Diversos motivos influenciam o cidadão a adquirir um imóvel sem escritura, com o chamado “contrato de gaveta”. Essa prática, no entanto, resulta em insegurança jurídica sobre a negociação, além de não garantir a propriedade do imóvel para o novo dono, impossibilitando que este possa vender, financiar e até mesmo dispor da propriedade em doação e partilha de bens. A Escritura Pública de Compra e Venda, formalizada em Cartório de Notas, é essencial para formalizar a aquisição de um bem e agregar validade aos negócios jurídicos que visem à constituição, transferência, modificação ou renúncia de direitos reais sobre imóveis. Atualmente, quem reside ou dispõe de um imóvel sem escritura pode reverter a situação por meio da localização de antigos donos, do processo de usucapião e/ou do Direito de Laje.
Pontos importantes
- A aquisição de imóvel sem escritura pública gera insegurança jurídica e limita a propriedade do novo dono.
- A Escritura Pública de Compra e Venda é essencial para formalizar a aquisição de um bem imóvel.
- Existem opções para regularizar um imóvel sem escritura, como a localização de antigos proprietários, o processo de usucapião e o Direito de Laje.
- A não regularização de um imóvel pode acarretar consequências financeiras e até mesmo a perda da propriedade.
- A regularização junto à prefeitura confere certeza da existência legal do imóvel, evitando processos de despejo.
O que é escritura pública de compra e venda?
A escritura pública de compra e venda é um dos documentos fundamentais para oficializar a transferência de propriedade de um imóvel. Esse tipo de escritura é lavrada em um Cartório de Notas e registrada permanentemente em seus livros, fornecendo segurança jurídica tanto para o comprador quanto para o vendedor.
Definição e importância da escritura pública
A escritura pública é um documento legal que comprova a transferência de propriedade de um imóvel. Ela é essencial para a regularização do registro imobiliário e evita possíveis fraudes futuras. Após a lavratura da escritura, o comprador passa a ser o proprietário legal do imóvel.
Consequências de não ter a escritura de um imóvel
Apesar da importância da escritura pública, alguns proprietários ainda postergam esse trâmite. Isso pode resultar em situações de insegurança jurídica, como a impossibilidade de vender, financiar ou dispor do imóvel de forma adequada. Sem a escritura, o proprietário de fato pode divergir do que consta na matrícula do imóvel, gerando problemas futuros.
“A escritura pública é fundamental para comprovar a propriedade do imóvel e evitar conflitos entre as partes.”
Regularização de imóveis
A regularização de imóveis é um processo essencial para garantir a legalidade e a segurança jurídica de uma propriedade. Muitos imóveis no Brasil ainda não possuem a devida documentação, o que pode gerar problemas futuros. Felizmente, existem opções para regularizar esses casos.
Localizar antigos proprietários para escriturar
Uma das alternativas mais simples e eficientes para regularizar um imóvel sem escritura é localizar os antigos proprietários. Após encontrá-los, basta comparecer ao Cartório de Notas e solicitar a lavratura da escritura pública de compra e venda. Para isso, serão necessários documentos como RG, CPF, certidão de casamento (se casado) e certidão de matrícula atualizada do imóvel.
Solicitar usucapião extrajudicial ou judicial
Quando não é possível localizar os antigos proprietários, uma alternativa é recorrer ao processo de usucapião. O usucapião tem o objetivo de permitir que o requerente adquira comprovação judicial de que o imóvel lhe pertence. O pedido de usucapião pode ser realizado diretamente no Cartório de Registro de Imóveis (usucapião extrajudicial) ou judicialmente, de acordo com cada caso. Para que o usucapião possa ser solicitado, é necessário o cumprimento de determinados requisitos legais, como a posse ininterrupta do imóvel por um determinado período.
A regularização de imóveis é fundamental para garantir a legalização da propriedade, a documentação em ordem e o registro imobiliário adequado. Com a propriedade devidamente regularizada, o proprietário pode usufruir de todos os benefícios, como o aumento do valor de mercado, a possibilidade de obter financiamento e a segurança jurídica em eventuais transações.
