A entrega das chaves após despejo não se resume a sair do imóvel. É preciso conferir o prazo indicado no mandado ou na sentença, registrar a desocupação, documentar o estado do bem e evitar que aluguéis e encargos continuem sendo cobrados por falta de prova da devolução. A regra geral da sentença é prazo de 30 dias para saída voluntária, mas há hipóteses de 15 dias e situações especiais.
Este guia concentra a etapa prática que começa quando a desocupação se torna provável ou necessária. Ele diferencia liminar e sentença, mostra como organizar mudança e vistoria e explica o que fazer se o locador se recusar a receber as chaves. O caso concreto deve ser conferido nos autos, porque a decisão pode fixar providências próprias.
Navegação rápida: qual é o prazo · como contar · planejamento · vistoria · recusa das chaves · dúvidas frequentes.
Qual é o prazo legal para desocupar o imóvel
O artigo 63 da Lei do Inquilinato estabelece que, julgada procedente a ação, o mandado de despejo conterá prazo de 30 dias para desocupação voluntária. Esse é o ponto de partida, não uma resposta universal. O parágrafo primeiro reduz o prazo a 15 dias quando decorreram mais de quatro meses entre a citação e a sentença de primeiro grau ou quando o despejo se fundamenta em hipóteses legais específicas, como as do artigo 9º e do parágrafo segundo do artigo 46.
Há também liminares previstas no artigo 59 que podem determinar a saída em 15 dias antes da sentença. Elas dependem do fundamento da ação e, em diversas hipóteses, de caução prestada pelo locador. Portanto, duas ordens com a palavra “despejo” podem nascer em momentos diferentes e exigir respostas distintas.
- Trinta dias: regra geral do mandado expedido após sentença procedente.
- Quinze dias: prazo reduzido nas situações do artigo 63, parágrafo primeiro.
- Quinze dias em liminar: possível nas hipóteses específicas do artigo 59.
- Prazos especiais: estabelecimentos de ensino, hospitais, asilos, unidades de saúde, repartições e entidades religiosas podem ter disciplina própria.
- Locação renovatória: a sentença que não renova pode determinar desocupação em 30 dias quando houver pedido na contestação.
O prazo correto é o que resulta da lei aplicada ao fundamento do despejo e do comando efetivamente escrito na decisão ou no mandado.
Quando começa a contagem e o que conferir
A contagem não deve ser iniciada com base em boatos, telefonemas ou mensagens do proprietário. O artigo 65 da Lei do Inquilinato liga o término do prazo à notificação da parte. Na prática, é necessário conferir a certidão do oficial, a intimação eletrônica, a publicação e o texto do mandado. O marco processual varia conforme a forma de comunicação adotada.
Também é importante distinguir prazo para desocupar de prazo para recorrer. A apelação segue, em regra, dias úteis; a saída voluntária pode obedecer a contagem diferente, conforme a natureza do prazo e a decisão. A Lei do Inquilinato ainda prevê que recursos contra sentenças locatícias têm somente efeito devolutivo. Assim, o recurso pode prosseguir sem bloquear automaticamente o despejo.
Quem pretende impugnar a ordem deve consultar o conteúdo sobre como recorrer de uma ordem de despejo e verificar se há fundamento para pedido suspensivo. Mesmo quando o recurso é apresentado, a preparação da entrega deve continuar até que exista decisão expressa suspendendo o cumprimento.
Como planejar a saída sem aumentar a dívida
A desocupação voluntária é preferível ao cumprimento forçado porque permite proteger bens, documentar a entrega e reduzir despesas adicionais. O planejamento deve começar pela leitura da decisão e pela definição de uma data interna anterior ao último dia. Deixar tudo para o término do prazo cria risco de atraso por transporte, imprevisto familiar, funcionamento do condomínio ou indisponibilidade para vistoria.
- faça inventário fotográfico de cada cômodo antes de retirar móveis;
- reserve mudança e elevador do condomínio com antecedência;
- solicite leituras finais de água, energia e gás quando aplicável;
- separe chaves, controles, cartões de acesso e manuais do imóvel;
- conserve recibos de reparos e limpeza efetivamente realizados;
- proponha por escrito data e horário para vistoria e recebimento;
- não descarte o contrato, laudo inicial ou comunicações antigas;
- documente a entrega com recibo que identifique imóvel, data e itens devolvidos.
A data da retirada física dos móveis não é necessariamente a mesma da devolução jurídica da posse. Se as chaves continuam com o locatário e não há prova de oferta ou recebimento, pode surgir discussão sobre aluguel e encargos posteriores. Por isso, a etapa final deve ser formalizada, inclusive quando existe desacordo sobre danos ou valores.
Vistoria de saída, reparos e registro do estado do imóvel
A vistoria compara o estado atual ao laudo de entrada, considerando desgaste natural, tempo de uso e obrigações contratuais. Ela não deve funcionar como condição informal para que o locador receba as chaves. Eventuais danos podem ser documentados e discutidos separadamente, sem prolongar artificialmente a posse quando o imóvel já foi colocado à disposição.
Faça fotos e vídeos contínuos, com visão geral e detalhes, preferencialmente acompanhados de registro de data. Fotografe medidores, pintura, pisos, portas, janelas, armários, louças, metais e equipamentos que integrem a locação. Evite editar os arquivos originais e mantenha cópia segura. Se houver testemunha ou vistoriador, identifique a pessoa no termo.
O termo de entrega deve indicar a quantidade de chaves e controles, a data e hora, a leitura dos medidores, a existência de ressalvas e a assinatura de quem recebeu. Não assine confissão de dívida disfarçada de recibo se os valores não foram conferidos. Um documento pode reconhecer a devolução sem resolver antecipadamente toda divergência financeira.
