No mercado imobiliário, é comum encontrarmos casos envolvendo a compra de imóveis de posse, o que pode levar a futuros problemas legais. Quando alguém contesta o seu direito de posse sobre um imóvel, é essencial compreender as diferenças entre posse e propriedade, bem como as medidas legais disponíveis para garantir seus direitos reais.
Nesta seção, abordaremos os principais conceitos e ações que podem ser tomadas para proteger sua posse, evitando que seja contestada indevidamente. Entender a legislação que rege a posse e a propriedade, bem como os mecanismos como a usucapião, é fundamental para preservar seus direitos legais sobre o imóvel.
Principais pontos a considerar
- Compreender a diferença entre posse e propriedade
- Conhecer os direitos e deveres do possuidor
- Entender os requisitos e etapas do processo de usucapião
- Reunir a documentação necessária para comprovar sua posse
- Estar atento a possíveis ações judiciais, como a Reintegração de Posse
O que é posse e propriedade?
A posse é o exercício fático de alguns dos poderes inerentes à propriedade, seja de forma direta ou indireta. Isso significa que a pessoa possui o domínio e o uso e fruição de um bem, mesmo que não seja o proprietário legal. Já a propriedade é o direito que uma pessoa tem de usar, gozar e dispor de determinado bem, bem como de reivindicá-lo.
Embora a posse e a propriedade possuam uma relação próxima, são conceitos distintos e possuem tratamentos jurídicos diferentes. É importante compreender essas diferenças para saber quais as medidas cabíveis quando o seu direito de posse é contestado.
Diferenças entre posse e propriedade
As principais diferenças entre posse e propriedade são:
- Direitos Reais: A propriedade é um direito real, enquanto a posse é considerada um direito de fato.
- Aquisição de Bens: A propriedade é adquirida por meio de título translativo de registro no imóvel, como uma escritura pública. Já a posse pode ser adquirida de forma mais simples, sem necessidade de formalidades.
- Transferência: A transferência de propriedade requer um título formal, como a escritura pública. A posse, por sua vez, pode ser transferida de forma mais simples, sem a necessidade de registro.
- Sucessão Hereditária: A propriedade é transmitida por meio da sucessão hereditária, enquanto a posse pode ser transferida de outras formas, como pela mera entrega do bem.
Compreender as diferenças entre posse e propriedade é fundamental para saber quais as medidas a serem tomadas quando o seu direito de posse é contestado.
Posse e propriedade
A posse, embora não confira a propriedade, pode ser um caminho para sua aquisição por meio da usucapião. Esse instituto jurídico permite que alguém se torne proprietário de um imóvel após exercer a posse ad usucapionem (posse com ânimo de dono) por um determinado período de tempo, variando de 2 a 15 anos, dependendo da modalidade aplicável. Dessa forma, a usucapião pode ser uma solução importante quando o seu direito de posse está sendo contestado e você não possui um título de propriedade formal.
A posse no agronegócio frequentemente ocorre por meio de contratos de arrendamento, parceria rural, compra e venda, e integralização de capital social. Enquanto a posse plena implica controle total sobre o imóvel, incluindo direitos de uso, gozo e disposição da terra, a posse por subordinação ocorre quando o possuidor está sob as diretrizes ou condições estabelecidas pelo proprietário real, comum em acordos de arrendamento ou parcerias.
A propriedade rural está relacionada ao direito legal de ser dono de um imóvel, sendo essencial para segurança jurídica em transações como vendas, operações societárias, hipotecas ou heranças. Enquanto a posse é relativa e pode ser contestada por terceiros, a propriedade é protegida pela lei como um direito absoluto.
“A regularização da posse no agronegócio pode ser alcançada por meio da usucapião, instituto jurídico que permite o possuidor adquirir a propriedade por mecanismos legais.”
