O usucapião é uma forma de adquirir uma propriedade móvel ou imóvel através da posse contínua e ininterrupta. No Brasil, existem duas modalidades distintas de usucapião: o usucapião judicial e o usucapião extrajudicial. A principal diferença entre eles é o processo de obtenção da propriedade. O usucapião judicial é iniciado e julgado pelo Poder Judiciário, enquanto o usucapião extrajudicial é realizado diretamente em cartório, sem a necessidade de intervenção judicial. Essa distinção impacta diretamente no tempo e no custo do processo de regularização fundiária da propriedade.
Principais destaques:
- O usucapião extrajudicial é uma alternativa mais rápida e menos custosa em comparação ao usucapião judicial.
- O processo de usucapião extrajudicial envolve a elaboração da Ata Notarial no Cartório de Notas e o Registro de Imóvel no Registro de Imóveis.
- Para imóveis urbanos, o usucapião requer posse ininterrupta por 5 anos (usucapião especial urbana) ou 10 anos (usucapião ordinária).
- Imóveis rurais devem atender a requisitos específicos, como a utilização da terra para moradia ou subsistência por 5 anos contínuos.
- A escolha entre usucapião extrajudicial e judicial depende das circunstâncias do caso, considerando fatores como disputas, urgência e implicações financeiras.
O que é usucapião?
O usucapião é um instituto jurídico que permite a aquisição de propriedade por meio da posse prolongada de um bem, seja móvel ou imóvel. Trata-se de uma forma de prescrição aquisitiva, em que o possuidor adquire a propriedade após cumprir determinados requisitos legais ao longo de um tempo de posse estabelecido em lei.
Conceito e requisitos legais
Para configurar o usucapião, é necessário que a posse seja contínua, ininterrupta e de boa-fé, por um período específico de tempo, geralmente 10 anos para imóveis urbanos e 5 anos para imóveis rurais de até 50 hectares. Além disso, o possuidor deve cumprir outros requisitos legais, como o pagamento de tributos e a ausência de oposição do proprietário.
Posse ininterrupta e de boa-fé
A posse deve ser exercida de forma ininterrupta e de boa-fé durante o prazo estipulado em lei. Isso significa que o possuidor deve manter o efetivo controle e utilização do bem, sem interrupções, e agir com a convicção de que é o verdadeiro proprietário, sem saber que o bem pertence a outrem.
Com a atualização do Código Civil em 2024, o processo de usucapião será facilitado, permitindo pedidos diretos através de cartório e mudando os limites de reivindicação de propriedades rurais.
“A usucapião é uma forma de aquisição da propriedade que beneficia aquele que, de boa-fé, exerce a posse de um bem por um período de tempo determinado em lei.”
Usucapião judicial vs Extrajudicial
O processo de usucapião pode seguir duas vias diferentes: usucapião judicial e usucapião extrajudicial. Enquanto o usucapião judicial demanda a intervenção do Poder Judiciário, o usucapião extrajudicial é realizado diretamente em cartório, sem a necessidade de acionamento da justiça.
Processo judicial: Vantagens e desvantagens
O usucapião judicial geralmente é um processo mais longo e oneroso. Em média, pode levar cerca de 5 anos para ser concluído, podendo se estender até 15 anos. Isso se deve à necessidade de audiências, perícias, testemunhas e outros procedimentos legais que elevam os custos do processo.
Usucapião extrajudicial: Caminho mais rápido e econômico
Por outro lado, o usucapião extrajudicial apresenta vantagens significativas. O tempo médio de conclusão é de aproximadamente 120 dias, uma redução expressiva em comparação com a via judicial. Além disso, os custos tendem a ser menores, uma vez que não há a necessidade de intervenção do Poder Judiciário.
No entanto, o usucapião extrajudicial só é possível quando não há oposição do antigo proprietário ou de seus herdeiros. Caso haja contestação, o processo terá de ser judicializado.
Portanto, para aqueles que buscam um processo mais ágil e econômico de aquisição da propriedade, o usucapião extrajudicial pode ser a opção mais adequada, desde que não haja conflitos com o antigo proprietário.
Quando optar pelo usucapião extrajudicial?
O usucapião extrajudicial é uma opção eficiente e acessível quando não há oposição ou resistência do antigo proprietário ou de seus herdeiros em relação à posse do imóvel. Nesse caso, o processo pode ser realizado diretamente em cartório, de forma mais rápida e econômica.
Para seguir o caminho do usucapião extrajudicial, é necessário atender a todos os requisitos legais, como comprovar a posse ininterrupta e de boa-fé pelo período estabelecido em lei. Essa alternativa é especialmente vantajosa quando as partes envolvidas estão em comum acordo sobre a transferência da propriedade.
Segundo a OAB/SP, os honorários mínimos contratuais para usucapião são de 20% do valor do bem, com um valor mínimo de R$ 4.253,68 (valores para 2017). Além disso, a usucapião extrajudicial pode ser concluída no Registro de Imóveis em um prazo que varia de 90 a 120 dias, em média, se o processo for bem preparado e pré-examinado.
Após a regularização de um imóvel por usucapião, este pode ter um aumento de valor entre 30% e 50% em comparação a seu valor enquanto em situação de posse. Portanto, o usucapião extrajudicial é uma alternativa eficiente quando as partes envolvidas estão em comum acordo sobre a transferência da propriedade.
Conclusão
O processo de usucapião, seja ele judicial ou extrajudicial, representa uma importante ferramenta para a regularização da propriedade imobiliária, especialmente em situações de posse prolongada. Embora ambas as modalidades compartilhem o objetivo de adquirir a propriedade, a escolha entre o caminho judicial ou extrajudicial dependerá das particularidades de cada caso, como a existência de oposição do antigo proprietário e a necessidade de uma decisão judicial.
Independentemente da opção escolhida, é essencial contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para garantir o cumprimento de todos os requisitos legais e a efetiva aquisição da propriedade por meio do usucapião. Esse processo é fundamental para a regularização fundiária, permitindo que aqueles que exercem a posse de um imóvel por um determinado período de tempo possam reivindicar o direito de propriedade, seja em bens móveis ou imóveis.
Em suma, o usucapião, seja judicial ou extrajudicial, apresenta importantes vantagens e desvantagens que devem ser cuidadosamente avaliadas em cada situação, sempre com o apoio de um profissional capacitado para orientar a melhor estratégia a ser adotada na busca pela aquisição legítima da propriedade.
Links de Fontes
- https://bgtadvogados.com.br/usucapiao-extrajudicial/
- https://www.galvaoesilva.com/blog/direito-imobiliario/usucapiao-extrajudicial/
- https://www.projuris.com.br/blog/usucapiao/
- https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/usucapiao
- https://www.migalhas.com.br/depeso/379722/o-que-e-usucapiao-e-como-posso-requerer
- https://www.rbarros.adv.br/usucapiao-extrajudicial-ou-judicial/
- https://carvalhocamposadvocacia.com.br/usucapiao-extrajudicial/
- https://lageportilhojardim.com.br/blog/usucapiao-extrajudicial/
- https://www.projuris.com.br/blog/usucapiao-extra-judicial/
- https://www.aurum.com.br/blog/usucapiao-extrajudicial/
- https://www.aurum.com.br/blog/usucapiao/
- https://direito.legal/resumo-de-usucapiao/
- https://www.conjur.com.br/2020-dez-07/stj-estabelece-entendimento-usucapiao-extraordinaria/