O que fazer se o locador recusar as chaves
A recusa pode ocorrer porque o locador exige reparos, discorda de valores ou não comparece. A resposta deve produzir prova de que o imóvel foi desocupado e colocado à disposição. Comunique por escrito data, horário e local para entrega, preserve as respostas e evite simplesmente abandonar as chaves em portaria sem recibo ou autorização.
Se a recusa persistir, podem ser avaliadas medidas judiciais para consignar as chaves ou informar a devolução nos próprios autos, conforme a situação. A iniciativa precisa ser adequada ao processo existente. O objetivo é demonstrar, com segurança, quando cessou a disponibilidade do imóvel pelo locatário e impedir que um conflito sobre reparos se transforme em ocupação fictícia.
Decisão recente disponibilizada pelo Superior Tribunal de Justiça tratou da relevância da efetiva desocupação em controvérsia sobre ônus do processo. O precedente reforça que saída, entrega e prova documental precisam ser analisadas com precisão, sem confundir presença física, posse e recebimento formal.
Aluguéis, encargos e custos depois da saída
O encerramento da ocupação não apaga valores anteriores. Aluguéis vencidos, condomínio, tributos transferidos por contrato, consumo e indenização por danos podem continuar em discussão. A entrega das chaves delimita um fato importante, mas a data de cessação de cada cobrança depende do contrato, da prova e da decisão judicial.
Peça demonstrativo discriminado em vez de aceitar saldo único. Confira competência de cada aluguel, multa, juros, correção e abatimento de caução. Guarde comprovantes do pagamento final e do encerramento de serviços. Em condomínio, diferencie cota ordinária, extraordinária e consumo individual; a responsabilidade pode variar conforme a natureza da despesa.
Como comprovar a desocupação dentro do processo
Quando a saída decorre de ação judicial, vale informar nos autos que o imóvel foi desocupado e indicar como as chaves foram entregues. A petição pode juntar termo de recebimento, protocolo, fotos da vistoria, comprovantes de comunicação e, se necessário, pedido para que o juízo reconheça a devolução. Essa providência evita que o processo continue baseado em uma situação física que já mudou.
O documento mais forte descreve fatos verificáveis: data e horário, endereço completo, nomes das pessoas presentes, quantidade de chaves e controles, leitura dos medidores e existência de ressalvas. Evite expressões vagas como “tudo resolvido” quando ainda há valores controvertidos. Também não é recomendável declarar quitação ampla se o objetivo imediato é apenas comprovar a restituição da posse.
- Recibo do locador ou da imobiliária: deve identificar quem recebeu e em qual qualidade.
- Protocolo de oferta: mostra que a entrega foi disponibilizada em data certa.
- Termo de vistoria: registra condições e ressalvas sem impedir a devolução.
- Fotos originais: preservam o estado dos cômodos, equipamentos e medidores.
- Petição nos autos: conecta a mudança material ao processo que determinou o despejo.
Se houver cumprimento provisório, o acompanhamento deve confirmar se o locador prestou a caução exigida quando cabível e se o mandado respeita a sentença. O artigo 64 disciplina essa garantia e prevê reversão mínima em favor do réu caso a decisão seja reformada. Isso não autoriza descumprir a ordem, mas é um ponto jurídico relevante para a execução.
A prova organizada também facilita a discussão posterior sobre alugueis, reparos ou bens deixados no local. Sem um marco claro, as partes podem divergir por meses sobre a data final da ocupação. Registrar cada etapa transforma a saída em uma sequência verificável, reduz versões conflitantes e permite que o advogado concentre a controvérsia apenas no que permanece efetivamente pendente.
Perguntas frequentes sobre prazo e entrega
O prazo após a sentença é sempre de 30 dias?
Não. Trinta dias é a regra geral do artigo 63, mas o prazo pode cair para 15 dias nas hipóteses do parágrafo primeiro. Liminares do artigo 59 também podem fixar 15 dias, e determinadas atividades têm proteção especial. Leia o dispositivo da decisão e o mandado para identificar a regra aplicada.
O recurso interrompe o prazo para sair?
Em regra, não automaticamente. A Lei do Inquilinato prevê efeito apenas devolutivo para recursos contra sentenças locatícias. É necessário verificar se o tribunal concedeu tutela ou efeito suspensivo. Enquanto não houver decisão expressa, prepare o cumprimento para evitar desocupação forçada e custos adicionais.
Posso entregar as chaves mesmo com discussão sobre reparos?
Em princípio, a devolução da posse e a apuração de danos são questões distintas. O locador pode registrar ressalvas e cobrar o que provar, mas não deve usar toda divergência como justificativa automática para prolongar a ocupação. Formalize a oferta, documente a vistoria e busque o meio jurídico adequado se houver recusa.
Deixar as chaves na portaria encerra a locação?
Não é uma prática segura sem autorização e recibo. A portaria pode não ter poderes para receber em nome do proprietário, e a falta de registro cria dúvida sobre data e integridade dos itens. Combine a entrega por escrito ou utilize medida formal para consignar as chaves quando o recebimento for recusado.
Fechamento seguro da desocupação
A entrega das chaves após despejo exige três controles: prazo judicial, prova do estado do imóvel e documento de devolução. Confirme se a ordem é liminar ou sentença, programe a mudança antes do último dia, preserve fotos e leituras e obtenha recibo. Se houver recusa, registre a oferta e avalie a medida adequada nos autos.
Um advogado imobiliário pode conferir a contagem, orientar o termo de entrega e tratar recurso, negociação ou consignação sem misturar questões diferentes. A equipe Vieira Braga analisa o mandado, a sentença, o contrato e os comprovantes para indicar o próximo passo possível, sem promessa de resultado.