Os requisitos para a usucapião incluem posse mansa e pacífica do imóvel por tempo determinado e a destinação do imóvel a atividades agrícolas, pecuárias, ou extrativas vegetais, dependendo de cada caso específico. A resolução de divergências sobre posse e propriedade geralmente requer assistência especializada de profissionais do ramo jurídico, como os advogados da Vieira Braga.
A usucapião como solução
A usucapião é um importante instrumento jurídico que permite a aquisição da propriedade por meio do exercício prolongado da posse. Esta é uma alternativa valiosa para aqueles que têm seu direito de posse e propriedade contestados. Para iniciar o processo de usucapião, é necessário comprovar o exercício da posse ad usucapionem (com ânimo de dono) pelo tempo exigido em lei, além de outros requisitos, como a boa-fé e a existência de um justo título.
Requisitos e etapas do processo
O procedimento de usucapião envolve a elaboração de uma petição inicial, a citação de confrontantes e órgãos públicos, a realização de uma perícia e, eventualmente, uma audiência de instrução. Caso o pedido seja julgado procedente, será expedido um mandado de registro para o Cartório de Registro de Imóveis, concluindo o processo de aquisição da propriedade.
Existem oito tipos de usucapião previstos pela legislação brasileira, cada um com requisitos específicos, tais como usucapião extraordinário, ordinário, especial rural, especial urbano, coletivo, especial familiar, ordinário de bens móveis, e extraordinário de bens móveis. O prazo para adquirir a propriedade de um imóvel por usucapião pode variar de acordo com o tipo e as circunstâncias, indo de 5 a 15 anos de posse ininterrupta.
É importante ressaltar que a legislação não permite usucapião de bens públicos em nenhuma hipótese. Ainda, o Estatuto das Cidades prevê a possibilidade de usucapião coletivo para núcleos urbanos informais com mais de cinco anos de existência e área total inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor.
“A posse é caracterizada como o exercício real, de fato, de um dos poderes da propriedade no que diz respeito à disposição do bem imóvel.”
Conclusão
Quando o seu direito de posse está sendo contestado, é crucial compreender a diferença entre posse e propriedade, bem como as medidas legais disponíveis para garantir seus direitos reais. A usucapião pode ser uma solução eficaz, permitindo a aquisição da propriedade por meio do exercício prolongado da posse.
No entanto, o processo envolve diversos requisitos e etapas complexas, requerendo a contratação de profissionais qualificados, como advogados especialistas em direito imobiliário. Ao compreender e seguir os procedimentos adequados, é possível regularizar sua situação e obter a segurança jurídica necessária para exercer plenamente seus direitos sobre o imóvel.
A propriedade é um direito real formalmente reconhecido e registrado em órgãos competentes, como o Cartório de Registro de Imóveis, garantindo a plenitude do direito de propriedade. Esse domínio permite o uso e fruição do bem, bem como sua aquisição, transferência e sucessão hereditária, podendo ainda ser objeto de hipoteca ou alienação.
Links de Fontes
- https://creci-rj.gov.br/posse-e-usucapiao/
- https://www.conjur.com.br/2024-fev-17/usucapiao-de-imovel-quem-nao-registra-nao-e-dono/
- https://feldmann.adv.br/qual-a-diferenca-entre-posse-e-propriedade/
- https://baccin.com.br/2021/entenda-a-diferenca-entre-posse-e-propriedade/
- https://safrasecifras.com.br/posse-x-propriedade-entenda-a-diferenca/
- https://www.estrategiaconcursos.com.br/blog/posse-x-propriedade/
- https://www.geradvogados.com.br/leiloes/posse-de-imovel-x-propriedade-quais-as-diferencas/
- https://www.tjdft.jus.br/institucional/imprensa/campanhas-e-produtos/direito-facil/edicao-semanal/usucapiao
- https://borguezanadvocacia.com.br/noticias/a-diferenca-entre-posse-propriedade-usucapiao/
- https://www.projuris.com.br/blog/posse-e-propriedade/
- https://advbox.com.br/blog/posse-e-propriedade/