Direito de Laje para imóveis com múltiplas construções
A Lei Federal nº 13.465/2017 introduziu o direito real de laje no Código Civil brasileiro, oferecendo uma solução para regularizar imóveis com múltiplas construções em um mesmo terreno. Essa lei visa reconhecer legalmente a realidade de muitas cidades brasileiras, especialmente em áreas de baixa renda, onde é comum a existência de “puxadinhos” – construções adicionais feitas sobre ou abaixo de uma edificação principal.
O direito de laje permite que cada unidade construída em um mesmo lote receba sua própria matrícula no Registro de Imóveis, possibilitando a regularização do imóvel, a legalização dessas construções e o registro do direito de propriedade de forma independente.
Algumas características importantes do direito de laje:
- Confere ao proprietário da laje direitos típicos da propriedade, como vender, alugar ou usar o imóvel como garantia.
- Esse direito é mantido mesmo que o imóvel principal mude de proprietário, garantindo a segurança jurídica aos detentores da laje.
- As despesas necessárias para a conservação e fruição das partes comuns do edifício devem ser compartilhadas entre o proprietário da construção base e o titular do direito de laje.
- Há ainda discussões sobre a natureza jurídica exata do direito de laje, se constitui um direito real sobre coisa alheia ou sobre a mesma coisa.
O direito de laje se apresenta como uma alternativa importante para a regularização de imóveis com múltiplas edificações, garantindo a documentação e o registro imobiliário de forma individualizada.
Conclusão
A regularização de imóveis é um processo fundamental para garantir a segurança jurídica de seu patrimônio. Essa medida pode trazer inúmeros benefícios, como a valorização do imóvel no mercado, maior facilidade em obter financiamento imobiliário e empréstimos bancários, além de contribuir para o desenvolvimento urbano sustentável e o cumprimento das obrigações fiscais.
Proprietários de imóveis sem escritura podem recorrer a alternativas como a localização de antigos proprietários, o processo de usucapião ou o Direito de Laje para regularizar sua situação. Contar com o apoio de um advogado especializado é essencial para realizar a regularização de forma segura e eficiente.
Portanto, é imprescindível que os proprietários de imóveis, sejam eles residenciais, comerciais ou de uso misto, conheçam as modalidades de regularização disponíveis e tomem as medidas necessárias para legalizar sua propriedade. Isso não apenas protege seu patrimônio, mas também contribui para o desenvolvimento urbano e o cumprimento da legislação vigente.
Links de Fontes
- https://mozeradvocacia.com.br/como-regularizar-imovel-sem-matricula/
- https://www.tabeliaodebarueri.com.br/Pagina/Exibir/501cda40-cb1c-4ed0-b4b0-fe166434577c
- https://www.melhortaxa.com.br/entenda-o-credito/regularizacao-de-imoveis-a-importancia-do-rgi
- https://4tabelionatodenotas.com.br/escritura-publica-de-compra-e-venda/
- https://www.geourbes.com/duvidas/diferenca-entre-contrato-de-compra-e-venda-escritura-publica-e-registro-de-imoveis/
- https://www.anoreg.org.br/site/atos-extrajudiciais/tabelionato-de-notas/escritura-de-compra-e-venda-de-imoveis/
- https://www.jetimob.com/blog/como-regularizar-imoveis/
- https://steffenello.com.br/regularizacao-de-imoveis
- https://rbdcivil.ibdcivil.org.br/rbdc/article/download/508/334/1370
- https://www.migalhas.com.br/coluna/registralhas/265989/algumas-reflexoes-sobre-o-direito-real-de-laje—parte-ii
- https://www.migalhas.com.br/coluna/registralhas/265141/algumas-reflexoes-sobre-o-direito-real-de-laje—parte-i
- https://www.sallusengenhariajuridica.com.br/blog/regularizacao-de-imoveis/
- https://meuimovelregular.prefeitura.sp.gov.br/regularizacao-comum/
- https://www.saopaulo.sp.leg.br/regularizacaoimobiliaria/entenda/
