Quando um inquilino de um imóvel comercial deixa de pagar o aluguel, isso pode criar um dilema para os proprietários de locação comercial, aluguel de imóveis comerciais, locação de lojas, locação de escritórios, locação de galpões, locação de salas comerciais e locação de pontos comerciais. Nesse momento, é essencial entender os passos a serem seguidos e os direitos e responsabilidades tanto do proprietário quanto do inquilino nessa situação. A comunicação inicial, a orientação jurídica, a solicitação de rescisão do contrato e a ação de despejo são algumas das medidas que o proprietário pode tomar para resolver o problema da inadimplência. É importante manter o processo confidencial e acompanhar todos os procedimentos legais conforme estabelecidos na Lei do Inquilinato.
Principais aprendizados
- A Lei do Inquilinato (Lei 8.245) permite a ação de despejo por falta de pagamento mesmo com apenas um dia de atraso.
- O despejo pode ocorrer de forma liminar, concedendo a desocupação em 15 dias, desde que prestada a caução equivalente a três meses de aluguel.
- O locatário pode reverter a ação de despejo por falta de pagamento, realizando um depósito em juízo dentro do prazo estipulado.
- O processo de despejo por falta de pagamento requer cuidados para manter a ação confidencial e seguir os trâmites legais.
- Proprietários devem considerar os custos de contratar um advogado para entrar com a ação de despejo.
A Lei do Inquilinato
A Lei do Inquilinato, Lei nº 8.245/91, estabelece diretrizes claras sobre os direitos e responsabilidades de inquilinos e proprietários em contratos de locação comercial. Essa lei entrou em vigor em 18 de outubro de 1991 e foi posteriormente atualizada pela Lei nº 12.112 de 2009, trazendo modificações relevantes.
De acordo com a Lei do Inquilinato, após o fim do contrato de aluguel comercial, o inquilino tem um prazo de até 30 dias para desocupar o imóvel. Em caso de inadimplência, o proprietário pode notificar o inquilino para que ele regularize o débito em até 15 dias. Caso o pagamento não seja efetuado, o proprietário pode ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento.
No processo de despejo, o proprietário precisa comprovar a dívida do inquilino. O juiz pode então conceder uma liminar para que o inquilino desocupe o imóvel. Nesse cenário, o inquilino tem o direito de se defender, alegando o cumprimento das obrigações, fazendo acordos ou apresentando contestações legais.
É importante ressaltar que a Lei do Inquilinato não estabelece um prazo mínimo para contratos de locação comercial, embora seja recomendável firmar contratos de no mínimo cinco anos para garantir estabilidade. Além disso, a cobrança de “luvas” pode ocorrer em contratos com prazos iguais ou superiores a cinco anos, como uma forma de indenização ao locador em troca do direito de renovação.
Locação comercial: Passo a passo para retomar o imóvel
Quando um inquilino comercial se torna inadimplente, o proprietário do imóvel precisa seguir alguns passos importantes para retomar o controle do seu bem. O processo envolve notificação do inquilino, orientação jurídica, rescisão do contrato e, por fim, a ação de despejo. É crucial manter todo o processo confidencial e acompanhar de perto a sua tramitação.
O apoio de uma imobiliária especializada em locação comercial pode ser fundamental nesse momento. Ela pode avaliar tanto o inquilino quanto o proprietário, além de oferecer assistência durante todo o processo de locação e pagamentos. Serviços como o do QuintoAndar, por exemplo, garantem o pagamento do aluguel, mesmo se o inquilino não pagar, e oferecem cobertura de até R$ 50 mil em reparos contra danos.
- Notificação inicial do inquilino sobre a inadimplência.
- Busca por orientação jurídica para entender os próximos passos.
- Solicitação da rescisão do contrato de locação.
- Ação de despejo confidencial do inquilino inadimplente.
- Acompanhamento do processo de retomada do imóvel.
Esse processo pode ser delicado e requer atenção redobrada. Contar com o apoio de uma imobiliária especializada garante que todos os trâmites sejam realizados corretamente e que o proprietário tenha a garantia de pagamento do aluguel, mesmo com a inadimplência do inquilino.
