Organizar as assembleias e reuniões de condomínio, controlar as despesas do prédio, intermediar as possíveis desavenças entre os moradores são algumas das diversas funções do síndico. O direito condominial estabelece que o síndico é responsável pela manutenção do condomínio, pelas obras realizadas e pelo zelo pela prestação de serviços, conforme o artigo 1.348 do Código Civil. Portanto, o síndico pode ser responsabilizado pela falta de manutenção nas áreas comuns do condomínio.
Principais insights
- O síndico é responsável pela manutenção do condomínio, incluindo áreas comuns como salão de festas, piscinas e playgrounds.
- Danos e avarias em áreas comuns podem gerar responsabilidade civil e criminal para o síndico.
- É dever do síndico cobrar a reparação de danos causados por moradores, inquilinos ou prestadores de serviços.
- Reformas em unidades autônomas devem seguir a NBR 16.280 e ter aprovação do condomínio.
- O condomínio pode ser processado por negligência do síndico na manutenção das áreas comuns.
Entendendo as responsabilidades do síndico sobre manutenção
Como gestor do condomínio, o síndico possui amplas responsabilidades na manutenção das áreas comuns. Além das áreas comuns como salão de festas, estacionamentos, playground, quadras poliesportivas, piscinas, etc., a manutenção dos elevadores, dos sistemas de combate a incêndio, dos pára-raios, das instalações elétricas, hidráulicas e de gás do prédio também devem ser observadas pelo síndico. O ideal é seguir uma agenda de manutenção preventiva, apresentada e validada pelos moradores.
O que considerar na manutenção condominial?
Cada uma destas instalações têm normas específicas a serem cumpridas e que devem ser conhecidas e postas em prática pelo síndico. O síndico deve estar atento a todas estas obrigações e garantir que a manutenção das áreas comuns e equipamentos do condomínio seja feita de forma regular e eficaz.
Antes de fazer obras no condomínio, garanta a aprovação
As obras que não forem previamente autorizadas pelos moradores em assembleia acarretam numa responsabilidade civil ainda maior para o síndico, já que não houve uma comunicação oficial junto aos condôminos. O Código Civil permite obras urgentes sem a necessidade de aprovação da assembleia, mas o melhor é convocar uma assembleia e deixar todos cientes da necessidade da obra.
Os fornecedores também estão sob responsabilidade do síndico
Se acontece um acidente com um profissional que está executando uma obra no condomínio, o síndico também pode ser responsabilizado. É importante ficar atento aos fornecedores contratados, verificando se eles têm a documentação e alvarás exigidos, se seguem as normas da ABNT e as Normas Regulamentadoras de Saúde e Segurança do Trabalho, se todos os funcionários estão devidamente registrados e possuem seguro de vida. Contratar profissionais não regularizados pode gerar gastos e sanções judiciais.
Direito condominial: Danos e avarias em áreas comuns
No universo do direito condominial, é fundamental compreender a responsabilidade sobre as áreas comuns e como lidar com danos e avarias que possam ocorrer nesses espaços. Afinal, a manutenção e o cuidado com essas áreas impactam diretamente o bem-estar e a qualidade de vida dos condôminos.
O que é área comum?
As áreas comuns em um condomínio são todos os locais utilizados de forma igual pelos moradores, como salões de festa, piscinas, quadras, espaços gourmet, churrasqueiras, playgrounds e demais ambientes de uso compartilhado. Esses espaços pertencem a todos os condôminos e devem ser cuidados com responsabilidade.
Qual a diferença entre área privativa e área comum?
A área privativa é a metragem dos cômodos de uma unidade autônoma que pertence e é de uso exclusivo do condômino, como a parte interna do apartamento ou da casa. Já a área comum abrange os ambientes que pertencem e são utilizados por todos os condôminos, como os espaços de lazer. A vaga na garagem pode se enquadrar em ambos os conceitos, dependendo de como está definida.
Quais problemas causam avarias em área comum?
Alguns problemas que podem causar avarias em área comum são: mau uso ou falta de limpeza após o uso do salão de festas e/ou da churrasqueira; uso descuidado de uma área comum, como uma quadra ou playground, gerando estragos ou quebra de objetos; passeios com animais de estimação, que podem fazer necessidades em lugar errado, arranhar ou roer algum objeto da área comum.
De acordo com o Código Civil (artigos 186, 187 e 927), a pessoa que causa dano através de ação ou omissão comete ato ilícito.
Portanto, os condôminos são responsáveis pela manutenção das áreas comuns, e qualquer dano causado pelas unidades privativas deve ser reparado pelo proprietário onde o problema se originou.
Quando o condomínio pode ser processado?
No universo do direito condominial, existem momentos em que um condomínio pode ser processado pelos moradores. Isso geralmente ocorre quando questões relacionadas à manutenção das áreas comuns não são tratadas de maneira adequada, causando prejuízos ou danos materiais aos condôminos.
Além disso, a segurança dentro do condomínio também é responsabilidade de todos, e se medidas de segurança apropriadas não forem adotadas, um morador afetado por falhas na segurança pode buscar amparo na Justiça. Outro motivo para processar o condomínio é quando este não está cumprindo suas próprias regulamentações internas, estabelecidas na convenção de condomínio.
- Segundo o Código Civil, o síndico pode ser processado por violação de leis e regulamentos do condomínio, como decidir sobre obras sem a aprovação da assembleia ou negligenciar a manutenção das áreas comuns.
