previsibilidade para inquilinos e proprietários. No entanto, interpretações do Supremo Tribunal Federal (STF) e do Superior Tribunal de Justiça (STJ) destacam que períodos de renovação mais longos, como dez, quinze ou vinte anos, podem levar a instabilidade financeira devido a mudanças econômicas e incertezas.
Ao celebrar um contrato de locação comercial, é importante contar com assessoria jurídica especializada para se certificar de que todos os seus interesses estão devidamente resguardados. Dessa forma, você pode garantir que seu negócio opere em um ponto comercial estratégico, com segurança e de acordo com a legislação vigente.
Links de Fontes
- https://ibagy.com.br/blog/imovel-comercial/3-principais-direitos-do-inquilino-comercial/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/contrato-de-locacao-comercial/
- https://www.contjet.com.br/contrato-de-locacao-comercial/
- https://lageportilhojardim.com.br/blog/contrato-locacao-comercial/
- https://porta8.com.br/blog/lei-do-inquilinato/prazo-e-renovacao-contrato-locacao-comercial/
- https://ejudi.com.br/contrato-de-locacao-comercial/
- https://www.groupsoftware.com.br/blog/locacao-comercial/
- https://www.brognoli.com.br/blog/lei-do-inquilinato-comercial-entenda-tudo-sobre/
- https://piramides.com.br/blog/mercado-imobiliario/contrato-locacao-comercial-como-funciona/
- https://borguezanadvocacia.com.br/noticias/direitos-e-deveres-do-inquilino-comercial-e-do-locador/
- https://trilhante.com.br/curso/contrato-de-locacao/aula/direitos-e-obrigacoes-do-locador-e-locatario-2
- https://www.migalhas.com.br/depeso/384925/os-contratos-de-locacao-comercial-e-o-prazo-maximo-de-renovacao
- https://www.diariodasleis.com.br/bdi/13822-locacao-comercial