Estratégias para lidar com a inadimplência
Diante da realidade da inadimplência, que atinge mais de 70 milhões de brasileiros, é essencial que os proprietários de imóveis comerciais tenham estratégias eficazes para lidar com esse desafio. A negociação individual entre locador e locatário é uma das opções mais indicadas.
Opções de acordo
O proprietário pode oferecer descontos ou prazos mais longos para o pagamento dos aluguéis atrasados. Essa abordagem de negociação entre locador e locatário pode ser uma solução benéfica para ambas as partes, evitando a necessidade de recorrer a medidas mais drásticas.
Outra possibilidade é a medida liminar, que permite a retomada do imóvel em até 15 dias, desde que o contrato não contenha garantias previstas em lei. Mesmo nesse caso, o inquilino ainda tem a oportunidade de evitar a rescisão do contrato e a desocupação do imóvel, efetuando o depósito dos valores devidos dentro do prazo concedido, em um procedimento conhecido como “purga da mora”.
“A compreensão dos direitos e obrigações de ambas as partes é fundamental para encontrar uma solução justa e eficaz diante da inadimplência.”
Ao adotar essas estratégias para lidar com a inadimplência, os proprietários podem mitigar os impactos da inadimplência, mantendo um relacionamento saudável com seus inquilinos e evitando possíveis conflitos judiciais.
Conclusão
Lidar com a inadimplência de aluguel comercial pode ser um desafio, mas é essencial seguir os procedimentos legais e buscar soluções para proteger o investimento imobiliário. A comunicação clara com o inquilino, a orientação jurídica especializada, a ação de despejo quando necessária e as opções de negociação são algumas das estratégias importantes a serem consideradas pelos proprietários nessas situações.
Com o apoio de profissionais especializados e serviços que garantem a segurança e agilidade do processo, como a assinatura eletrônica de contratos, é possível resolver o problema da inadimplência de forma eficaz e preservar os direitos de todas as partes envolvidas. A atenção aos detalhes do contrato inicial e o conhecimento da Lei do Inquilinato também são fundamentais para evitar problemas futuros.
Ao agir com cautela, seguir os procedimentos legais e buscar soluções cooperativas, os proprietários podem superar os desafios da inadimplência comercial, protegendo seu investimento e mantendo relações saudáveis com os inquilinos. O caminho para uma gestão imobiliária bem-sucedida passa por essa abordagem equilibrada e orientada por profissionais especializados.
Links de Fontes
- https://www.migalhas.com.br/depeso/377538/o-que-fazer-em-caso-de-inquilino-que-nao-paga-o-aluguel
- https://www.spimovel.com.br/blog/inquilino-nao-paga-o-aluguel-e-nao-sai-do-imovel-o-que-fazer/3692/
- https://dcomercio.com.br/publicacao/s/aluguel-comercial-atrasado-quais-os-riscos-e-como-proceder
- https://www.brognoli.com.br/blog/lei-do-inquilinato-comercial-entenda-tudo-sobre/
- https://endonegociosimobiliarios.com.br/o-significado-das-luvas-na-locacao-comercial-entenda-a-indenizacao-pelo-direito-de-renovacao-contratual/
- https://piramides.com.br/blog/mercado-imobiliario/contrato-locacao-comercial-como-funciona/
- https://carvalhogomes.adv.br/acao-renovatoria-de-locacao-quais-os-requisitos-para-obter-esse-direito/
- https://ibagy.com.br/blog/imovel-comercial/3-principais-direitos-do-inquilino-comercial/
- https://blog.grupogen.com.br/juridico/areas-de-interesse/imobiliario/locacao-comercial-notificacao/
- https://redeparcerias.com/blog/dicas-diminuir-inadimplencia-negocio/
- https://acsp.com.br/publicacao/s/7-dicas-para-evitar-a-inadimplencia-no-seu-comercio
- https://www.silveiraimoveis.com/renovacao-de-contrato-de-aluguel-comercial
- https://www.totvs.com/blog/gestao-para-assinatura-de-documentos/documentos-necessarios-para-contrato-de-aluguel-comercial/