- Em caso de má administração financeira, os condôminos têm o direito de questionar e iniciar uma ação judicial contra o síndico, sendo obrigatória a prestação de contas anual conforme o Artigo 1.348 do Código Civil.
- A negligência do síndico na manutenção adequada do condomínio pode levar a processos legais, como no caso de não corrigir vazamentos que resultem em danos significativos às unidades.
Portanto, é importante que os síndicos e a administração de condomínio mantenham uma gestão transparente e diligente, cumprindo com suas obrigações legais e promovendo um ambiente harmonioso entre os condôminos, evitando assim possíveis ações judiciais.
“Manter uma gestão financeira transparente e resolver disputas amigavelmente evita surpresas e promove um ambiente harmonioso no condomínio.”
Caso seja necessário, um processo contra o síndico ou o condomínio pode ser movido na Justiça comum, com tribunais especializados em questões condominiais em alguns estados, que possuem conhecimento específico sobre os problemas enfrentados.
As pessoas também perguntam:
Quando o morador pode processar o condomínio?
O morador pode processar o condomínio quando houver descumprimento das obrigações legais ou contratuais, como falta de manutenção nas áreas comuns, cobrança indevida de taxas, ou violação de direitos previstos na convenção ou regimento interno.
Qual o órgão que fiscaliza os condomínios?
Os condomínios são fiscalizados por órgãos municipais, como as prefeituras, e, em alguns casos, por órgãos específicos, como a Defesa Civil, dependendo da natureza da infração (por exemplo, problemas estruturais). Além disso, os moradores podem recorrer ao Ministério Público e ao Poder Judiciário para resolver disputas.
Como entrar com processo contra o condomínio?
Para processar o condomínio, é necessário tentar resolver a questão amigavelmente com o síndico ou a assembleia. Caso não haja acordo, um advogado especializado pode ser procurado para analisar o caso e, se necessário, ajuizar uma ação judicial no fórum competente. A ação será movida contra o condomínio como pessoa jurídica e o juiz decidirá a situação com base na análise do caso. A orientação de um advogado é essencial para garantir a defesa dos direitos.
O que caracteriza danos morais em condomínios?
Danos morais em condomínios podem ocorrer quando há violação de direitos dos moradores, como invasão de privacidade, comportamento abusivo por parte de outros condôminos ou do síndico, ou ainda pela falta de manutenção e segurança, resultando em prejuízos emocionais, estresse ou desconforto. Para caracterizar o dano moral, é preciso provar que a conduta do condomínio ou de seus representantes causou sofrimento significativo ao morador, afetando sua dignidade ou integridade psicológica.
O que diz o artigo 1.348 do Código Civil?
O artigo 1.348 do Código Civil Brasileiro trata das atribuições do síndico em um condomínio. Ele estabelece que o síndico é responsável por administrar o condomínio, realizando as tarefas necessárias para o bom funcionamento do imóvel, incluindo a cobrança das contribuições, a execução das deliberações da assembleia e a conservação das áreas comuns. O síndico também deve representar o condomínio em juízo ou fora dele e pode ser destituído pela assembleia caso haja motivo.
Conclusão
Embora seja desejável manter a harmonia no condomínio, é importante reconhecer que situações litigiosas podem surgir. Compreender os cenários que podem levar a ações judiciais é fundamental para uma gestão eficiente do direito condominial, e a mediação por parte do síndico pode ser a chave para evitar processos legais desnecessários. O síndico desempenha um papel crucial em prevenir litígios judiciais, promovendo a comunicação aberta, resolvendo conflitos de maneira eficaz e garantindo a execução adequada das responsabilidades do condomínio.
A convenção de condomínio, as taxas condominiais, as assembleias de condomínio e a administração de condomínio são elementos fundamentais para a manutenção das áreas comuns, o fundo de reserva e o cumprimento das multas condominiais. Compreender as nuances do direito condominial, desde a incorporação imobiliária até as despesas condominiais, é essencial para uma gestão transparente e eficaz, evitando litígios e preservando o patrimônio do condomínio.
Nesse contexto, a assessoria jurídica especializada da Vieira Braga Advogados pode ser um aliado valioso, auxiliando síndicos e moradores a navegarem com segurança pelas complexidades do direito condominial e garantindo a conformidade com as leis vigentes.
Links de Fontes
- https://www.sindiconet.com.br/informese/avarias-area-comum-para-moradores-manutencao
- https://fibersals.com.br/blog/o-sindico-e-responsavel-pela-falta-de-manutencao-no-condominio/
- https://blog.townsq.com.br/sindicos/responsabilidades-do-sindico/
- https://habitacional.com.br/funcao-do-sindico-responsabilidades-obrigacoes/
- https://tudocondo.com.br/danos-as-areas-comuns-do-condominio-quem-paga
- https://graiche.com.br/news/quem-se-responsabiliza-pelos-danos-causados-no-condominio/
- https://fibersals.com.br/blog/responsabilidade-do-condominio-ou-do-morador-entenda-as-diferencas/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/quando-sindico-pode-ser-processado-para-moradores-leis-normas-e-regras
- https://oliveiraedansiguer.adv.br/processar-o-condominio/
- https://www.auxiliadorapredial.com.br/blog/condominio-processado/
- https://www.sindiconet.com.br/informese/direitocondominial-administracao-juridico
- https://www.ucondo.com.br/blog/direito-condominial-o-que-e-e-onde-se-aplica
